越秀区，成熟配套支撑房价

越秀区，成熟配套支撑房价

——2015广州楼市板块巡航（七）

    越秀区是广州所有行政区中，教育、医疗、行政办公等公共配套资源最为集中的板块。地处城市之心，越秀区是广州传统的文化和经济中心之一，随着优异的地理位置和历史传承下来的配套资源使得越秀区的房地产市场价值在广州可谓独一无二。便利交通、名校资源，这些都是其他区所无法比拟的，可以说，越秀是广州“寸土寸金”的典型代表。

供应稀缺， 改善性住房与豪宅为区域板块主流

    由于发展已经高度成熟，越秀区的后备土地资源绝对已经是广州所有区域中最为稀缺的。新项目的开发往往伴随着城市拆迁改造等一系列前期工程，这直接加大了开发商的开发成本。花费如此代价辛苦拿到土地的开发商当然需要卖高价才能回本乃至赢利，更何况越秀有这样的资源和资本在。所以，越秀区的住宅项目普遍以改善性的三、四房单位为主力，同时部分项目还设计有超大面积单位，吸引高层次买家。

代表项目突出，品牌单盘撑起越秀半边天

    回顾2014年，越秀区成交量（套数或面积皆是）排名第一的项目是杨箕村改造而来的富力东山新天地。该项目的年度成交套数为215套，年度总成交面积超过3.7万㎡，年度成交均价超过4.4万元/㎡，这样优异的销售业绩在越秀区可谓一枝独秀，在全广州也算靓丽。该盘主力在售产品为120-135㎡的三房和170-181㎡四房户型，主打改善性客户和资金实力雄厚的豪宅买家。而在整个2014年，越秀区签约套数超过50套的楼盘仅有6个。对比之下可以看出，因为新增项目少，所以类似富力东山新天地这样的项目某种程度上以单盘就能代表整个越秀楼市板块的走势。

调控重灾区，受政策影响大

    由于区域板块主打中等偏大的改善性住房乃至大户型豪宅，因此越秀区的购房者普遍都是受限购政策制约的实力买家。不仅如此，为了抑制高价单位签约带动广州市场整体均价上涨，越秀、天河这些中心区域的高端楼盘在签约时普遍受到了相关政府机构的“特别对待”，限制签约数量、限制签约价格等方式一度使得越秀区很多高端楼盘无法进行正常的销售。不过，这一情况伴随着临近2014年末市场政策的放松已经有了极大改善。例如富力东山新天地仅在2014年11月的单月里就集中签约了127套单位，这明显是将之前销售的单位在政策放松后进行了集中签约。相信在目前略有宽松的政策调控背景下，越秀等老城区的高端项目会获得一些更好的销售环境。

价格抗跌性强，后续变化空间小

     由于集中了太多名校、医院、公共交通等配套资源，越秀区的楼盘普遍都能贴上“学位房”的标签。在越秀区，靠近名校的老旧二手学位房售价基本都能在5万/㎡左右且少有放盘，这些客观条件使得越秀区的房价几乎是广州所有区域里最为坚挺的。无论政策如何变化，这些配套资源在某种程度上可以说具备不可复制性，因此也就造就了越秀区住宅的高价值和高价格。当然，作为一个成熟的区域也同样意味着越秀楼市在长远看没有更多可炒作的题材，它的整个走势变化是伴随大市的变化而变化的。这样的市场，有实力的买家在有需求和资金的条件下可以随时出手。