15年京沪谁将第一个解除限购?
虽然人人喊打,万众期待房价垮塌,楼市崩盘,但2014年的房地产依然坚挺的走过,有惊无险的进入到2015年。在过去的一年里,大部分城市采取的都是以时间换取空间的策略,减小土地和新建商品房的供应,尽可能的想方设法的扩大需求。除了一线城市之外,绝大多数城市都解除了限购。虽然短期内效果未必明显,但实质上楼市萎靡的坚冰正在被打破,表明平静的背后,正汹涌着一波楼市上涨的浪潮。
大多数人由于缺乏对市场数据了解,从而对楼市缺乏精准判断。在媒体误读性报道之下,众人对于楼市谈虎色变,认为房价未来必暴跌,房子将成为最不值钱的商品。这种市场好的时候,大家疯狂抢购,市场不好时,看空一切。购房者这种墙头草式的心态,不但不利于市场健康,大多数时还是贻误了进入市场的机会。由于对货币宽松政策预期的不断加强,地方财政的囊中羞涩,中国经济整体下行的压力,种种迹象表明楼市乐观的成分越来越多。
有这样几组数据值得关注:一是从住房的价值量和GDP对比来看,中日美比值分别为4.1、5.3和2.5倍。从这数据看,我们在美日之间,按此标准如果楼市崩盘,日本应该首当其冲。二是从房价涨幅来看,中国房价过去十年涨幅实际上远没有媒体宣扬的那么高,在2000年到2009年间,我们的住房价格上涨134%,相比日本1960年到1969年间房价上涨了287%。三是城镇化率,我们刚过50%,在达到75%到80%这个区间的时间段内,每年住房需求量仍然在10亿㎡左右。
不可怀疑的是,发达国家城镇化率快速实现的阶段,同时也是房价上涨的快速增长阶段。由于过去的几年内,中国的房价快速上涨,甚至局部区域出现透支状况,但需求依然存在是不争的事实。更重要的是,截止到2014年11月份,中国13个城市新房去化时间16个月,已较前期下降。2014年前10月,300个城市的住宅土地成交建筑面积同比下降31%,新开工面积同比下降6%。未来的15-16年新增住宅供应势必减少。
2015年不同城市的房地产命运不同,对于一线城市来说,楼市基本上没有任何隐患,唯一的问题就是房价上涨多少的问题。而对于二线城市,如何促进房价上涨,消除结构性的隐患是重要课题。如何解决过量的写字楼和商业是保证区域市场健康的重要保证。拥有名校资源和城市轨道沿线的住宅需求依然旺盛,价格依然上涨。至于三四线城市,最重要的就是以时间换取空间,这其中大部分中小城市在2014年已暂停开发土地供应,目标非常明确,就是要以时间换取空间,解决商品房消化不良问题。
总之,库存水平降低,新增供应骤减,需求有效激活加上渐显的降息效应,加上继续降息降准的预期,2014年关于房地产必然危机,房价必降的观点现在看来就是一场意淫。面对已经到来的2015年,楼市还有一大杀手锏,这就是元旦前疯传的上海即将在2015年3月底前解除限购。谁都明白,北京和上海作为一线城市中的佼佼者,一旦限购解除,必然给楼市带来一股春风,房价必然迎风而涨。
现在的关键问题是,上海和北京谁将率先解除限购。作为首都,每当中央调控政策出台,为了起到带头大哥作用,北京总是第一个站出来相应。早起第一人,晚睡站好最后一班岗,如此分析,北京应该最后一个解除限购。但实质上,不管是上海还是北京,大家心里都跟明镜儿似的,谁第一个解除,市场上有限的资金就会蜂拥而至,谁就将大得其惠。这个道理只要不是傻子的,都应该懂。所以虽然表面平静,但内心已痒的不行。该来的一定会来,或将争先恐后跳出来,不妨用时间来验证。一线城市限购解除加上降息降准的效果叠加,2015年楼市不差事儿。
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