楼市调控强化弱复苏预期

制造业需求偏向疲弱

日前公布的2月份中国制造业采购经理指数（PMI）环比回落0.3个百分点至50.1%，已连续2个月回落。经济虽整体延续复苏态势，但复苏动能有所减弱。从分项指标看，除了积压订单指数持平外，本月其余各项指数均不同程度回落。

2月新订单指数环比大幅下降1.5个百分点至50.1%，创下自去年6月份以来的最大降幅，拉低总指数回落0.5个百分点。新订单指数高于临界点，需求绝对水平仍略有增长，但需求增速已大为减缓。2月原材料库存指数环比回落0.6个百分点至49.5%，拉低总指数回落0.1个百分点，在1月短暂扩张后再次落到收缩区间。原材料库存再次由升转降，表明企业对市场还是持谨慎态度，需求面偏向疲弱。这也从采购量和购进价格指数得到佐证。

2月采购量指数大幅回落3个百分点至50.2；进口指数环比回落1个百分点至48.1%，制造业原材料采购量和进口量持续减少。采购量增速显著回落导致本月购进价格指数大幅下降。2月主要原材料购进价格指数回落1.7个百分点至55.5，涨幅明显回落。

产成品方面，2月产成品库存回落0.8个百分点至46.6，自去年下半年以来持续处于收缩区间，且本月达到最低值，表明企业产成品去库存持续深化，但去库存速度有所减缓（本月降幅比上月大幅收窄1.2个百分点）。

回顾1月PMI，呈现“新订单指数增加+原材料库存增加+采购量指数增加+产成品库存减少”这一非常良性的组合，表明经济需求基础得到巩固，需求端偏弱的局面正在改善。但从2月数据来看，这一良好组合未得到进一步巩固。2月PMI呈现出“新订单（大幅）减少+原材料库存减少+采购量减少+生产回落+产成品库存（被动）减少”特征，经济复苏动能已明显弱化。注意到，虽然PMI已经过季节调整，但我们的季节调整程序发现官方公布的PMI季调并不彻底。因此，本月各项指数，尤其是订单和原材料库存还是存在春节因素的影响。但同样存在春节因素的去年1月订单和原材料库存指数是升高的。因此，2月以来制造业需求偏弱的局面是可以确定的。

楼市调控钳制投资增长

自去年四季度以来PMI一直处于临界点之上，制造业呈现复苏态势。这与去年下半年以来房地产投资增速企稳的带动是分不开的。2012年下半年以来，房地产销售面积累计同比降幅持续收窄，到11月终于由负转正；2012年底，房地产销售面积和销售额同比增速分别由上半年的-10%和-5.2%上升到1.8%和10%（期间住宅销售提升更快，销售面积和销售额同比分别由上半年的-11.2%和-6.5%上升到2%和10.9%）。房地产市场的景气度回升带动了房地产投资增速企稳，从而带动相关产业的景气度由弱转强。

去年四季度以来，基建投资强劲反弹和房地产投资企稳对经济企稳回升起到决定作用。今年基建投资仍延续强劲增长态势没有太大悬念，房地产业不仅通过自身、还通过影响制造业投资从而对经济产生影响，因此对房地产投资的判断就成为判断今年经济复苏强弱的关键。

房地产市场景气回升带动了房地产投资增速企稳的同时也带来房价持续反弹，出现价量齐升的局面。当前市场关于房价上涨、甚至将暴涨的舆论十分盛行，严重干扰了普通购房者的预期，在北京等热点城市，甚至又出现排队购房的景象。继2月20日，国务院出台新“国五条”后，3月1日国务院又推出配套细则“国六条”。

国务院要求相关地区在一季度公布本地区年度住房价格控制目标，接受监督和问责；同时强调要继续通过限购限贷（差别化住房信贷）等行政强力措施控制房价过快上涨，并要求对出售自有住房应严格按转让所得的20%计征；同时强调“预期管理”，首次提出到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现联网的时间表，并强调要加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制。如此快速出台配套细则多少让人有些意外，但政策措施的力度和可操作性更出乎市场意料。这是对市场传言新“国五条”毫无新意的有力回击，表明了中央政府对抑制房价过快上涨的坚定决心和有效途径。两则“通知”的出台集中回应了市场关注焦点：房价反弹明显，房地产调控会不会加码？中央传递的信息是，如果房价过快上涨，调控力度和手段加码都是题中应有之义。

最新的1月份70个大中城市房价数据显示，1月新建商品住宅（不含保障性住房）价格仍延续普涨格局。1月有53个城市房价环比上涨，涨幅比去年12月进一步扩大，即使在房价下降的城市中，绝大多数城市环比小幅回落后再次反弹，房价并没有持续的下行趋势；同比来看，上涨城市数量继续大幅增加，1月上涨的城市由上月40个大幅增加至53个，价格下降的城市由上月26个锐减到16个。

如果将当前房价与2010年调控时的房价比较，我们发现，房价涨幅更为扩大。数据显示，除了杭州、宁波、温州和金华房价下降外（金华、宁波、杭州和温州房价分别下降2.3%、6.4%、6.9%和16.7%，降幅均比上月有所收窄），其余66城市均不同程度上涨。与调控前相比，即使降幅最大的温州房价降幅平均也不到20%；另一方面，房价上涨城市中有38个城市涨幅超过5%，占比58%。

我们前期关于楼市调控不可避免的判断已变成事实。 “调控”仍是2013年楼市关键词，这符合经济结构调整与和谐社会建设的大基调。我们认为，房地产投资对经济增长的拉力将有限，2013年经济将保持弱复苏的态势，维持全年经济增速在8%左右。