房价反弹力量有所增强，行政性调控仍不可避免

        一、房价反弹力量有所增强

国家统计局1月18日公布了2012年12月份全国70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示，在70个大中城市中，2012年12月份新建商品住宅（不含保障性住房）价格环比上涨的有54个城市，持平的城市有8个，分别比11月份增加一个；价格下降的城市只有8个。环比价格上涨的城市占比77.14%，涨幅在1.2%以内，但整体涨幅比11月有所扩大。

2012年12月份新建商品住宅延续普涨格局。房价下降的8个城市中，石家庄、海口、北海房价环比下降0.3%；锦州下降0.2%；南宁、桂林、牡丹江、无锡均下降0.1%。但这些下降城市中，只有桂林是连续2个月环比下降，其余7城市均为首次转降，表明房价下降并没有趋势性走势，未来房价反弹压力仍然较大。

同比来看，70个大中城市中，价格下降的城市有26个（比11月份大幅减少15个城市）；上涨的城市有40个（比11月大幅增加15个城市）；持平的城市有4个。12月份，同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过2.4%，涨幅比11月份回落的城市有1个。

如果将当前房价与2010年调控时的房价比较，我们发现，房价涨幅更为扩大。数据显示，除了杭州、宁波、青岛、温州和金华房价下降外，其余65城市均不同程度上涨。青岛、金华、宁波、杭州和温州房价分别下降0.2%、2.7%、7.3%、8.1%和17.7%，与调控前相比，即使降幅最大的温州房价降幅也不到20%，其余4城市降幅也均在个位数。而另一方面，房价上涨城市中有近半数涨幅超过5%。上海、深圳、北京和广州房价分别上涨2.0%、4.4%、5.4%和6.6%，房价涨幅过大的局面得到一定控制。但在一些二三线城市，有的房价涨幅甚至有多扩大，如乌鲁木齐房价比调控前上涨了12.2%。

二手住宅价格方面，2012年12月份70个大中城市中，二手住宅价格环比下降的城市有15个（比11月减少4个），持平的城市有9个（比11月减少7个），上涨的城市有46个（比11月增加11个）。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过1.2%，但涨幅比11月有所扩大。

同比看，70个大中城市中，二手住宅价格下降的城市有42个（比11月减少7个），持平的城市有3个，上涨的城市有25个（比11月增加7个）。12月份，同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过5.5%，涨幅比11月也有所扩大。

二、2013年楼市行政性调控仍不可避免 

随着2012年下半年房地产销售持续改善，住宅销售面积和销售额累计同比增速双双有负转正，到2012年底，住宅销售面积和销售额累计同比增速分别由年度的-16%和-24.7%上升到2%和10.9%。房地产市场的景气度回升带动了房地产投资增速企稳和房价的持续反弹。

这轮严格的房地产调控已持续2年多，但当前房价远未回到政府和民众合意状态，且房价反弹力量有所增强。中央经济工作会议也提出，2013年“要继续坚持房地产市场调控政策不动摇”。我们重申我们在年度报告中的观点：房地产调控具有长期性，将继续对经济增长造成压力，在可供替代的经济调控（房产税）手段推行之前，行政性调控不可避免。本轮房地产调控仍将继续。

对于2013年的宏观经济观察，正如我们在年度报告中所指出的，房价、就业和通胀将是2013年经济观察的关键变量。投资者需要关注房价变动所带来的阶段性投资机会。