理解两个基本逻辑 再来谈房产投资

来源：南方都市报 2014-12-15 00:00:00 编辑：南都

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摘要：其实房地产只是城市化的一个副产品，所以我今天的主题可能会有两条主线，一个是中国经济的基本逻辑，还有一个是中国城市化的基本逻辑，只有在这两个基本逻辑的前提下来谈房地产我觉得才是靠谱的。

童大焕先生演讲《中国房地产即将告别草莽时代》。 南都记者 徐文阁 摄

嘉宾

简历

童大焕，当今国内最活跃的时评人之一，现为重庆邮电大学移通学院大焕城市化战略研究院院长。著有《买房的革命》、《世纪大迁徙》、《穷思维富思维》、《定位中国》、《中国城市的死与生》等作品。

房地产只是城市化的一个副产品

其实房地产只是城市化的一个副产品，所以我今天的主题可能会有两条主线，一个是中国经济的基本逻辑，还有一个是中国城市化的基本逻辑，只有在这两个基本逻辑的前提下来谈房地产我觉得才是靠谱的。

今天的中国正处在一个史无前例的城市化运动中，但是城市化的规律是什么？到底是大城市化还是小城镇化？这是我们一直很纠结的问题。

中国经济这30多年的飞速发展有一些很重要的因素：1、前面计划经济时代把人创造的能力给束缚了。2、政府亲力亲为的这种政府公司化招商引资一定会加快GDP的增长，甚至腐败本身也会增加GD P。这是很显而易见的道理。3、城市化。中国在1998年以前我认为城市化都是被人为阻止的。我为什么把1998年作为一个城市化运动真正的开端呢？是因为虽然上世纪80年代国务院出了一个文件，因为农民吃不饱饭了，到最后就没有办法，解决不了他们的就业，就说允许农民自带口粮进城。但是由于城市的住房没有放开，其实很多地方还是很难解决居住的问题。而1998年住房自由化以后中国的城市化和房地产发展非常快，所以我把1998年作为一个分水岭。

回过头来再说一个经济的逻辑，其实2014年大家看到了，我们的产能全部陷入过剩，接下来中国经济的逻辑我认为是这样子的：制造了非常多的泡沫，但是接下来要用泡沫来消化泡沫，所以会进入降息的周期，降低存款准备金率的周期，而且还会继续加大钞票的印制。

城市化历程产生巨大的补课效应

我刚才说在1998年以前中国的城市化是人为阻止的，我把它做一个比喻是什么呢？就像是三峡大坝一样，把水流给拦住了，一旦这道大坝自动在市场经济条件下消融，这个水就倾盆而下。也就是说我们中国过去50年的城市化的历程是不正常的，所以我们未来的30年，正常的城市化历程会看起来极其不正常——— 西方国家用80到100年时间可以自然完成的城市化历程，中国将会用30年的时间来完成，这就是一个巨大的补课效应。这种效应一定会导致房价的落差、土地的落差、各种权力的落差。

房价的下跌和经济环境有直接的关系。其实不要说房价下跌30%，我们简单测算，房价下跌20%中国的经济就完全承受不了。都是过剩，房地产的产能过剩跟其他最大的不同是房地产是不动产。房地产不动产也就意味着它的区域过剩不会转变成为全国性的过剩，这个是最重要的。

城市化的逻辑在哪里？到底是小城镇化的逻辑还是大城市化的逻辑？我们分析了过去50年搞的那些都是反城市化的运动，结果都没有成功。城市化是人口和产业的聚集才带来效率的提高、自由度的提高，能源没有减少，但是产出效率大大提高。比如说垃圾处理，我们现在的农民的垃圾是很难处理的，但是你到了城市以后垃圾处理就可以变得廉价了，因为它有规模效应，同样各种文化旅游设施、文化娱乐设施、商业设施由于人均规模的效应就已经变得效益很高了。

人类历史上有两种均衡方式，所谓的均衡发展一个就是说把资源往人口稀少的地方去转移，让它均衡发展，还有一种均衡发展是让人口自由流动，我们采取的是资源的方式，但是资源的方式会遭遇现实巨大的挫折，一个是不尊重规律，第二个是破坏自然。所以地缘经济学的这个东西咱们是要服从它的，不是说我们来违反它。“人聚财聚，人散财散。”离开了人钱是没有用的。

房地产的问题就是中国金融的问题

中国的城市化其实到今天为止只有36%左右。本来应该是城市化超前于工业化的，工业化严重超前城市化，只能说明我们的工业是极其严重的过剩。

在正常的市场经济国家，每年城市新增土地中应该是10%到20%是用于工业用地的，但是我们中国是40%到50%是用于工业用地的，也就是说工业的用地量是正常西方国家的2倍多。我们每年新增土地中用于住宅建设的是多少呢？只有30%到40%。40%到50%是用于工业建设，很多人认为是我们的城市化房价太高了，导致各个实体经济都不务正业，说统统都去投房地产了，这个是一个事实，是我们看到的事实，但是事实上背后的逻辑不是这样子的。背后的逻辑是地方政府去招商引资，降低土地的成本、降低环境的成本、降低劳动力的成本，甚至是降低法治的成本，你走灰色管道我也不管你。

这个招商引资所有降低的成本来自哪里？特别是土地的成本来自哪里？大家想一想，政府是不会创造财富的，他只有两个税收，或者是左手把钱弄到右手去。实际上它招商引资降低地价的钱全部来自房地产这一块儿。我们的商业用地和住宅用地，除了要负责保障房建设之外，还有很大一块儿其实是用来补贴了招商引资，所以才会有大量的招商引资的工业严重过剩。恰恰是因为房地产补贴了工业，导致了房地产价格提高，而且工业严重过剩，逻辑是在这里。在这种情况下房地产价格真的是很高，而很多工业拿地就是醉翁之意不在酒了，他拿地还是用来盖房子，工业用地拿过来然后是抢建一些房子，甚至要挟地方政府，你不给我盖房子卖我就撤资，所以导致房地产又是大量过剩。农民或者是被拆迁户征地都是根据房地产的用地来跟你要价的，反正这一切就是互相激荡、互相推，咱们的房价就非常高，地价也非常高。

房价、地价非常高，它又以土地和房屋做抵押去跟银行绑在一起，我们的金融就被紧紧捆在了房地产上面，这就是中国经济背后的基本逻辑，房地产补贴了工业，导致房价提高，房地产又紧紧绑住了金融，所以房地产的问题就是中国金融的问题。

房地产分化促使资产配置要“中心化”

尽管2014年的楼市遇到了全国范围内的滞销，甚至是降价，包括大城市、中心城区也在降价，但是有两个大趋势。

政府主导基础设施建设和房地产补贴招商引资的模式，在2014年已经正式进入尾声。房地产是分化而不是全面过剩。有的地方还不够，有的地方已经严重过剩了。政府不会允许房地产崩盘，这是指不会允许房地产整体崩盘，但是任何力量都没有办法阻止分化。北上广深等一线城市房价只会在真正的市场觉醒中不断加速上涨。而在三、四线及其以下城市，房地产及其背后的金融行业安全软着陆之前，就是整体的金融安全得到保障之前，北上广深等一线城市可能一时半会儿还不会放开限购。

谈到当前金融遇到的问题，著名经济学家，全国人大常委会前副委员长成思危认为主要的问题是两个方面，一个是房地产，另外一个是地方政府债务，这两个加起来占到了银行贷款的50%到60%，如果这两方面出现了问题，可能影响就会很大。

其实地方债的背后就是房地产，地方债完全是以土地和房地产做抵押的。还有一点，房地产的整体估值下跌，不仅仅影响到50%到60%的金融本身，不仅仅影响到房地产本身，还影响到中国所有企业的估值，其实在世界各地也是，土地和房屋是最重要的估值，除了极少数的企业，像可口可乐这样子著名的品牌企业，它的工厂、厂房什么化为灰烬了，它的无形资产还在，可中国有多少这样子的企业呢？大部分的估值都是靠土地和房屋的，所以大家不可以小看这种房地产下跌造成的连锁式反应。

接下来是我们的土地和房地产遍地黄金时代已经一去不复返了。过去大部分的时间、大部分的地点、大部分的地方，你只要拿到地，开发商只要跟政府去拉好关系拿到地，基本上闭起眼睛来就可以赚钱。他随便说一下，旅游地产、养老地产，郊区什么度假地产都可以卖出去，但是这个时代已经过去了，2014年开始是房地产加剧分化的时代。

以前政策调控来调控去非常的复杂，这个好像是住建部的一个学者说的，以前房地产的政策很复杂、市场很简单，以后市场很复杂、政策很简单。政策就是逐渐退出干预市场，但是市场的分析会变得非常的复杂、非常的专业，要想投资就要学习一点专业的知识，这个知识的大背景仍是城市化和经济逻辑的大背景。坚守城市化的规律和方向，在现在比较低迷的时代实现资产的优化和置换——— 郊区的地产如果还有人接手的话，哪怕是割肉也要把它割掉，及时转移到城市中心和中心城市来。有眼光的人应该要在全国范围内配置资产，全球范围内我暂时就不鼓励了。

我认为中国未来的城市化必须采取收缩的模式，还不是扩张的模式。房地产收缩模式的过程中，加速向一线城市和中心城市部分集中，这个是一个大趋势。从去年下半年以来，大开发商纷纷向一线城市回流，拿地集中在一二线城市。我们个人的资产结构调整也应该是往那个方向，往城市中心和中心城市。像北京这样的地方，即使在今天如此低迷的情况下，你仍然可以买，闭起眼睛都可以买，但是深圳和广州我就不知道了，有资产的可以把郊区的资产逐渐变到城市中心来。

先有全局观再来做投资

如果我们还在继续坚持今天这样的往外扩张的城市化道路，未来，不用太久，大概10年、8年都不要，我们看到的日本的景象就是未来中国的景象。日本的景象是什么样子的？随着老龄化的到来，和老人的纷纷离去，郊区的房屋大量空置没有人住。

而中国在1998年以来的城市化和小城镇运动中建设的已经空置的房子，会远远超过日本和美国。美国大概有1点几亿套房屋，但是他们全国的旅游地产只有300万套，中国人还没有闲暇还没有足够多的钱就已经遍地是地产了，遍地是郊区养老地产了，所以大家要留意这种现象。

我一直在强调，北上广深暂时不会放开限购，因为有一部分市场的力量在觉醒，特别是经过2014年这一次的洗牌以后，我发现在郊区的房要么就是不涨，甚至在下跌，要么就是涨得很少，要么就是表面上有涨也没有人接手，所以先觉醒的一批他会置换。上一轮调控就是限购、限贷的政策向郊区三四线城市流动，现在才3年多就发现不行了，资本应该是比较敏锐的，很快就会涌回一线城市。而如果一线城市这个时候放开限购的话会导致房价的暴涨，而且会导致我们的软着陆没有办法进行。

未来无论是开发商还是我们个人投资者，以前大部分的时间可能都是用来研究政府的政策，特别是开发商，可能用来跟政府打交道，以为拿到地就可以赚钱，然后20%拿来盖房子，剩下的30%拿来忽悠大家买房子。未来我说要80%的时间和精力应该研究一下城市化的规律是什么，这个是一个很重大的战略决策。战略问题对了，其他的什么优惠多一点少一点，利息多一点少一点，都是太小的事情了。要抓住重大的问题，什么是重大的问题？什么是根本的问题？先有这个全局观再来做投资，这个就是我们未来要做的事情。

(本文为嘉宾2014年12月7日演讲稿，有删节)

“大焕财智分享会”（上海站）

即将举行！

主题：新常态下房地产投资专业化之道

谁说泡沫必破？在一个泡沫化成为常态的时代，不断用新泡沫消化旧泡沫是势所必然。要想不被泡沫化，最好的办法是抓住一个最大最硬的泡沫保护自己。

货币时代，工资不是主流，投资之神才受追捧。

金融岁月，不会投资理财，必将面临财富风险。

主讲人：童大焕

主讲内容：

1中国城市化规律（胡焕庸、长城、百万人口线、百年中国城市化史）与中国经济逻辑（包含“是什么形势倒逼使得只有房地产才能救中国经济和金融？房地产是否还能救？救到什么时候？泡沫是消化泡沫的唯一办法”等内容）

2、中国房地产即将告别草莽时代（未来开发商和投资者必须80%精力用来研究城市化规律）；

3、未来中国有4件大事绝大多数人想不到（包含“未来十年区域和人口集中度超乎想像、东部城市房价超乎想像、经济和法治变革程度超乎想像、环境好转程度超乎想像”等）；

4、房地产投资的方法与技巧（含“先行一步优化资产已经迫在眉睫”）。

5、本次讲座将着重提醒房地产投资理财的十大陷阱，包括保障房陷阱、郊区别墅陷阱、养老地产陷阱、开发区陷阱、小产权房陷阱、高铁陷阱、旅游度假房陷阱、航空城陷阱、商业地产陷阱、西部大开发和东北振兴陷阱等。不要只有碎片化的知识，应该有系统的理论体系才能支撑起顽强的理性。太多的人深陷其中不能自拔。2013年有人不听我劝告，把房子买在了天津滨海新区；14年底有人不听劝告，在县城郊区花七八百万买了个别墅；2015年元旦刚过听到消息，我一同学几个人花了几年时间建在北京近郊区的小产权别墅被拆除了，3千万元打了水漂。很多有产者把大量资产配置在郊区别墅上，很快将会成为拖累。

希望用一天的时间，让学员们对中国经济是怎么回事、中国城市化是怎么回事、中国未来会怎么样等全局问题有一个清晰的概念和相对准确的理解。只有在这个基础上来认识房地产，才不会盲人摸象不得要领。正如古人说的“不谋全局者不足以谋一域”，用西方哲学家斯宾诺莎更为精准的定义则是“理性就是指在正确认识全局的基础上采取适当的行动”，只有认识全局，人才能理性；所谓“适当的行动”，则是指最适合于自己的行动。

人数：不超过30人。（控制人数是为了保证每个听众都有充分的提问机会，允许夫妻一同参加是为了更好地让家人达成共识、大幅度降低沟通和观念转化成本）

费用：每人次5000元人民币。夫妻凭身份证、结婚证可一同参加。（夫妇俩人只收一个人的费用）（收费是为了保证行动力）

时间：2015年1月24日（周六）上午9：30—18：00

地点：上海某优雅的咖啡厅或茶座。

联系人：程二岗（大焕智库上海联络人）手机、微信：13122885055

报名邮箱13122885055@163.com

企业名称：北京大焕智库咨询有限公司

账 号：1109 1363 2710 401

开户银行：招商银行北京分行建国路支行

童大焕简介：独立学者，重庆邮电大学移通学院大焕城市化战略研究院院长，大焕财智书院（网络）创办人。

童先生专注城市化规律和房地产研究与投资十余年，著有《买房的革命》、《穷思维·富思维》、《定位中国》、《世纪大迁徙》、《中国城市的死与生》等相关著作，具有丰富的实战经验，对中国房地产和城市化的深刻洞见和观点屡被市场验证，并得到任志强、董藩等业内人士的认可和赞同。

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