香港楼市击穿1997年高位很可怕？

据香港《大公报》2月16日报道，特区政府官员及金管局再三警告市民要注意楼市风险，但楼价仍如脱缰野马般狂飙。反映楼价走势的中原城市领先指数(CCL)连续4星期创历史新高，最新报121.73点。其中经历金融危机及沙士等难关，跌得最伤的新界西楼价，亦首次返回“家乡”，指数按周再升近2%，最新报101.8点，意味全港各区楼价正式全面升穿1997年高位。

     纵观这次香港楼市的强势反弹，有的地区楼盘已经创出1997年以来的新高，原因有二：其一，美联储去年第三季度便开始推出了新一轮量化宽松政策（QE3），而欧洲央行随后也推出了OTM购债计划，世界性货币泛滥，逼使大量国际避险热钱看中了香港这个自由之港，由于香港采用的是联系汇率制，为了平抑港币的过快升值，港府不得不抛出大量港币，这使得香港物价飞涨，楼市和股市价格飙升。其二，香港的住房按揭贷款利率也长年保持在2-3%的罕见低位，若加上通胀因素，实际上住房按揭贷款处于负成本状态。如此低利率和负利率的环境，无疑会吸引了各路资金投资香港房地产市场，导致房价过快上涨。

     当然，港府在警告市民莫要过度炒楼的同时，春节之后即将推出五项举措：1）大幅再增加买家印花税（BSD）；2）第二套房额外征税不少于5%；3）港元八百万以上楼盘将再减贷款额度；4）第三套房将全面停止提供按揭；5）在本季度内推出近万伙居屋（以超长楼花形式出售）。但笔者认为，港府没有吸取上世纪90年代末的历史教训，过度迷恋楼市和货币超发对经济的提振作用，没有在第一时间内将楼市的泡沫给打下去，现在特区政府官员及金管局警示投资者楼市风险似乎已经迟晚。

      首先，港府过于迷恋房地产对经济和财政的支撑作用，1997年房地产以及相关行业的增加值，占香港GDP的比重已超过四成，时至今日整个香港的经济活动还是都围绕着房地产业转。不仅如此，香港土地产权向来归政府所有，批租俨然成为构成政府财政收入的主要来源。这将造成二大恶果：一、正由迷恋房地产业的推力，港府不敢在第一时间内对房地产泡沫下重拳，这无疑会纵容房地产泡沫的膨胀；二、香港经济过于依赖房地产，经济结构转型良机一次次丧失贻尽，近年来香港在国际贸易中的竞争力正在走下坡路。

      再者，这次国际热钱大量涌入香港市场，推高了港币汇率、楼市、股市，现已形成巨大泡沫，港府面临两难选择，若任由资产泡沫横行，这个泡沫迟早会有崩盘的那一天，届时经济动荡在所难免！若自己采取严厉措施，国际热钱必然出逃，这会给香港经济带来的危害也无法估量。1997年10月8日，中国香港首任特首董建华发布施政报告《共创香港新纪元》，推出一项事后被称为“八万五”的房屋政策，由于供远大于求，国际游资纷纷撤离，结果导致香港楼市崩盘，香港经济就此衰退长达5年左右。所以任何政府在面对资产泡沫出现飙升之时，要及时出手干预。

      最后，资产泡沫破裂后会造成严重的社会问题。这次香港政府采取暗示或明显的手法，告诉投机投资客，一旦资产泡沫破裂政府不会出手相救，也就是买者自负，风险自担。1997年香港地产泡沫破裂后，房价出现暴跌，最高时有10余万户家庭陷入负资产境地。买者自负原则就决定政府不会特为套在房价高位的业主做任何事情，该还的贷款最终还要你来还。但是炒楼民众却不这样想，他们会认为之前的负利率和高通胀率是诱发他们入市购房的主要因素，在这个问题上港府也有不可懈殆之责，岂能全由买者自负之理？

     香港的房产专家表示，今趟新界西楼价指数首度升穿九七年，可能意味着香港楼价已经在“强弩之末”。而笔者认为，香港的楼市崩盘已成定局，给香港经济带来的危害也不言而喻。但是我们应该反思一下，香港实行的是联系汇率制，也就是说香港没有自己的货币政策，只能跟随美元长期实行零利率，而超低的利率又使得香港的资产泡沫横行，所以有必要检讨港币与美元挂钩的制度。还有香港政府过度依赖房地产业为支柱产业，不仅会造成资产泡沫膨胀之忧，而且还错过了大把的“调结构，促转型”的契机，香港的国际竞争力也将随之衰退。在此情况之下，如果再发生房产泡沫破裂，港府凭借什么走出经济危机？所以香港的很多地方与内地相拟，当泡沫被吹得连当局都觉得害怕之时，再来整治恐已无用。