保障房一定要吸取十年楼市调控教训

 

保障房一定要吸取十年楼市调控教训

 

童大焕—2013年2月27日

 

广州公租房办法出台，今年5月1日起试行。将覆盖6万户籍人口，未来部分异地务工人员有望根据积分入住，没有覆盖刚毕业的大学生。

照例会有众说纷纭。比如为什么不能把门槛放低点，为什么需要本地户籍，为什么不能覆盖刚毕业亟需住房的大学生。等等，各级政府背负着“为民作主”的重任，要么不愿意或者不敢出来解释，“只做不说”，要么夸下海口，试图去完成根本不可能完成的任务。

在我看来，住房市场化以来，政府提供的保障房由五花八门的经适房、两限房（限价、限面积）等等向只租不售的公租房、廉租房转变，这才是真正的保障房和政府职能的归位。这个“归位”的过程，对保障房的对象来说其实是趋向于严苛而不是趋向于宽松的。同样，廉租房和公租房在未来的不断实践中，门槛肯定也是越来越高而不是越来越低的，这个门槛之“高”，不是单指收入和户籍，而是指能够享受到这个保障的人，在总人口的占比中不是越来越高而是越来越低并最终维持在一定的相对合理的比例上。

没有什么比许诺更讨人喜欢，也没有什么比完不成的许诺更讨人嫌，更没有什么比为了完成完不成的许诺而不惜代价更劳民伤财。城市化补课式迅猛发展的中国，绝大多数住房需求都是流动中的需求和改善性的需求，它注定了我们无法完成过多的保障房任务，不可能像新加坡和香港这样的城市地区，把保障房作为居民住房的基本形式。

广州现行的公租房条件，除了户籍之外，在收入、资产和自有住房方面的门槛都还是比较低的：收入资产要求——申请时上一年家庭年可支配收入标准：1人户低于24795元；2人户低于45458元；3人户低于61989元；4人及以上家庭低于74388元。家庭资产净值标准：1人户低于13万元；2人户低于24万元；3人户低于33万元；4人及以上家庭低于44万元。住房要求——（1）在本市无自有产权住房，或现自有产权住房人均建筑面积低于15平方米；租住的直管房、单位自管房人均建筑面积低于15平方米（或人均居住面积低于10平方米）。（2）申请人及共同申请的家庭成员须在申请之日前5年内在本市没有购买、出售、赠与、受赠、离婚析产或自行委托拍卖过房产。因重大疾病等原因造成经济条件特别困难5年内转移房产产权（不含转移给直系亲属及兄弟姐妹）的除外。

众所周知，不论古今中外，多数人穷一生之力都未必能够拥有一套自住房，很多人都是几代人居住在同一栋住房里。改革开放前，很多农民和城市居民住的房子不仅很破烂，而且人均住房没有几个平方米。我小时候在农村，最困难时一家6口人，家里可资使用的房子连厨房、谷仓只有三间，总共50多平米。1998年住房私有化至今，满打满算不过15年，就要求不论户籍，大学刚毕业就能够在城市拥有人均居住面积超过15平方米的标准房，显然，这个要求太高了。而大学毕业生刚毕业，还没有为社会创造价值，就要求社会为其提供那么好的居住条件，可能吗？“社会”又是谁创造的呢？天上掉陷饼吗？

1998年房改课题组组长、保障房建设最早提议人之一、原中国房地产开发集团总裁孟晓苏对此是有足够发言权的，他近日在微博上说：“人们呼吁政府降低房价，赶上政府也愿承担就热闹了，本来是完不成的任务，承担者一定不清醒。请看近年每次调控都不是增加供给而是打压供给，两次打压过后两次大涨。打压加剧了供不应求房价当然上涨。后十年房价增幅高就是因调控推起两个高峰所致。添乱的调控。有人说调控不是让增加供给吗？没错，但措施却总抑制供给。两年前又出新着：限购与增加供给。说暂时限购麻醉市场，同时抓快建房稳定价格。听起来挺好，措施依旧。更以确保保障房用地为名，限制商品房供地与贷款。限购很快发展成限产，企业连自有资金都回笼困难，拿什么买地扩大开发？附图可说明，限购如何从麻药变成毒药（限购限贷使全国房地产开发企业拿地增速大幅度负增长）。”

笔者在《穷思维富思维》一书里专门一章论述了保障房和商品房的关系，认为商品房是保障房的“奶妈”，越多的保障房承诺只会越大面积、越大幅度地推高商品房价格，实际上是牺牲多数人保护少数人，不足取。未来，过高的保障房奢望则会造成两种后果：在人口流入多的城市，保障房成为助涨商品房价的帮凶；在人口流出多的城市和地区，保障房会大量剩余，浪费纳税人财富。

建议未来的公租房，更多地考虑年龄、妇女和儿童因素，其目的是保障到了一定年纪仍不能凭自己的力量购置或租住住房的人，以及妇女和儿童，拥有基本的住房权利和尊严。那种普惠性的公租房，既无可能也无必要。

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