酒店零售大衰退投资哪里才见金

 

酒店零售大衰退投资哪里才见金

商务部中国企业走出去研究中心顾问  中国第一整合专家  吴东华

写于2013年2月10日星期日  我的博客http://wudonghua020.blog.163.com

回顾过去一年，中国零售业节节败退，实体零售总额已经见顶，不再增长，全年增长的都是拜电商所赐，笔者在去年就预计2013年实体零售业总额会下降，国美香港六个旗舰店今年面临全部关闭，传统零售走向终结。而去年上半年酒店业就面临亏本大衰退，为什么？去年上半年中国企业倒闭率在8%—10%，而正常的企业倒闭率是3%—%5，全国3600万家企业倒闭总数超过250万家以上，所以，快餐业生意上升。笔者在前年还预测中国购物中心饱和，中国百货商厦进入萧条期，现在都一一印证了。中国投资者面临酒店业、零售业大衰退之际，还能投资什么东西才能挖到金矿呢？

近来偶然看到大江网2012年7月3日的一篇报道“庐山古镇文化旅游综合体”，由海湾智库集团投资50亿元，五年完成。看了报道后，笔者认为，庐山是中国文化第一山，有1500位以上的诗人上庐山，写过庐山的诗词赋超过4000篇，陶渊明的《桃花源记》以庐山康王谷为背景，南朝志怪小说《庐山二女》以庐山为背景，宋代理学家朱熹复兴白鹿洞书院，成为中国古代四大书院之首。自司马迁将庐山载人《史记》后，来庐山的历代诗人墨客就络绎不绝，有陶渊明、谢灵运、李白、白居易、苏轼、王安石、陆游、徐志摩、郭沫若等等。

毛泽东的“天生一个仙人洞，无限风光在险峰”就是指“吕洞宾修仙”而居的仙人洞，李白的“飞流直下三千尺，疑是银河落九天”，苏轼的“不识庐山真面目，只缘身在此山中”让中国学子反复触摸庐山。电影也是庐山一绝，放映最长，《庐山恋》成为经典。

山上建筑也是包容天下，有日本建筑，伊斯兰教清真寺，融合东西方艺术形式的拜占庭式建筑，有罗马式与哥特式的教堂，这些建筑汇聚庐山，表明庐山是全球的庐山，包含全球因素，比中国改革开放还要开放，正所谓“有容乃大”。

庐山不仅成为中国文化第一山，还成为中国考古第一山。

庐山是在第四世纪地层上升形成的，当时与周边脱离，形成明显的断裂层，山顶和山麓可见第三世纪的植物和地面，断裂层可见第四世纪的植物。中国很少有在一个山上同时见第十第四世纪植物的情况，地质学家李四光曾经考察过庐山。庐山成为中国第四纪冰川学院的诞生地。

正是庐山在第四纪上升形成了断裂层，才形成大量断裂层的自然景观，这个特色是庐山特色。于是，天下十大泉庐山有三，陆游誉为天下第一泉的谷帘泉、天下第六泉招隐泉、天下第十泉天池峰顶龙池水。

庐山这种断裂层的自然景观与文化第一山真乃珠连璧合，是献给九江市乃至中国的一颗奇葩。但是，对于这种文化传承的结果却是差强人意，庐山成为一个真正的原生态，庐山这个千年睡美人，终于在海湾智库集团的手笔下进入开发前期，比如土地规划、协议价格等等。这个庐山古镇文化旅游综合体，正好处于九江市与庐山的直角拐点处，都说转角遇到爱，投资者最喜欢买在拐点处，比如股票、楼市等等，还有的买在原始股这个位置，由于是早期开发酝酿各种项目细化阶段，投资庐山古镇可以用半价的市价就能入股，土地上一进入就获利100%。根据笔者的预计，文化产业拿地比较便宜，因为这个产业没有污染，所以，政府把治污的费用提取补贴给文化产业综合体，有可能拿地价格更低，所以，投资者是可以轻松获得市价土地半价的，一出手就获利100%。

关键是看项目赢利空间，现在酒店已经失灵，但是在旅游景点附近的酒店生意，不仅在节假日爆棚，平时各种会议、夏季避暑、考古会议、拍摄自然景观等等，自然少不了。所以，这里的酒店、商业区会因旅客较多而爆棚。

下面我们来看看庐山古镇文化旅游综合体的详细规划：

该综合体地处九江市区30公里处庐山脚下星子县城区钱湖弯，依山望湖，风景怡人。用地2000亩，文化旅游用地1500亩（40年产权），旅游商业用地200亩（40年产权），文化地产用地800亩（70年产权）。

建设规模【梦幻庐山】实景演出区100亩，30000平方米。【桃园仙境】主题公园区600亩，40000平方米。【白鹿书院】国学文化区300亩，5000平方米（含别墅30栋）。【印象庐山】湖宾大酒店，100亩，35000平方米（含别墅30栋）。【庐山古镇】古城商业区300亩，100000平方米。【桃园老街】创意总部区100亩，50000平方米（200栋总部大楼）。【世外桃源】诗意家园区40亩，515000平方米。

从笔者与海湾智库集团了解来看，总投资34.3亿元，文化旅游3.03亿元（含实景演出和主题公园景区），文化教育1.5亿元，旅游商业5.55亿元，文化地产销售16.75亿元，综合配套及土地费用7.2亿元。

项目回报，形成文化旅游固定资产18亿元（含实景剧场、主题公园和学校），年文化旅游收入4.5亿元（利润2亿元），商业地产价值15亿元，文化住宅销售35亿元（目标利润10.5亿元）。

目前正在选址及土地谈判阶段，笔者挖出这个原始股，供中国投资界挖金。

不过，笔者认为，无论是海湾智库集团还是投资者，需要注意以下几点：

1、实景演出不能局限于唱歌跳舞，可以考虑服装秀与看样定做送货上门，可以加上体操表演，可以加上鞋子新品发布会，可以引进全球所有舞种。

2、对于主题公园，一定要与第1点的综合性演出整合，还要与电视台进行合作节目，庐山上那么多的文化，比如电视辩论赛，比如以庐山古代某个文化作品进行编舞编曲编歌等等，进行庐山文艺达人秀。

对于创意总部，笔者认为加强技术与跨业发展与历史整合，比如平板电脑玩具打败芭比娃娃。技术的价值并不在于垂直发展，而在于扁平发展。

3、对于国学书院，笔者认为可以高明一个庐山国际论坛，围绕庐山的诗、词、赋、建筑、电影、宗教、哲学、教育、考古等全球性论坛，让白鹿书院成为论坛下属的一个分支。

4、对于古城商业区，笔者认为，一定要复兴“庐山大世界”，把庐山附近几个世纪以来所有的娱乐、美食、风俗、特色产品全部纳入，即要复兴，也要通过后来的电子化技术进行改造一部分，变成新产品。这种产品亦古亦今，才有生命力、创造力。

综上所述，笔者认为，这个项目需要九江市政府一起与海湾智库集团联手操作，复兴古产品古文化古娱乐古美食古特色产品，需要地方政府操刀，两者相互配套，这才是打造庐山文化特色产业的珠连璧合。所以，在当前酒店业、零售业、购物中心、商业地产全面萧条之际，投资者如何挖到金呢？这就是笔者奉献给投资界的金矿，现在还是原始股。由于僧多粥少，本人只是提供投资挖金机会，但不能保证你能得到挖金机会。本人介绍的重点在于项目而非土地升值机会，希望各位投资者注意重点。