周帆城市综合体需急速降温，万达模式将落败

周帆纵论城市综合体开发热潮

万达的简单复制模式将可能折戟沉沙

文/新华社《财经国家周刊》

在宏观调控紧收不放的大环境下，房地产商纷纷在私下寻找投资新领域，部分地产大鳄私下举行碰头会密谋集体转向。虽然开发商们仍然看好未来的楼市，但由于大环境的调控所致，出货速度缓慢，导致开发速度无法加快。不少开发商表示“耗不起”。“有些开发商手握巨资却找不到资金出处，这对于资本运营商来说，无疑是极度痛苦甚至是恐惧的。”著名产业地产权威专家周帆告诉《财经国家周刊》。

也不知道起于何时，更无法查证是否因小部分地产巨头密度所致，还是看到别人都在做，就一窝蜂地跟着上，近几年来，城市综合体成了香饽饽，以万达为首，紧跟其后的有华润、凯德、中粮、宝龙、光耀东方等，就连专注于住宅开发的万科和SOHU中国也按耐不住，整备战车进军城市综合体物业开发。

据周帆先生阐述，到目前为止，保守估计，已建、在建和将要建设的城市综合体项目，全国仅一二线城市将有1000多个，此外，每个三四线城市也都在受风潮的影响，纷纷上马综合体项目。在三线城市中，大部分城市至少有1个，通常有3-5个综合体，个别离谱的，高达几十个，比如无锡就高达50多个。周帆表示，预计到2016年左右，全国的一二线城市综合体项目总开发量将超过2亿平方米。

早在2008年，杭州就高调提出要建设100个综合体，去年，杭州再次放言，要再上马100个城市综合体。近年，广州佛山也提出要建设40多个项目。受此风影响，全国掀起了一场前所未有的城市综合体热潮。为什么大家都集体挤向一条道？仅仅是因为住宅地产的调控所致？难道城市综合体的投资价值足于让众多投资商头脑发热？

对此，周帆认为，主要原因是地方政府不遗余力的推动，各级地方政府都把城市综合体的开发建设看成是城市形象建设、城市经济发展的发动机。因而地方政府积极主导、推动城市综合体项目上马。其次，万达这些年来的狂飚让众多地产商、投资商有目共睹，万达的异军突起，红了许多人的眼，由此大家都看到做城市综合体比做住宅有赚头，且赚头极大，所以许多人弃住从商。再次，相对住宅开发来说，城市综合体利润回报高得多，一个好的城市综合，如果定位准确、功能规划合理、招商成功、运营操作良好，其利润是住宅的倍数。此外，城市综合体，由于业态的丰富，商业模式较好，在销售和招商方面很容易取得成功，且从盈利模式角度来看，既有短期套现的销售物业，也有长期持有的收租物业，在资金的安排上比较灵活。综合体项目的升值较快。最后就是大家所说的宏观调控对住宅物业开发的影响。

对于千人共过独木桥，且开发量如此巨大的城市综合体领域，入局者都能凯旋吗？未来究竟走向何方？周帆对此一语惊人，他认为，未来的城市综合体，将可能出现批量折戟现象。他改用了唐杜牧的 《赤壁》诗，以此托出他对城市综合体未来的观点：“折戟沉沙铁未消，自将磨洗认‘后’朝。东风不与周郎便，‘城市’春深锁‘商头’。”凡是一窝蜂地上的领域，必然出现乱象与过剩。周帆认为原因主要有二：一是定位、业态高度雷同，比如无锡，在一条主干道上的500米范围内，就有大型商厦七八个，并且每个商厦的定位与业态就像商量好了似的惊人地相似，基本都面临人气严重不足的现象。二是消费支撑欠缺，对于一些二、三、四线城市来说，盲目上马城市综合体，难免存在调研不够，消费支撑乏力的现象。

据了解，已建、在建和将建的综合体项目，基本上都如一母所生，看上去千差万别，实际上如出一辙，天下大同。周帆给出的解释是：城市综合体项目定位高度雷同，业态同构严重。有许多城市，在500米范围内完全相同的定位与业态的综合体就形成族拥现象，经常性的上演不落幕的肉搏战，打得难解难纷，最后的结果是全输。

如何做好城市综合体？周帆指出，1933年《雅典宪章》明确提出城市的四大功能：居住、工作、游憩、交通。并提出应有计划、有秩序发展城市的原则。这种观点一直延续到今天，被盲目蜂拥而上的城市综合体给扭曲了。中国的城市综合体一个最大的通病就是“太综”了，也就是太杂了，衣食住行购、吃喝玩乐娱全上，真正的城市综合体，是三元集中，发展城市综合体，主要功能不应该超过3个，也就是商业、生活、工作，在三元中又应集中突出其中一项。而不要什么都做，结果就什么都不像。三点撑起一个平台，三人即为众。多了就乱象丛生，什么都想突出，就什么都无法突出。

周帆告诉《财经国家周刊》，对于商业，尤其是城市综合体项目来说，没有什么可以套用的成功模式，因为商业、综合体与住宅有着本质的区别，商业与综合体更多的应从赢利模式、商业模式入手进行定位与系统策划，而不能想当然，更不能盲目模仿，因为不同的城市，价值观、城市文化、消费文化、城市结构、城市经济、商业形态等差别很大，此地成功，不代表在彼地也能成功。针对万达的成功复制，周帆再次语出惊人，他说，万达的成功，并不是因为万达有一套可以确保成功的模式，如果说有，那绝对是自欺其人。万达之所以成功，无外乎以下原因：一是分享了中国经济高速增长的红利，也就是搭上了中国经济快速发展的顺风车，这是其成功的主要原因。二是一直从事商业地产开发，积累了许多专业经验、商业网络、合作伙伴等，这些都有助于提高操盘的成功系数。但是，如果万达不思变，如果仍然沿用这套理念与模式一条道走到黑，势必败北。万达的项目并没有多少技术、文化、理论含量，而仅是简单的低水平复制，这种做法，很容易遭遇风暴而落败。

城市综合体的“鼎盛”孰喜孰忧，有待时间的验证，但有一点可以肯定，如果大规模、大范围上项目，已经进入感冒发烧阶段了，如果不退烧，有可能引发综合性病症而危害身体健康。