2015年楼市 迈进黄金年还是白银年

2015年楼市 迈进黄金年还是白银年

邓浩志接受《探市，2015！》专访

    统计局数据显示，全国房地产开发投资95036亿元，比上年增长10.5%，其中住宅投资增长9.2%。而房屋新开工面积179592万平方米，却比上年下降10.7%，其中住宅新开工面积下降14.4%。全国商品房销售面积120649万平方米，比上年下降7.6%，其中住宅销售面积下降9.1%。关于2015年的楼市的走势，已为不少人所关注。

    为此，记者特地联系了合富辉煌房地产集团首席市场分析师、高级工程师——黎文江和方圆地产首席市场分析师——邓浩志。了解一下房地产行业专家对2015年楼市的看法。

黎文江：2015楼市转型年 养老住宅是朝阳产品

    对于2015年的楼市，黎文江先生认为这是房地产行业的一个转型、创新年。楼市的住宅市场将会不断减少市场份额，因为现在楼市地价普遍偏高，劳动力成本和建材成本的不断提升，且刚需住宅市场正一步步退出城市中心，迁移到周边，而这也是政府所引导的。以广州为例，南沙、萝岗、增城的房价现下尚未算高，刚需类等住宅产品在周边区域可以继续发展，而政府也在不断完善配套，如地铁，高速等建设都不断被提上议程并执行。

再谈回房产发展，黎文江先生认为养老房产、文化旅游房产将会是房地产行业的朝阳产品，2015年的房地产将会逐渐迈入转型起，房地产商们应该更加专注地为自己的房产转型做出努力，而不是进行跨界进行一些新领域的资产发展。根据当下的形式，投资型公寓的产量也会逐步减少，应该好好地去发展养老和旅游地产这些朝阳产品。

黄金年or 白银年

    据黎文江先生所述，所谓的楼市由黄金年变为白银年的说法，是一个认知上的错误。前几年，楼市是在一个严重调控的状态下生存的，在当时的宏观调控下，开发商是可以较容易地谋利润，可是这个并不是市场经济所主导的，也是不利于楼市发展的，所以不能配上楼市黄金时代的称号。反观当下的楼市政策走势，限购限签逐渐放松，政策不断松绑甚至是转为支持楼市的自由贸易发展。所以在他看来，现在开始才是楼市的黄金时代。政策松绑，市场经济主导，市场竞争的公平性得到更多的体现，促使得市场要更加努力，更费心机地去做好自己的产品和服务，不再仅凭投机取巧而获利。如此的背景才更有益于楼市的发展。

利润净利应为新标准房价成交不再是标杆

    在黎文江先生看来，随着楼市的转型，衡量楼市境况的标准也将更换，以前所谓的楼价变化和成交量的数量都不再是标杆了，反而真正实在的标杆应该是企业的利润和净利额。楼价和成交量已经不足以体现出楼市的最真实状况，因为现在成本地价高导致到楼价升高，尽管仍有需求在去化楼市库存，但也造成了成交价高，但利润低的现象，形成楼市旺盛发展的假象。

邓浩志：楼市政策渐宽松预估楼价涨幅10%-15%

    2015年的整体楼市政策将会是呈现宽松状态，调控性将不断减少，政府政策甚至会支持楼市发展，这是近期楼市的一个发展趋势，将会不断去行政化，近年政府已经不断放松楼市的调控，逐步放松限购限签，而迈入2015年，楼市的政策将会进一步地宽松，放松甚至是放开限购限签，直到最后全面退出。

    而回归到微观，对于广州楼市，相信在2015年，将发展得更好，而对于楼价的涨幅预测，估计在10%-15%左右，部分地区甚至更高。而在涨幅中，预估郊区的涨幅将会更大，比重更多。特别是南沙地区，受到自贸区利好消息的影响，涨幅可能达到20%。

刚需产品为主地王恐现亏损

    在谈及未来楼市产品的发展时，邓浩志先生认为楼市产品还是会以刚需户型为主，而且面积会越来越小。而对于今年可能倾巢而出的地王，整体形势并不乐观，因为现在楼价并不是在一个疯长的时期，只是处于平稳的涨幅，并不能满足地王的高价销售需求。关于地王的局势，邓浩志先生认为应该会出现亏损，地王本身的成本运营又是颇高，关于推迟发售的方法并不理想，且至今也没有见效的方法可以解决此状。所以在今年，地王价格即使有涨升，也只是填补回原先的下跌罢了，并不能实现理想的盈利额。

    关于2015年的楼市，各路专家的意见可谓是百家争鸣，或言2015年中国较多银行将破产，房价将跌去80%；或言未来十年房价再涨两三倍；或言楼价短期内不会上涨；或言楼市降出现结构性的购买力不足。到底2015年楼市走势如何，还是得等待时间来验证。