2013年千亿房企俱乐部有望再添新成员

2013年千亿房企俱乐部有望再添新成员

邓浩志接受《信息时报》采访

    2012年国内楼市从低迷中拨开云雾，成交回暖一直是去年第二季度之后的话题，随着楼市回暖，年销千亿房企的阵容也扩大了，从早前仅有万科一家唱独角戏，到目前形成了以万科、保利、绿地三家千亿房企三足鼎立的局面。根据近期中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同公布的“2012年中国房地产企业销售金额TOP50名单”，万科以1418亿元蝉联销售金额冠军，绿地集团和保利地产分别以1078亿元和1017.39亿元跻身千亿房企行列。据了解，中海地产和恒大地产以及万达集团2012年销售额也都超过了900亿，他们分别以935亿、923亿和905亿分列第四到第六位。业界预计，2013年，随着楼市继续升温，碧桂园集团、中海和恒大有望成为千亿房企俱乐部的新成员。

　　千亿房企

　　NO.1 万科

　　主打中小户型迎合市场需求

　　2012年销售额：1412.3 亿元

　　万科2012年累计实现销售面积1295.6 万平方米，销售金额1412.3 亿元，同比分别增长20.5%和16.2%，销售金额刷新行业纪录。

　　战略：2012年初，北京、上海、广州、深圳、天津、沈阳、杭州、南京、无锡、苏州、东莞、佛山、成都、武汉等14个城市的成交面积同比大幅萎缩，1~2月同比降幅达55%，其后同比数据逐步回升，到年中时成交渐趋稳定。而2012年万科的推盘也呈现出明显的“前低后高”特征，恰恰契合了市场景气的变化状况。从产品结构来看，2012年万科所销售的住宅仍然延续了以中小户型普通商品房为主的特征，144平米以下户型占比达到90%。而2011年下半年以来，市场大户型产品持续滞销，中小户型销售速度远远超过大户型。万科独特的产品结构，也契合了市场的变化趋势。

　　进展：去年12月万科推盘较多，实际认购面积和金额比11月更高，但由于大量推盘集中在年底，有相当部分的已认购未签约资源，将体现在2013年的签约数据中。预计2013年1月份的签约金额同比将有较为明显的上升。

　　开发商声音：万科董事会秘书谭华杰表示，虽然2012年主要城市的成交相比2011年普遍有较大幅度的回升，但这是建立在2010、2011年市场连续两年大幅萎缩的基础上。相对于2009年，去年14城市的成交面积降幅仍在20%以上。另一方面，尽管2012年下半年的成交改善在一定程度上缩短了去化周期，但这些城市新房库存的绝对量仍然处在近年来的高位，市场仍然面临较大的去库存压力。因此，万科仍然会将促进销售作为工作重点，立足自住需求，深入研究市场需求，提供适销对路的产品。

　　记者点评：记者发现，去年市场以刚需客户为主打，万科去年推出的产品正是切合市场实际需求，产品迎合了买家的口味和需求。以广州为例，去年万科在广州的销售业绩超过了百亿，万科在广州入市的项目共有9个，分别为万科东荟城、府前一号、万科红郡、金色悦府、金域蓝湾、柏悦湾及花都等项目。其中，万科东荟城、府前一号、万科红郡、金色悦府均主打80~100平方米左右的刚需产品，且价格也相对比较合理，如最近热销的万科欧泊14天时间，累计销售金额近15亿。

　　NO.2 绿地

　　升级“全国性战略” 布局广佛

　　2012年销售额：1078亿元

　　绿地集团2012年销售额达1078亿元，排名全国第二位。一直以来，绿地集团以跨越超高层、城市综合体与住宅三大地产品类，致力构筑宜居宜业的现代化理想城市。

　　战略：2012年绿地集团加速了扩张步伐，继续升级“全国性战略”。此前绿地集团开拓广佛地区为其华南战略打响了头炮。2010年底，绿地集团重磅开拓布局华南，广东事业部应势组建，短短两年间为广佛同城战略礼献四盘，战绩斐然。白云绿地中心，作为绿地重拓华南的启幕巨著，是白云新城首席城市商业地标；绿地·滨江汇，占地1.5万平方米，以经典art-deco风格的外立面，赋予建筑历久弥新的品质内涵；禅城绿地中心，以220米建筑刷新季华路CBD新高度，成为佛山新地标；顺德绿地国际花都，以20万平方米的规模，整合住宅、公寓、商业街区、写字楼四大业态，成为顺德首席城市综合体。

　　进展：2012年，通过产业经营与资本经营并举发展，绿地集团已形成“房地产主业突出，能源、金融等相关产业并举发展”的产业布局，进而跻身全国房地产行业发展最快、效益最好的企业之一。未来，绿地集团将以城市革新者的姿态继往开来，充分发挥世界500强企业的社会责任心、先进规划设计理念和丰富的开发经验，助力广佛地区发展。

　　开发商声音：绿地集团广东房地产事业部营销总监沈淼表示，绿地集团耕耘20年，创造了一连串的“绿地奇迹”，绿地集团房地产业年业务经营收入突破千亿，业务遍及中国、享誉25省70城市，并走出海外，在俄罗斯、韩国、泰国、澳大利亚、德国、西班牙有15栋“绿地中心”摩天高楼，其中3幢位列世界排名前十。目前，绿地集团在广东的多个项目，都是绿地集团“华南理想”的具体实践，未来，绿地集团势必成为广东推行新型城市化战略的中流砥柱。

　　记者点评：绿地的超高层模式，本质是在对赌中国经济以及城市化高速发展的未来。这种模式受到地方政府欢迎，是因为其满足了地方政府“城市升级”的需求。随着时间的推移，这些城市综合体可能会随着经济向好而增值。另外，动辄百亿的固定资产投资，也可以撬动更多的融资。然而，一旦经济形势或者城市化进程没有预期的好，绿地就可能遭遇风险，城市综合体将面临招商和运营的挑战。

　　NO.3 保利

　　从二线城市回归到一线城市

　　2012年销售额：1017.39亿元

　　今年1月8日，保利地产发布销售简报称，去年12月，保利地产签约金额为97.07亿元，比上年同期增长72.71%，签约面积为85.83万平方米，比上年同期增长65.17%。2012年全年，保利实现签约面积901.13万平方米，同比（较上年）增长38.57%；实现签约金额1017.39亿元，同比增长38.91%。

　　战略：2012年初保利的“囍春行动”一炮打响，引发房企纷纷效仿；随后保利启动“三抢”策略，以“抢资金、抢市场、抢进度”为口号，将定向优惠铺开。据中银国际统计，2012年前11个月，保利累计新增项目权益地价234亿元，比2011年全年提高了20%。保利目前在建面积3000万平米，土地储备2800万平米，土地成本在3100元/平米左右。公司目前90%的资源集中在一、二线城市。业内人士称，从二线城市回归到一线城市是去年保利的一个重大转变。

　　进展：保利地产相关负责人称，市场尚未完全回暖。保利地产会加快开发节奏，缩短开发周期，价格方面会随行就市，不会盲目涨价。不过对于今年的销售目标，保利一位人士近期透露，目前公司2013年具体的销售计划还未出台，不过今年销售计划的导向是比去年有所增长。今年也会抢上半年销售时机（2012年上半年就卖了600亿），公司定位未来3~5年内销售和利润保持20%以上的增长。

　　开发商声音：去年各大房企销售业绩普遍提升，这主要得益于价格调整。

　　记者点评：2012年销售业绩亮眼的龙头房企，几乎都进行过较大规模的促销。这些企业都是追求高周转的企业，产品结构中有充足的刚需项目，对这类产品的谨慎定价和促销，是销售回暖的主因。

    新成员猜想

　　中海

　　拿地干劲实足 离千亿为时不远

　　中海地产2012年的销售累计达到1115.2亿港元，折合人民币约为896亿元，同比增长28.1%，累计实现销售面积729.1万平方米，同比增长30.6%。

　　战略：据中海公布的销售业绩显示，去年年底中海北方区为销售额及销售面积最多的地区，其销售额达16.07亿港元，销售面积达16.72万平方米；珠三角地区为其销售额增长幅度最快的地区，其销售额达3.67亿港元，同比增长11.21%；而环渤海地区则为销售面积增长幅度最快的地区，其销售面积达9.27万平方米，同比增长55.80%。2011年，中海广州基本无更多货量上市，更无新盘，而去年中海在广州有多个项目上市，产品分布在白云新城、萝岗新城、珠江新城等一些发展热点区域，且产品也相对比较丰富，既有适合刚需的也有极为高端的产品。以白云新城云麓公馆为例，虽然货量不多，但是单价和总价都比较高，低调开盘半个月首批货量就已经销售完了。

　　点评：中海2012年的拿地规模已超720万平方米，资金投入不止250亿元。而进入2013年之后，中海仍继续在土地市场上奋战，短短10日，中海已在昆明、北京等地多处拿地。随着拿地速度加快，预计中海新增货量也会随着增多，若中海能在2013年加快项目的开发，那么未来进入千亿房企俱乐部为时不远。

　　恒大

　　发力三线城市 受益城镇化新政

　　2012年，恒大累计实现合约销售额923.2亿元，完成全年800亿元合约销售计划的115.4%，销售额较2011年增长14.8%。另外，该集团2012年累计合约销售面积1548.5万平方米，较2011年增长26.9%；累计合约销售均价5962元/平米；累计新开盘项目58个，在售项目达到179个。

　　战略：十八大将城镇化提高到国家战略高度，将唤醒大量二三线楼市刚需。恒大项目基本位于非一线城市，其中三线城市占绝大多数，受益新政明显，2013年千亿业绩可期。据记者了解，伴随着中小城市的进一步崛起，集中爆发的存量需求与城镇化快速推进所引发的同步飙升的增量需求相叠加，房地产发展史上最大规模的“刚需”人群有望被唤醒，成为扩大房地产市场容量、推进中国房地产市场发展的主要因素。业内人士分析，由于城镇化的重点是城镇化率低的区域和城市,人口的聚集和产业转移是关键性因素，因此未来受益城镇化的地区会在中西部二三线城市和一线城市周边的三线城市，而恒大作为三线布局最广的房企之一，或将成为新型城镇化战略的最大受益者。

　　点评：恒大地产早在2004年便已全面进军二线城市，2010年3月大规模进入三线城市。目前，恒大已进入中国103个城市，其中不限购城市占65%。特别是2012年，恒大新购入的土地主要分布于长沙、济南、沈阳、东莞等二三线城市。年报显示，二三线城市项目全年为恒大销售业绩贡献比例达到95%。该集团民生地产理念、二三线城市布局与准确市场定位，顺应市场及政策，契合刚需；此外，其推盘量大，坚持快速开发、快速销售的高周转模式，一年四季有楼可售、薄利多销，保证了业绩的持续增长，令恒大在应对市场调整和超额完成年度目标方面具有更大优势。由于新型城镇化建设已经提到国家战略的高度，恒大作为率先进入二三线城市发展的开发商，预计在2013年将会获得更为可观的收益。

　　市场变化

　　市场销售额向龙头房企靠拢

　　2012年，绿地集团和保利地产跻身“千亿俱乐部”，千亿房企由万科一枝独秀到三国鼎立。而中海、恒大、万达等房企紧随其后，年度销售总额均超过900亿元。此外，全国销售额前52名的房企都已是百亿销售规模，“百亿俱乐部”较2008年扩容5倍。

　　随着房地产市场销售额不断向龙头房企靠拢，各排名阶段房企销售额业绩也水涨船高。从企业入榜情况来看，2012年中国房地产企业TOP10销售业绩门槛分别达到460亿元和411万平方米，销售金额门槛比2011年提高了46%。除此之外，TOP20房企的门槛也略有提高，销售额从180亿元增长至233亿元，销售面积从166万平方米增长至249万平方米。

　　业内人士分析，在百亿、千亿俱乐部扩容的同时，房地产的市场份额正向龙头房企集中，留给中小房企的机会将越来越少，部分中小房企将难逃被淘汰的命运。

　　房企各梯队之间差距拉大

　　2012年房企销售榜单的变化凸显了房地产行业“强者恒强”的马太效应，万科、保利等领衔的“千亿阵营”与第二、三梯队的差距进一步拉大。

　　据中国指数研究院数据显示，2012年全年销售额在1000亿元以上房企的增速为29.8%；销售额在500亿～1000亿元房企的增速为28.0%；销售额在300亿～500亿元的房企增速为26.7%；销售额处于100亿～200亿元的房企增速为20.5%；各梯队的增速逐一呈现下降趋势。

　　而从销售排行来看，万科、保利、绿地销售额平均值达到1171亿元；而年销售额在500亿～1000亿元的房企平均值为754亿元；500亿元以下，300亿元以上房企销售额均值仅为373亿元。

　　从以上数据分析，凭借着大型房企的品牌和规模效应、资源整合能力以及与地方政府的良好关系，大型房企变得越来越强大。中长期来看，房地产行业过去的粗放发展模式将转变，一些省属房企将被淘汰或边缘化。

　　市场更细分 经营趋多元化

　　2012年，万科、保利、恒大、中海等大型房企纷纷在全国土地市场抢地，并凸显出强强联合的趋势。截至2012年12月份，万科、保利、中海、恒大4家房企拿地总金额超过1040亿元。但与2009年全行业疯狂拿地相比，2012年中小房企拿地的现象并不多，土地储备的能力也逐渐下降。

　　面对行业集中度的提升和行业分化，再加上调控政策趋势，一些中小房企被逼无奈或主动转型，由单一住宅向多元化经营转变。深耕行业细分市场成为当今中小房企暂避市场风险和大型房企市场空间挤压的选择。

　　事实上，不仅是中小房企，激烈的市场竞争和风险意识，让所有过去单一住宅开发企业开始向商业地产、旅游地产、养老地产、产业地产等领域转型。例如，一向以白领阶层为主的万科，在产品开发中，也有高端豪宅产品配比；而一向标榜做文化旅游综合服务的华侨城，在其旅游项目中也依靠住宅开发获得收益。

　　业界观点

　　两大因素导致千亿房企增多

　　方圆地产首席分析师邓浩志认为，千亿房企越来越多和两大因素有关：一是房价越来越高，房企的销售额自然也水涨船高了；二是调控让房地产行业趋向垄断发展，调控把房地产业的准入门槛不断提高。在高地价的市场环境下，只有大的房企才能够有实力获得新的土地储备。在融资困难的情况下，只有大的房企特别是国企、央企才有获得融资的渠道，所以房地产也出现了强者恒强的情况，破千亿的房企越来越多，而中小房企大多只能收缩或等待被收购的命运。

　　满堂红集团研究部副经理肖文晓认为，万科一家独大的局面被打破，说明一个事实，那就是中国房地产市场的蛋糕很大，即使万科的市场份额也只有整个市场的一个零头，远未形成寡头垄断的领先企业，因此出现几大房企并驾齐驱的局面并不令人意外。此外，其它房企的迎头赶上，说明他们吸取了此前调控的经验，应对调控的手段更加成熟，没有让调控束缚住自己的手脚。