“新国五条”会为广州楼市带来什么后果？

热焦点评（13-45）：“新国五条”会为广州楼市带来什么后果？

彭澎出席网易房产沙龙

 

题外话：“新国五条”会为广州楼市带来什么后果？一是二手房差价缴20%个税可能打压二手市场，中介受影响也大；二是二套房首付和贷款利率执行什么政策，估计是比较靠近严厉的那种，因去年广州涨幅较大又是一线城市；三是限购会不会扩大到增城、从化，就会怎么理解整个行政区域以及广州是否调控重点城市。

 

彭澎:调控缺长效机制房价难控 一二手成交将萎缩

网易网站 | 2013-03-04

　　网易房产讯3月1日新“国五条”细则正式出台，一石激起千层浪，引起各界质疑。

　　社科院研究员彭澎在网易房产“新国五条”沙龙中一针见血地指出，现在房地产缺乏长效机制，所以目前的调控只是“头痛医头脚痛医脚”，并且容易滋生违规现象。而就广州而言，“保三”任务当前，经济发展压力之下，政府无意真正打压房价。

　　对于新国五条，彭澎则认为，新政之下一手和二手成交量会很快萎缩，同时提高二套房贷首付和利率的手段也是杀伤力很大的。

　　以下是观点实录：

　　新政施压 广州一二手成交量或很快萎缩

　　主持人：新国五条中最受争议的无疑是"二手房差额征20%个税"的政策。有言论认为这一政策会使二手房需求被迫转向新房市场，甚至增加负担，对此专家怎么看？

　　彭澎：这个政策还没有正式实施，在实行之前这个过渡期一些表现我们很难判断实施以后市场走向，政策实施以后是什么情况，这很难判断。

　　今天早上说东莞也在实施，转给买家也接受了，可能政策实行一旦时间大家就会慢慢接受，这是一种情况。

　　也可能在半年之后二手成交肯定会受到很大打压，大家都会观望，前一旦时间那么便宜，现在又增加那么多税费可能就会犹豫，有一段相持的时间，大概需要一年左右才能消化。

　　会不会把二手买家到一手去？两者因为差距比较大。是否从市区到郊区去呢？因为这个原因去郊区买房不是简单因为这个原因，可能还需要去观察。

　　第四，郊区房子的政策我们还不得而知，比如现在细则里面同时也有政策要求控房价，控房价主要就是一手，各地控房价政策没有出来。要问责，怎么问？这些都还不清晰。如果转到一手就会拉高一手价，同时政策要控房价可能对一手也有打压，但打压政策没有出来。二套房首付，利率也提高了，肯定一手房也有影响，二手跟一手如何联动还需要观察。

　　但一手、二手的成交量我相信很快就会萎缩，萎缩之后就看开发商挺得久，否则就降价，这不会拉高房价，会打压，但这不是长效机制，在一段时间消化之后会不会导致上涨？不知道，我们现在缺乏长效机制，所以大家可能先是经过一旦适应期，今年股市开市就跌停，但无论是否看涨都会涨停，这会产生一定效果，但效果如何还要看各个地方执行情况和力度。

　　郊区房，全区域的限购，增城、从化要不要限购？马上就要出来了？这些情况我们不知道，在此之前广州市还准备跟住建部要政策，但大家要转弯一下，这些我们都需要进一步观察。

　　二套房首付、利率提高最具杀伤力

　　主持人：各位能否评价一下您觉得新“国五条”最大亮点是什么？最具有杀伤力是什么？

　　彭澎：二套房首付，利率，按揭提高了。买二套房成本提高了，绝大部分炒家他买二套房，三套房不是首次置业，这是比较大影响。一套房全部付款比较少，这会受到影响，20%个税会使市场萎缩，所以这些是最具体，其他就不知道如何操作，年度房价控制目标，如果不控制好如何处罚，问责不确定，但这些是确定20%个税是银行统一操作，这是最具有杀伤力。

　　彭澎：房价也不算新花样，之前都有实施，现在只是重申，主要看这一次会不会有什么进一步的约束性东西，按照以往的做法估计效果不会很大，因为各地都有很多针对性措施，说我们两个合同，或者年尾的时候限制成交，还有广州在年前开会准备重新开启限价房，所以应对这个没有太大难度，关键就是调控目标出来会不会有新花样，如果按照传统做法对房价只是表明影响。

　　“保三”任务在即 广州无疑真正打压房价

　　主持人：细则规定各直辖市、计划单列市和省会城市，必须在一季度向社会公布本地区年度新建商品住房价格控制目标。中就意味着，广州必须在3月份就要公布房价控制目标。很多人猜想这次的目标制定不会和GDP挂钩，您怎么看？

　　主持人：新“国五条”对广州最大影响就是有两点，一个是否提高首付款利率，增城、从化会不会纳入，大家如此看待？

　　彭澎：从当前广州地方愿望来讲是不愿意，这个我们要认识，不愿意控房价，还想要拉高地价。现在广州释放“几乎无地可用”的声音就是想拉高房价。另外，还有保三的任务，为了GDP，拉地价，大量建设需要土地出让金来支撑，所以地方政府是没有这个意愿打压房价。

　　中央问责会在哪个程度？如果不是很严厉广州就不会出头，也不会放松限购冒险，很多业界人士认为，南沙应该取消限购，现在看来南沙短期内是不会取消限购，增城、从化仍然打擦边球也不会同意，就看从全区域上如何理解。

　　房地产缺乏长效机制 易滋生违规现象

　　主持人：对于细则中有关鼓励中小户型产品供求的条款，您怎样看？我们应该如何鼓励增加中小户型产品？

　　彭澎：90、70推了很多年都没有得到执行，开发商觉得市场有很多大户型需求，即使拿地也有承诺，有关部门没有强制性查处他，他就会去突破这个政策，有时候我们有一些部门这种政策也是好商量，否则有那么多违规现象存在呢？所以就算你做新规定还会如此。

　　房地产还是缺乏长效机制，急功近利，头痛医头，脚痛医脚，以后面临大趋势之后受到一定冲击，变通打折扣，房地产调控那么多年还是失败，没有找到一个很好长效机制，长效机制明明就在眼前不愿意做，还是利益集团在这里研制，所以无论新“国五条”还是其他政策都是短期行为，最后还是要出长效机制，新“国五条”第六条就是要构建长效机制，我们也不能抱太大希望，希望政府逐渐清醒头脑。