可以不出招，但别出昏招

 记得去年有家机构发布报告称，2012年香港房价涨幅居全球首位，半年内上涨了7.4%；另一家报告说是一年上涨了20%。有朋友肯定会怀疑，撰写那份报告的作者，不但没有到内地调查，甚至不屑于阅读内地楼市信息，否则断不至于将香港擢为第一。

 香港此轮房价上涨，并非始于2012年。早在2010年，香港特区政府就出台了调控政策，提高首付比例，上调印花税等。但专家们在寻找2012年香港房价上涨原因时，仍主要归咎于特区政府调控失策，而没有从供求关系下工夫。

 如你所知，香港前十大地产商，占据了市场份额80%以上，构成了不折不扣的垄断。要是按照内地一些城市的逻辑，想必要将这些香港大地产商树为人民公敌，他们才是炒高房价的黑手。垄断者定价，乃市场常识也。

 有的城市领导再三强调，房价上涨是地产商在做局、设套、炒作、忽悠，号召老百姓不要上他们的当，这种声音相信你已经听到过。我绝没有为无良地产商辩护的意思，商人喻于利，房子能卖5万元，你让他8000元卖给你，做梦。但同样，我也不相信地产商做个局就能把房价抬上去。

 也许某几个楼盘可以炒作，某个时段可以忽悠，但当房价上涨成为一种可怕的现实、预期或者看得见的趋势时，仍坚称是地产商做局的结果，就有转移责任之嫌了。垄断定价就更谈不上了。就如同认为房租上涨是中介操纵的结果一样，唯有盲信者才会跟从。

 这些言论背后，是一种停滞的房地产管理思路。政府所有的政策都没有错，只是地产商和中介机构不听话，把市场搞乱了，房价、房租才会涨得这么厉害。虽然除了土地之外，房地产的很多要素都市场化了，但管理者还是在行政命令的道路上率意而行。

 调控亦是如此。近日有传闻说，一线城市将停止对二套房贷款，目的仍是为了抑制房价上涨过快。说实话，我个人是不相信这个消息的。如若付诸实施，它将对改善性购房需求构成精准打击。

 据21世纪不动产抽样调查数据显示，2012年北京二手房全款购房比重为47%，比2011年下降4个百分点，说明是刚性需求在支撑商品房市场。据我个人观察，高档住宅全款购房的比例要高于普通住宅。也就是说，中低收入家庭贷款购房的比例要高于富裕群体。

 这句类似于正确的废话恰好证明，如果二套房不准贷款，一批改善性购房需求将被迫终止。调控政策伤害刚需的悲剧再次上演。正如同北京宣布60个月内中断社保补缴购房无效，令一大批因工作变动而中断社保的外地年轻人在售楼处遽然止步。

 从银行的本意来说，它们并不想停止对二套房贷款。二套房算不得投资投机，这种贷款绝对是银行的优质产品。如果要停止，一定是政府之手使然。我们很早就听说有关部门还储备了其他的调控政策，但不客气地说，这些“备货”恐怕多是行政手段吧。

 虽然我不相信会出台二套房停贷这种政策，但上文说了，在调控思路没有丝毫改变的前提下，出台任何荒诞的政策都是可能的——这句话是不是有点矛盾？不。相不相信在你，出不出台却由不得你，逻辑虽然怪异，但从来畅行不衰。

 再举一个例子。2005年5月，调控部门决定对个人转让住房征收5.5%营业税。乍一看想法不错，提高了炒房的成本。但是，请想出这个鬼点子的处长、司长们去中介门店看一看，有几个卖家（炒家）不是将这5.5%的营业税转嫁到了买家身上？简单地说，在房价上涨的部分，有5.5%是拜该政策之赐，但它至今仍肆行无忌。

 增加交易成本，原是市场经济之大忌。早在1998年中央政府就提出要搞活二手房市场，但现实却是，某些政策一直在为二手房交易设置障碍。也许你什么都不管，市场发育得更健康。昏招的杀伤力远胜于无招。

 前不久一位经济学家不无恶毒地揶揄说，那些以奥地利学派自由市场为圭臬的中国公知，是“经济学白痴”。这位海外华人学者或许有所不知，自由市场学说固然有很多毛病，但在政府之手无限深入、无所不在的背景下，宣扬哈耶克罗斯巴德们更多是起一种对冲作用，有时，矫枉必须过正。

 （原文见1月31日21世纪经济报道一戈看台）