楼市20%个人所得税带来四大悬疑？

    不管你支持也好，反对也罢，对房产转让所得征收20%的个人所得税已是大势所趋，毋庸置疑的了。借用住建部部长姜伟新面对两会记者提问的话：“政府不可能让十三亿人都满意，只能符合大多数人的利益，符合长远利益了。”接下去的问题是，楼市个税开征之后，对房地产市场究竟会带来啥影响？对此坊间争论不休，我想就此进行一番分析。

      ★楼市个税会推动二手房价上涨吗？

      楼市征收20%个人所得税政策一出，众多开发商、消费者和分析人士都认为，这是个恶税。此举必会导致二手房价的快速上涨。这种判断隐含的一个前提是，需要交纳个人所得税的楼市卖方能够顺利地把本该自己承担的税收转嫁给买方。从我国这十多年来的楼市交易实际情况来看，由于房价整体处于上升趋势中，卖方占据强势地位，因此在房产交易过程中所发生的相关税费大多都转嫁给了买方，由买方来承担。

      那么20%的个人所得税真的会提升刚需的购房成本吗？笔者认为，这取块于二个方面：一是要看楼市未来走向预期如何？如果预期向好，则该税就会部分或全部转嫁给买方，从而进一步推升二手房价格的快速上涨；如果预期发生了变化，由看好转为看淡，购房者呈现观望状态，则该税就难以转嫁，最终只能由卖方自己承担，这样就不会导致二手房价格的上涨。而如今，从国五条及其实施细则来看，政策打压楼市投资投机性需求意图明显，而股市中的房地产股集体跳水也说明投资者对未来楼市前景深感疑虑。因此，楼市个税一旦征收，并不会导致二手房价格上涨，相反恐慌性入市买房的势头得到遏制。那么，楼市个税转嫁就并非那么容易了。

       其二，从前房产交易主要开征1%的营业税，如果一套200万的房产，就算由买家全部承担，也只有2万元，这对于购房者来说转嫁过来也不算什么。而这次楼市征收20%所得税，如果售房人当年以100万元购得，现在要卖200多万元，那么其差额就要征20%的个人所得税，这意味着就要多缴纳20万元，这几十万的税金并非是小数字。此时购房者也会更趋于理性。

      ★楼市个税会促使新房销售吗？

     不少人认为，二手房转让要征收20%的个人所得税，会直接导致二手房购置成本上升，因为买方需要承担卖方转嫁过来的税收。相比之下，新房因为不用交纳这方面的税收，所以购置成本就显得要低一些。如此，就会导致很多原来准备买二手房的人转而去买新房，不仅将推高新房售价，而且还会导致新房销售量的增长。

      笔者认为，如此分析有些道理，但是过于理论化了。买房需要考虑的因素有很多，价格只是其中的一个重要方面。除此之外，还包括地理位置、周围配套、交通设施等许多其他因素。现在有很多人热衷于买二手房，并不是因为它比新房的价格低，而是因为它的地理位置比较好、周围配套设施趋于成熟、上班上学看病等很方便。所以，二手房和新房之间不存在完全的可以互相替换的关系。实际上，目前房价上涨过快的一二线城市，许多新房都建在非核心区域，不仅交通设施问题大，而且地理位置和生活配套设施也并不理想。因此，想让准备买二手房的消费者大量转向购买新房也是不现实的。

     值得注意的是，买新房的除了刚需之外，还有不少投资者和投机者。投资者和投机者买房的目的都是为了等将来房价上涨以后通过抛售来获取利润。他们现在买的是新房，将来抛售时就变成二手房了，其获利就需要交纳20%的个人所得税，很明显该税会直接减少这些投资者和投机者的利润空间，未来预期利润的减少，对于当前的投资和投机者面言，肯定是一个重大的压制因素。如果再加上对楼市未来走势预期的变化，那么，新房的投资和投机性购买就肯定会在一定程度上减少，而非增加。

       ★楼市个税会推动房租上涨吗？ 

    有很多民众担心，楼市开征20%所得税会迫使一批本想购房的刚需群体转而考虑租房观望，这无疑会造成房产租赁市场需求大增，从而进一步推高一二线城市的房屋租金价格，给原本就不富裕的城市外来人员的生活增加不小的成本。

      笔者认为，楼市开征20%所得税的确会使一批人停止入市购房的脚步。而这批人中有刚性需求者，但更多的是非理性的投资投机性需求者，所以我们不应夸大房租上涨的空间。再者楼市个税推出后，很多本想卖房的房东，将房产由卖转租，这无疑会加大当地的房屋的供应量，所以楼市个税并不会推动房租大涨。况且，一般房东要涨租金，都是要跟当地群众的实际消费能力挂钩。试想如果脱离了当地民众的租房能力，房东只能将房屋空关。

       ★楼市个税能逆转楼市走向吗？

      笔者认为，征收楼市个税的直接效果应该是导致二手房成交迅速萎缩。因为卖房者为了保证自己的预期利润不减少，总是想方设法将新增加的税收转嫁出去，由买方来承担，而买方对于新增加的这笔比例并不小的额外成本，自然会非常抗拒。相互之间不让步，就必然会导致市场成交萎缩。一般来说，市场成交萎缩的结果就是价格下跌。因此，楼市个税的征收对管理层调控目的实现肯定是有效果的。

      纵观这次国五条及其实施细则，从限购到信贷、从税收到价格，都有明确的规定。虽然全面，但没有多少新鲜货，而“对房产转让所得征收20%的个人所得税”这一规定，是倒是一把少有的调控利器。那么光靠楼市个税能彻底逆转楼市吗？笔者认为，鉴于这十多年来，人们对楼市未来向好预期由来已久，并且根深蒂固，要想使其快速逆转并非易事。所以，要从税收、政策、信贷等多管齐下，才能扭转目前楼市空调态势，比如将房产税推至所有一线城市、提高二套房贷首付比例和利率、增加土地供应和力推保障房建设。

      很多人疑惑究竟什么是压垮楼市“稻草”呢？笔者认为，中国一二线城市楼市最大的问题是空置房太多。这些年来由于房价的不断上涨，楼市吸引了大量的腐败分子和抄房客的资金，而在房产的持有环节的税赋过轻，致使他们囤积了大量的房产，造成了市场有效供给的短缺。所以二会之后，反腐败的力度会加强，官员财产必将公示，房产税也会逐步扩至整个一线城市，最后在恰当时机时在全国范围内开征此税。而唯有如此，楼市理性回归之路才会正式开启。