新地王凭啥敢挑战国五条的威严？

     随着国五条细则的出炉，新一轮楼市调控风暴如约而至。尽管市场各方对二手房交易个税从严征收、二套房贷门槛提高、房产税的扩围等对楼市降温作用如何有存在争议，但楼市后续走势毕竟已经倍增变数。就在此次“国五条”细则出台的前一日，北京13宗土地出让过程中，不乏高价拿地的“真勇士”，他们抢得的地块，会否因为政策风险加大而变成“烫手山芋”？当国五条遇到到了真地王，似乎也多了一份悬念。

      由于楼市持续升温，2月的最后一天，北京13宗土地集中出让，房山区一地块创出单价过万的楼面地价新高，朝阳区孙河乡的两个热门地块也以高价成交。房企的拿地热情，令房产专家们直呼“大家都有些疯狂了”。其实专家的担忧不无道理：一是房地产调控新政频出，政策风险加大，市场如降温，高价拿地争当地王只有被套死的份；二是地块开发利用价值被如此高估，成本太高会导致开发商有盈利难保之虞。那么什么原因导致即使在面临“国五条”的调控之下，各地仍频曝地王呢？

     首先，中国的房地产业和银行业一样，还没有经历过一波像样的调整周期。在这个房地产业上升周期内，即使做了地王被“套牢”也很快会解放。而且最后还可以赚得盆满钵满的事例不胜枚举。也难怪一些房产大佬感言，每一次楼市的小幅调整，都是你入市的最佳时机。所以在业内房企看来，争当地王不可怕，可怕的是没资格做“地王”。 

      先举个例子：2007年，万科曾夺得东四环附近的一块地，楼面地价约11409元/平方米，成为当时的地王，没料想提高房贷门槛的房贷新政以及经济紧缩政策的实施，令楼市陷入低迷，万科迟迟未动工，并计提了不菲的减值准备。然而，为应对金融危机而出的4万亿投资计划成了房地产业的救命稻草。起名“万科蓝山”的这个地王楼盘，首期售价就冲上每平方米3万的均价，且需排队摇号才能购买。公司高价拿地有惊无险，歪打正着。由鉴于此，开发商们已经忘记了投资风险，就算面对“国五条”及其细则，也不能阻止他们成为“地王”的脚步。

      再者，一般中小开发商在拿地时，都要经历深思熟虑，很少有人敢于血拼。而大型的开发商往往有着国资的背景，他们完全拥有信贷和政策资源的天然优势，在看好后市房地产市场会持续回暖情况下，他们在土地“招拍挂”时出手阔绰，敢拿楼板价高于周边已建商品房价的土地。国企开发商的信任是，反正赢利归自己，万一亏损则损失由银行来承担。

      最后，“国五条”难以改变开发商对楼市上涨的预期。目前很多开发商对房地产调控的免疫力正在加强。他们认为，中国调控房地这么多年之所以会失效的根源是，中央政府在楼市调控方面“投鼠忌器”，又想打压房地产市场，又恐伤及经济增长，如今中国经济已经被房地产绑架，只要打压房价，经济必将回落。所以面对楼市调控无需恐慌，只需大胆拿地才是王道。

      面对国五条调控，各地地王仍然奋勇拿地，也有专家认为，从土地价值评估来看，高价拿地未必是非理性之举。若是一线城市优质地块越来越稀少，而潜在的客户需求仍然呈刚性，所以热门地块高价成交不足为奇，这些楼盘因地段好、质量佳往往会吸引不少高端客户。但是笔者认为，在一个充满投资投机氛围的房地产市场，再多的土地和房源都将被视为稀缺资源来看待。只有投资投机的潮水褪去之后，我们会发现，真正的刚性需求并没有我们想象的那样多。

      现在的中国房地产市场，让我隐隐想起2007年5月份的股市，当时市场的预期是上证综指突破万点大关，股指任何回调，都是买入的契机。很多人在此时冲了进去，接了股市的最后一棒。最后，有一首《死了都不卖》的歌曲让这些投资者至今还没解套。中国股市经历了无数次大的周期，投资者已经有了丰富的经验，而中国的房地产市场还没有经历过真正的调整，一旦调整，我们那些做了地王的开发商将会如何？笔者认为，他们必将为今天的“无惧和冲动”行为而卖单。