楼市新政对下届政府的影响

此番围绕居民售房所得20%缴税的舆情大爆炸意义不凡，重点收获的一是前后不一致的楼市政策以及由此对公民权益显失公平的影响受到无情批判，二是终于让大家看清了不断加码的调控政策不仅无助于抑制房价反而屡调屡高、越调越涨的真相。

接下来该是讨论本届政府临终抛出的楼市新政究竟会对下界政府有何影响。

一般地讲，政权交接过程中有两大忌讳，一是上届政府不得过度消耗权力资源，亦不出台过激政策，以防止下界政府上任后权力资源枯竭以至面对欲振乏力的尴尬；二是下届政府应当保持必要的政策连续性，防止政策的过度摇摆不定所导致的显失公平。前者更多地出现在有“政党轮替”的情形中，而后者多是出现在执政党不发生改变的换届情形中。

有人说楼市新政给下界政府出了道难题，雪上加霜的调控思路像一道紧箍咒束缚了下届政府的手脚，以至于为确保政策的连续性而难有作为。

不过，换一个角度看，对于即将上任的下界政府来说，楼市新政有可能是“紧箍咒”，也有可能是“护身符”。

经济学向来着眼于客观现实赋予未来的发展趋势思考问题。

受益于追赶型经济体工业化尤其是非农就业持续扩张推动的经济增长，居民支出由消费品主导向资本品主导的转变具有必然性。在很大程度上，加快城镇化发展之于楼市的意义与2003年国务院“18号文”关于“促进房地产市场持续健康发展，有利于扩大内需，促进消费，改善居民居住质量，提高人民群众生活水平”的思路是一致的，同样符合1993年国务院关于住房制度改革的总体设想。

目前国内楼市的主要矛盾表象是房价过快上涨，但本质是供不应求。这起始于2005年楼市调控政策对之前“18号文”的大逆转，背景是2004年底开始的紧缩政策，尤其是加息所形成的居民购房压力。不得不说的是，当时舆情风头对开发商格外不利，有关继续鼓励楼市发展的言论被看作是当年的“右派”思潮而受到无情打压。然而，直到2007年底大幅提高房贷利率之后，2008年的商品房销售面积才出现低于当年竣工面积的情况，而之前及之后都保持着商品房销售面积大于当年竣工面积也就是供不应求的格局。

值得重视的是，2009年北京的二手房成交量开始超过新房成交量，至今已延续了四年。这表明如果没有二手房大量入市，新建商品房的供不应求矛盾更加突出。

被舆情忽视的此次楼市新政重要看点之一，是在约束二手房入市的同时不再继续打压新房供给，倒是给开发商增加新房供给、缩短开发周期、消化库存打开了绿灯。

大多数开发商相信市场的自动调节机制。20%缴个税无疑是个价格手段，由此约束二手房供给的结果显然有利于增加新房定价的回旋余地，进一步增强开发商拿地信心。

如果下界政府顺水推舟，增加土地供给，并在源头上限制土地出让价格，同时增加开发性贷款，有效降低开发商融资成本，鼓励开发商兼并重组，优胜劣汰，对盘活长期存量的给予税收优惠，加上货币当局守住首套房贷利率优惠的底线，顶住所谓“货币超发”的压力大胆降息，那么，局面将很快焕然一新。不出两年，楼市严重供不应求的格局就会打破，宏观经济也注定会受益于房地产业的支柱作用而健康发展。