2015年 广州房价将上升10%~15%

2015年 广州房价将上升10%~15%

邓浩志接受《信息时报》采访  D2版   地产·总结与展望 

区域

撤市并区 “新三区”新货扎堆

2014年2月12日，广东省政府将《国务院关于同意广东省调整广州市部分行政区划的批复》转发至广州市人民政府。

国务院同意撤销广州市黄埔区、萝岗区，设立新的广州市黄埔区，以原黄埔区、萝岗区的行政区域为新的黄埔区的行政区域；撤销县级从化市，设立广州市从化区；撤销县级增城市，设立广州市增城区。

此次调整后，广州市行政区划从原来的“十区二县级市”变为“十一个城区”的格局，新广州市辖面积由3843.43平方公里扩大到7434.4平方公里，市辖总面积超过上海。在国务院的批复下达之后的一个月内，“新三区”楼市新盘新货扎堆，增城、从化、新黄埔楼市成交量分别有不同程度的涨幅，增城涨幅更是高达98%。

而“撤市并区”之后，增城、从化会否限购，户籍制度是否有变化等等，也成了业界以及广大的购房者关注的焦点问题。增城、从化两地中,增城刚需楼盘比例高达九成,是吸纳刚需群体的主要市场,,在增城置业的广州集体户口人群或已近万,不容忽视。

自贸区获批 南沙楼市领涨广州

风传一年多，南沙终于在2014年12月12日，等到了广东自贸区获批的消息。而南沙金融创新15条的出台则被认为是广东自贸区在南沙率先迈出实质化的第一步，曾一度低迷的南沙房地产市场又开始蠢蠢欲动，多个楼盘火线推货的同时，投资客也在短期呈现蜂拥之势。

广州市国土房管局的楼市数据显示，2013年至2014年期间，南沙一手住宅网签均价只在2014年1月和3月突破了12000元/平方米，其余月份大部分维持在10000~12000元/平方米范围内，楼价整体趋势平稳。

而自贸区的落地，利好逐渐在网签上体现出来，今年1月以来南沙楼市量价齐涨，1月4日和5日，南沙区一手住宅网签共88套，成交量同比增长35.4%。1月6日，南沙区为全市一手住宅网签冠军，以45套排名第一。而在刚刚过去的元旦期间，南沙成为外围区域中上涨幅度最大的区域，同比涨69%至93套。

记者通过实地走访发现，目前，该区域吸引了众多开发商提前布局，版图上除了拥有最多土地储备的霍英东集团之外，更有万科、保利、越秀、万达、碧桂园、奥园、时代等众多广州一线开发商进驻。根据广东省房协的统计，至今已经有超过60家房企扎堆其中。而最早介入南沙开发的霍英东集团已经占领先机，拥有10多平方公里的可开发土地资源，大多位于南沙新区的黄金位置。

另外，目前在售的自贸区范围的项目有南沙珠江湾、富力天海湾、晴海岸、星河山海湾、优山悦海等，在售项目接近20个。

广州知名地产专家邓浩志对南沙楼市走向持乐观态度，虽然自贸区并不包括整个南沙，但消息也会对南沙整体楼市产生积极影响。他表示，短期内，南沙楼价将有10%~20%的上涨，预计成交量提升20%。自贸区政策一旦落实，除了楼市的涨幅，对投资客的心态也会产生影响，会吸引更多的投资客介入。但是由于当前南沙的产业结构还没有搭建起来，起码还要5到8年才能完全成型，南沙仍然需要用长远目光去看待。因而他建议除了关注短期的价格上涨之外，投资者更应该将目光放在长线投资上。

土地

地价涨幅超过房价

2014年全国房地产市场慢慢从低谷走出来。日前，合富辉煌根据广州市国土房管局公布的土地出让计划总结获悉，2014年全年广州市土地成交金额超841亿元，超额完成年初定下800亿元的目标，同比2013年762亿元增长10%。

数据显示，2014年全年广州十区共挂牌出让45宗居住用地。其中中心六区挂牌28宗，总建面积达471.7万平方米，同比大幅增长268%。中心区的地块从来不缺少市场的关注，尤其是荔湾广钢新城、天河奥体广氮板块的华美牛奶厂地块更成为重头戏。两区土地出让金额2014年分别高达209亿元和173亿元，位居全市头两位。

2014年看似地王不多，但全市土地价格涨幅均超过房价的涨幅。其中，中心六区居住用地平均起拍楼面地价为12590元/平方米，同比2013年增长42%；而广州中心六区2014年网签均价27576元/平方米，同比2013年增长9%。2014年外围四区（番禺、花都、萝岗、南沙）居住用地平均起拍楼面地价4644元/平方米，同比2013年增长15%；而广州外围四区2014年网签均价13520元/平方米，同比2013年增长11%。

此外，北、上、广、深四大一线城市一直是各大开发商竞相进入的城市。外来开发商2014年在广州拿下17宗居住用地，占总成交约50%。

房企业绩

保利地产销售额广州第一

万科1月5日公布的数据显示，2014年，万科累计实现销售面积1806.4万平方米，销售金额2151.3亿元，相比2013年分别增长21.1%和25.9%。

而就在此前一天，绿地集团掌门人张玉良宣布：2014年绿地以全年房地产销售金额2408亿元的成绩，问鼎全球规模最大的开发企业。绿地发布的官方数据显示，2014年绿地房地产销售业绩同比增长50%；实现预销售面积2115万平方米，同比增长30%，金额、面积均创历史新高。其中，2014年绿地集团海外收入达到153亿元，较上年大幅增加467%。

多年来一直由万科占据的房地产行业“龙头老大”位置终于在2014年易主。不过在业界看来，2014年，万科比绿地显然走得谨慎些，对于具体项目，万科回避估值过于乐观的地块。

备受关注的除了“万绿之争”，保利地产业绩也让人眼前一亮，以1350亿元销售额排名广州第一。此外，碧桂园表现也不俗。2014年碧桂园集团共实现合同销售金额约1288亿元，合同销售面积约1928万平方米，分别同比增长21.5%和21.0%，创历史新高。

继多家房企公布2014年全年业绩后，1月7日晚间恒大亦发布公告，2014年全年累计实现销售金额1315.1亿元，同比增31%，完成年度目标的119.6%。数据显示，2014年12月，恒大单月实现销售金额108.1亿，同比增437.8%。同时，恒大公布的2015年销售目标为1500亿元，较2014年的目标提高400亿元，同比大增36.4%，是上市以来提高幅度最高的一年。

从2014年整体数据来看，房企梯队进一步细化，前十额企业中就分化出三大梯队，绿地、万科领跑，首先冲破2000亿大关；第二梯队是千亿军团，依然是万达，保利、恒大、碧桂园、中海、2014年千亿企业没有增加，而第二梯队与领跑企业之间距离较2013年明显加大；第三梯队由华润、世茂、融创领衔，业绩在700亿左右。

整体来看，房企销售前50前门槛由2013年100亿提升至130亿，2014年虽然整体市场进入调整期，但是中央与地方政府大力救市，使得行业没有出现大幅下滑，多数房企全年业绩同比增加。