人民币贬值 推高房价还是打压房价

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来自中国外汇交易中心的最新数据显示，3月2日人民币对美元汇率中间价报6.1513，较前一交易日贴水38个基点，人民币汇率中间价连续第二日走贬，至近四个月低位。与此同时，外汇即期市场人民币对美元开盘报6.2730，再度刷新2012年10月12日以来新低，盘中最低点达6.2738，再度逼近跌停线。这已是春节以来人民币第四次逼近跌停。

人民币汇率中间价春节以来一直延续总体贬值的走势，而人民币即期汇率更是连番逼近跌停，引起市场对人民币汇率未来可能出现大幅贬值的猜想。不过，央行副行长易钢表示，人民币不会进入贬值大军，人民币适当的走低是“好事”，这将有利于我国外贸的转型升级，进而有利于我国经济的稳定和发展。

自去年11月底中国央行宣布首次降息以来，人民币贬值趋势越来越明显，时至今日人民币贬值幅度已经达到了2.4%。人民币即期汇率近期连续逼近跌停，主要原因有三：其一，我国经济下行压力加大，新常态意味着将告别过去经济的高增长，转向中低速发展。其二，央行上周六宣布二次降息，宽松货币预期进一步加大人民币贬值的预期。其三，美元在全球强势表现，其他主要货币对美元出现大幅贬值，而人民币能保持小幅贬值已属难得。

不过，也有专家表示，从年初来看，人民币对美元即期汇率总体在6.20-6.27之间徘徊，贬值幅度在1%左右，其实并没有大家想象中贬得那么“可怕”。 由于我国的即期汇率是在央行当日公布的人民币汇率中间价基础上产生的，目前来看，即期汇率和中间价每日的价差都在0.18左右，按照每日2%的浮动空间来算，即期汇率稍微一波动较中间价就逼近跌停线，从而显得跌幅很大。因此，虽然春节过后人民币兑美元汇率连续跌停，也并不值得大惊小怪。

而笔者认为，除非央行干预汇率市场，今年人民币汇率步入下跌通道是大概率事情。同样，中国房价出现调整也是大势所趋。中国指数研究院3月1日发布的数据显示，2015年2月，中国100个城市(新建)住宅平均价格为每平方米10539元，环比小幅下跌0.24%。百城中，39个城市房价环比上涨，61个城市环比下跌。从数据上看，国内楼市正处于“量价齐调”之中。那么人民币贬值对中国的房价影响有多大呢？

首先，人民币为啥会贬值？主要是中国经济下行压力不断加大，经济结构调整步履为艰，无论从最新的PPI、CPI、PMI、M2增速以及进口出贸易数据来看，中国实体经济正进入到了通缩期。更要命的是，由于旧有的经济发展模式，是牺牲了环境为代价，而这种情况已不可再续，于是将来产能过剩的行业不是兼并重组，就是削减过剩产能，这需要一个阵痛的过程，所以今年不要说收入增长多少，而是能够确保允分就业已经不错了。

在这种情况下，既使央行二次降息，最多也只能换来楼市成交的回光返照，因为如果说前几年由于经济大幅增长，带动人民币的升值，提高了民众的收入预期，而今年正值经济的调整期，大多数投资性需求的购房者预期自己今年收入增速将放缓。再加上国内楼市泡沫巨大，各类投资渠道的增加，入市购房者的意愿正在进一步弱化。

再者，人民币贬值会使国内外资金抛售以人民币计价的资产，转而持有美元。央行最近公布的金融机构人民币信贷收支表显示，今年1月，金融机构外汇占款余额为29.3万亿元，较此前一个月减少1082.61亿元，连续两个月出现千亿元规模的减少。

自2005年汇改以来，人民币汇率与中国房价同步上涨。人民币汇率最高涨32%以上，而中国房价也涨了五六倍以上。人民币汇率之所以与房价同步上涨，是因为金融危机之时，美联储采取了量化宽松的货币政策，造成美元指数狂贬，于是大量国内外资金都流入中国等经济体，在赚取升值汇差的同时，也推高了中国的房价。

而现在，人民币汇率出现贬值，国内高价泡沫滋生，大量游资抛售以人民币计价资产离开中国，那么中国房价的好日子就走到了尽头。我们可以看到除了李嘉诚之外，很多国内知名企业像万达集团、SOHO张欣家族、复星国际等都投资海外地产，目前投资海外地产正成为中国富豪的首选，而资金的大量流出，无疑对国内的房地产泡沫是致命的。

最后，人民币汇率进入贬值周期，必然会使大量的外资开始流出中国，资本项目将长期处于逆差，这使国内的基础货币投放遇到了挑战，M2增速回落到12%，与2009年高峰时29%的增速真是天壤之别。正是由于基础货币投放不足，直接使银行放贷受影响，从而会危及经济运转。对此央行虽以PSL、MLF等方式创新方式来缓解社会流动性不足的问题，但是外资流出的速度加快，难以填补基础货币的空缺。

笔者认为，由于人民币汇率的贬值预期增加，会使外汇占款大幅减少，这将让社会流动性呈现不足状态。而高房价的维持和推高是需要大量流动资金来堆砌的，就目前社会上的流动性，能让房价长期高位盘整都很难做到，要让房价继续上涨更是没有可能。

人民币汇率与房价有着休戚相关的联系。正是由于这些年来，人民币汇率一直在升值，从而吸引了大量国内外资金推高房地产泡沫，各路投资者的目的就是既赚取人民币升值的汇差，又在以人民币计价的资产上获得收益。而如今人民币一旦进入贬值周期，不仅是国内购房者的热情大不如从前，更使得国内外投资者也将选择抛售人民币资产。此外，人民币贬值会让外汇占款减少，从而影响到基础货币的投放。这意味着高房价泡沫将不可持续，国内楼市将长期处于调整状况之中。【作者微信号】：bzzcaijing

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