羊年楼市将全面处于深度调整中

 从最新公布的数据来看，在春节期间（2月16-22日），国内多个城市的住房销售零成交，二三线城市更是不容乐观。甚至是一线城市，如北京、上海、广州及深圳，其住房成交量按月变化也是下跌了90%以上。这就意味着，以往春节假期火爆的房地产市场正在归于沉寂。

现在情况是，不仅是二三线城市在春节期间成交低迷，就连一线城市房地产市场也不景气。统计显示，春节前一周，深圳仅有一个房地产项目拿到预售许可，为春节期间深圳市场低迷埋下伏笔。而广州楼市在春节假期前三天，仅成交5套，且均分布郊区县。更令让人咋舌的是，据亚豪统计数据显示，2月北京住宅市场仅有10个项目入市，今年2月北京楼市创下历史同期住宅项目入市最低点已无悬念。

面对春节假期间各地楼市成交的持续低迷，业内专家觉得过于多虑：一方面，后续的救市政策已经准备完毕，随时可能推出。比如降低购买二套房首付比例，调整二手房交易营业税的免征期限，由5年后免征恢复到2年后免征等。另一方面，从历史经验看，春节过后房地产成交一般普遍较好。自2009年至今，春节后2-6周的房屋周均成交量较春节前两周要上涨18%。因此现在担心楼市低迷有点杞人忧天。

应该说，2月份全国各大城市楼市成交的低迷，是沿续了一月份的调整而来。国家统计局发布的数据显示，今年1月，全国70个大中城市中，有64个城市的新建商品住宅(不含保障性房)价格环比下降，持平和上涨的城市分别有4个和2个。分城市来看，房价持平和微涨的城市主要集中在一线城市，房价降幅较大的城市主要集中在三线城市。笔者认为，2月份楼市成交低迷，有些地方甚至零成交背后主要有以下几大原因。

其一，目前中国的房地产市场是一个以投资者为主导的市场，与消费型主导楼市不同的是，在以投资为主导的市场中，投资者往往是买涨不买跌。就是当房价涨的时候，投资客纷纷入市助推泡沫，而当房价出现调整时，大家便集体处于观望态势，谁也不愿意贸然去刀口舔血。

自去年11月初央行宣布降息之后，各地政府也先后对楼市调整进行松绑，但楼市冷暖情况在不同区域间反差较大，到今年2月初央行又宣布降准，这让大多数潜在购房者觉得需要设一个观望期，看看究竟会有多少资金流入房地产市场。而一旦大家发现，政府的救市政策难以根本逆转楼市的大调整，那么投资客会毫不犹豫的远离这个市场。

其二，库存积压过多，开发商也不敢贸然推盘入市。这种情况成为三四线城市楼市风险的一个缩影。来自国家统计局的数据显示，截至2014年末，全国商品房待售面积62169万平方米，比2013年末增加12874万平方米。自2012年4月以来，全国商品房库存连续33个月上涨。与最低点相比，近两年多全国商品房整体库存几乎翻倍。??

其三，《不动产登记暂行条例》将在3月1日正式实施，已有媒体在报道中发问，“谁在悄悄抛售二手房”？而笔者认为，不动产“统一登记”，其制度的核心功能和主要目的并不是直接剑指房价和反腐败。但事实上，在不动产登记和住房信息联网的双重压力之下，不动产权利的财产权是否“合法”将可能会被直接曝露在阳光之下。

与现金和其他贵重物件相比，收受房产可使腐败官员受贿更加隐蔽。而很多贪腐官员往往选择在城市中较佳的地理位置，暗中隐藏多套房产。不过，在当前反腐败高压、不动产统一登记制之下，贪腐官员正悄悄的抓紧时间抛售手中房产。所以既使是二手存量房产市场也正走向供过于求的状态。

其四，在过去十多年中，不动产一直是居民最佳的投资选择。但是随着房价泡沫的飙升，现在一线城市动辄数百万房价，二三线城市也要数十万房款，这着实不是普通投资者所能承受得了的。对于普通投资者而言，银行理财产品、互联网金融投资具有投资门槛和风险都较低，收益有保障等特点。况且，沉寂已久的股票市场也开始走稳。这都使各路资金加大了从楼市转出的步伐。楼市已经不再是最佳的投资选择，因此房地产市场冷却已难以改变。

春节期间楼市成交异常低迷，这不仅是当前房地产市场处于供过于求和去库存的困境。更说明了，老百姓投资理念的转变，一旦大家发现哪里比投资房产门槛更低、风险更小的渠道出现，人们便会将资金转向哪里。所以，不要说羊年春节楼市难逃低迷困境，即使是整个羊年，楼市出现大幅调整也在所难免。而当一个以投资为主导的市场出现调整，其未来硬着陆的可能性正在加大，一线城市尤其如此。【作者微信号】：bzzcaijing

 

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