小产权商铺卷土重来噱头多风险大需谨慎

小产权商铺卷土重来噱头多风险大需谨慎

邓浩志接受《信息时报》采访

    住宅受限后，商业市场迎来了春天，也催生了大量小面积产权商铺。2011年广州一个月甚至有10多个小面积产权商铺项目面市，但之后因出现延迟开业、开业即倒闭等诸多问题，甚至影响到社会治安，这类商铺受到政府有关部门的严格控制审批而逐渐减少。但临近年关，记者发现该类型产品日渐增多，颇有卷土重来之势。记者多方调查了解到，目前市场上所推项目与早前产品并无明显区别，以主题商场、专业市场为主，多以高回报率、产品稀缺升值空间大等吸引投资者眼球。对此有业内专家指出，这类小产权商铺项目不乏忽悠甚至欺骗买家的行为，已经屡屡出现失败案例，买家出手需格外谨慎。

记者探营

馨润·港荟商铺

一手铺开盘称已出售7成

    该项目属于馨润·尚寓的裙楼部分，位于海珠客运站旁边，记者从东晓南路地铁口前往该项目仅需4分钟路程。该项目采用一层内街、二层天街的布局，铺位总计117个，其中首层商场连通东晓南路及盈丰路的内街；二层为港式美食城，为具有明火餐饮功能的饮食铺。最大400多平方米的商铺计划引进知名品牌茶餐厅加盟，提升商场品质。商家可自主经营，物业管理费为10元/平方米/月。

    所有商铺均为一手商铺，主推首层的15~132平方米以及二层的27~393平方米产品。首层为6万元/平方米起，均价11万元/平方米，二层均价为2.6万/平方米，记者在现场看到，该商铺周边有不少大型的小区以及医院等，颐景华苑、英豪花园等，周边一楼街铺的租金在300~500元/平方米/月，出租率非常高。此外，该盘销售人员表示，该项目开盘出售达7成，目前可以选择的商铺不多。

富华路儿童新天地

二手铺年回报率8%有点悬

    于番禺市桥富华北路的儿童新天地，在市桥地铁站附近，共三层，商铺面积为8~45平方米不等，均价为4.5万/平方米，首层街铺总价150~400万元之间，二层铺位为60万元起，三层商铺为32万元起。据销售人员介绍，一层的均价为8万元/平方米，二层均价为4~5万元/平方米，三层均价为3~3.5万元/平方米。

    据销售人员介绍，该商铺必须执行3+2模式，前三年由开发商聘请的管理公司统一经营管理，年回报率为8%，后两年投资者既可选择继续由开发商统一管理，也可自己出租或自用。记者看到，该商业项目周遍都是一些商业街，目前该项目对面的街铺租金为300元/平方米/月。该商铺销售人员表示，目前该商铺首层已跟多个大型品牌签约，如小猪斑纳、JEEP、好孩子等，但记者表示想看下签约的文件，该销售人员以此乃商业机密为由拒绝了。有二手中介向记者透露，该商业项目之前经营沐足生意，被整栋出售后分拆成小面积商铺，属于二手商铺。

STC·鞋博汇

一手小铺前身烂尾15年

    STC·鞋博汇位于环市西路与东风西路交汇处，记者从该项目营销中心前往地铁五号线西场站F出口仅需5分钟路程，1至6层为鞋业专业批发商铺，7至13层为一站式的鞋业展贸型写字楼。该楼盘发展商表示，STC·鞋博汇为站西商圈稀缺一手产权项目，将投入8000万元的旺场基金，与阿里巴巴合作打造全球首个“全网全球”电商平台。

    该项目商铺共约七八百个，面积8~30平方米不等，实用率达65%。据开发商表示，该商铺位1~3层为开发商自己持有，目前在售的为4~6层，价格为3万~4万元/平方米，首批将推出150间，前三年统一招商经营管理，年回报率为8%。据记者了解，该商铺为一手商铺，与早前政府关于小面积产权商铺的审批从严并无关系，该商业前身为西场电子城，从1997年烂尾至今才办齐全手续才得开售。

南天国际照明中心

正在处理工程进度

    位于珠江新城花城大道1号的南天国际照明中心，总面积大约30000平方米，曾经名噪一时，转手后将分割成小产权商铺。记者在现场看到，该中心目前商铺全部空置，原商铺一租客王先生在附近经营一家便利店，他告诉记者，2011年年底时就已接到撤离通知，被告知该大楼的业主要专业经营其他行业。去年开始，各商家陆陆续续搬走，去年6月份左右几乎所有的租客都撤场。

    据周边中介告诉记者，这栋大楼之前属广州市盈凯公司所有，后来转手给了一家叫“德鑫”的公司。业内知情人士告诉记者，该商业群楼本来计划去年国庆就要销售，但是由于产权分割还没有完成，现在还没有正式对外发售。记者辗转找到了德鑫公司的营销总监谢先生，他告诉记者，现在公司手上确实有一些小产权商铺，原南天国际照明中心就是其中之一，现在还在处理工程进度，但具体什么时候销售要听“老板”的。

地中海酒店群楼商铺

销售暂未提上日程

    地中海酒店地处广州市中心城区天河区核心地段，准备招租的群楼商业为22~26层，目前正在经营的1~6楼商铺业态包括有IT卖场、高档餐饮、休闲娱乐等。据一家手机销售的店主告诉记者，这里平时人流很大，尤其是节假日和寒暑假期间，来的大部分都是年轻人。巧合的是，该4层群目前也由南天国际照明中心的“新管家”德鑫公司打理，谢先生告诉记者，现在招商的是酒店写字楼部分，商铺招商还在准备阶段，没有提上销售日程。

    记者在现场看到，地中海酒店处于广州天河区的核心区域，购物广场有太古汇、天河城、正佳广场、万菱汇、天娱广场等，周边有电脑IT一条街：颐高数码广场、天河电脑城、展望数码广场、太平洋数码广场、总统数码港等。交通也十分便利，交通配套有地铁1号线（体育中心站）、地铁三号线（岗顶站、石牌桥站），此外还有多条公交线路。

前车之鉴

数家小产权铺出现业主投诉

    去年春节后，火热了两年左右的小面积产权铺骤然减少，有行内人士报料，一些项目擅自改规划影响楼宇结构安全，一些项目推迟开业引纠纷等等，为保障消费者利益、整顿市场秩序，政府各相关部门加强了对商铺市场的管理，对“大拆小”商铺审批从严，使得一些小产权商铺不敢出售。而记者也了解到，关于小面积产权商铺的维权投诉很多。据早前报告，去年多位购买了东风东路东山雅筑地下商城商铺（原“东山776”商城商铺）的业主，因不满商铺由购买时承诺的要做餐饮变为租给某机构做培训中心而进行维权，期间更发生维权业主被不明身份人士殴打，引发社会治安隐患。

    无独有偶，位于海珠区南泰路的某小商品批发中心，也有100多名业主维权，原因是该商业没有按照合同签定好的时间开业。有商铺购买者介绍，早在2011年元旦，他就在该商铺8个档口，交付了50%的款项，累计400多万元，当时看中了商铺的地段好、承诺的回报率高以及能在较快的时间开业等等，没想到约定时间到了，现场仍然是烂工地一片，开业遥遥无期。据记者了解到，该商业项目已经换了多家经营商家和管理公司，商业名称也一再变更。

    对此商业地产资深专家陈瑞标表示，一直都非常不看好产权小面商铺，这类商铺多存在忽悠或是欺骗买家行为，卖出去了，开业时间一拖再拖，只有少数能够真正经营起来；“一般来说，由写字楼裙楼分割而成的小商铺，出售前号称要打造国际级某某商城等，到最后很多都没有按时开业或开业后经营困难；而那种经营多年的商场出售部分小面积商铺，可信度比较高。”方圆地产首席分析师邓浩志则指出，概念型小面积商铺本身就有过度炒作的嫌疑。这类项目多偏离成熟商圈，经营普通行业难以突围；为吸引买家，开发商都努力打造一些吸引人的噱头，所以概念层出不穷，但最终落实到经营，却多数面临较大的问题，从而引发买家的不满进而投诉纠纷频出。

 

投资提醒

三类小产权铺容易获批

    去年国庆后市面上偶有小面积产权铺位上市，包括珑津玉器城和盛贤二手旧货市场的商铺，记者进入参观看到，商家已经用实线将商铺的面积大小划分好了。

    据盛贤项目负责人透露，有三类小面积产权铺比较容易获批上市。第一类是之前还没有做过规划验收的一手项目。有些裙楼商铺虽然楼上的住宅或写字楼已交楼多年，但商业裙楼却仍未做规划验收，没有拿过预售证。这类项目可以将商场间隔成小商铺后再报规划验收，通过验收后可以申请预售证，作为一手商铺预售。

    第二类是已经开业经营的成熟商铺。因为已经是“熟铺”，后期经营风险相比新项目要小得多，这类项目在申报时，也就比较容易通过。第三类是一些已由大业主整体买下的二手商场铺项目，这类项目商场铺要顺利“大拆小”，就必须符合以下三个条件：一是必须有过硬的统一经营管理团队；二是业主需保留超过三成比例的面积自己经营；三是项目现场要做好商铺的间隔。比如珑津玉器城，买家看铺时都会发现其商场已用线和钉分隔出一个个小小的空间，其实就是商铺的间隔分割标识。

    特别值得注意的是，由于政府并没有严格规定说禁止小产权商铺交易，只是审批过程会更严格，多个相关项目的销售人员均以此为销售噱头，纷纷表示：去年项目均处于诚意登记中，是因为在走流程，政府不批拿不到产权证，现在都按政府要求办好了各项手续，有些人甚至扬言自己的商业项目将是最后一批有产权证的小面积商铺。

投资

个案

投资客王均（化名）

受广告诱惑出手收楼时一片狼藉

    回想起前两年的投资买铺的经历，王均仍然心有余悸。2010年10月至2011年3月期间，海珠区某小商品城打出打出“一铺养三代”、“义乌商家进驻”等口号，加上早几年身边有朋友投资商铺后身价暴涨，王均于是前往洽谈商铺买卖事宜。洽谈过程中，开发商称项目将于2011年10月1日前盛大开业，产品十分紧俏，要求有意向的购买人先交5万元定金，再交50%以上的商铺购买款后，才可审阅、签订商铺购买合同。

    交完款后，王均审阅商铺购买合同发现，合同中有多处显失公平、违反国家法律法规的约定，但万城公司却称：合同不可以修改，若对合同内容有意见，可以不签，但之前所交的款项不予退还。王均最后怀着侥幸心理签订了商铺购买合同。根据合同承诺，小商品城于2011年10月1日前装修完毕并开业，开发商届时履行商铺使用权交接手续，但那天业主们前去收楼，却发现装修现场仍然一片狼藉，甚至连区分各商铺的间隔雏形也未做出。“业主们纷纷表示投诉，结果该公司召集我们聚在锦汉大厦，对业主实行暴力殴打、胁迫，迫使我们与其订立所谓的‘和解补充协议’。”

    专家点评：左右地产顾问有限公司总经理周帆指出，投资小产权商铺存在较大风险，业主权益难被法律保障，与开发商签订霸王合同后也只能忍气吞声；其所投资的商铺亦随时可能被政府没收，因此投资小产权房需格外谨慎。

投资人廖阿姨

“以小博大”要看准地段

    两年前，廖阿姨在越秀区某专业市投资了一个6平方米左右的商铺，总价30万元。当初女儿给了一笔钱，让她在老家湖南买套房，但考虑再三还是决定在广州买个小商铺。“毕竟常年跟着女儿在广州居住，在广州投资商铺收租，打理起来比较方便。”

现在，她的商铺租给了一家房屋中介公司，月租5000元。谈起这个商铺，廖阿姨倍感欣慰，小资金也可以投资商铺，投资20多万元，可以实现每个月有一定的固定收入，很划算。她认为，投资商铺投资关键是人流，现在菜市场、商场和一些社区，都会有些小产权商铺推出，投入资金不大，这是家庭理财的一种新选择，“以后有合适的此类商铺还会继续投资。”

    专家点评：分割出售的小产权式商铺，由于面积小、总价低、投资门槛不高，特别受投资者欢迎，尤其是各区域的成熟商圈内的“熟铺”，看准了不妨出手一试。但值得注意的是，投资此类商铺最好不要寄望太高的回报率，心态要摆正，要和廖阿姨一样，当作是家庭理财的手段之一。

 

专家观点

方圆地产首席市场分析师邓浩志

小铺门槛低风险却不小

小面积产权商铺是一种比较容易销售的产品，主要是因为总价低门槛低，很多人买得起，也愿意尝试投资，但从经营角度看，后续会有很多问题，不利于经营。某些滞销的商业项目总会想法突围，大的分成小的是最常见做法。个人认为，此类商铺的产权风险应该不大，更大的风险来自经营，产权分割得过小，日后就难以统一经营管理，经营不好租金上不去也有可能成为一个经营烂尾的商业项目。投资客应格外谨慎。

投资此类商铺

会更理性

中地行传播事业部总监吴荣超

投资此类商铺

会更理性

之前对小面积产权商铺的“销售禁令”其实是因为销售过程中有对投资价值虚高引导的成分导致盲目投资成风。但经过11年的小产权户型营销风潮后，大多数投资者对该类物业的价值认知已经有所提升，且预料相关部门在市场监管方面会加强，因此，日后的小面积产权商铺销售不会像以前那样引来非理性投资，可能一些条件不成熟的物业还会遇冷。

广东工业大学房地产高级经济分析师申格联

商业投资或将迎来“小阳春”

小面积产权商铺是没有独立产权证的，在楼市遇冷时期并不受投资者青睐。近期天河、海珠等有数十个小面积产权商铺推出市场，说明开发商或者一手投资者感到楼市开始逢春，想借机向市场推出自己拥有的小面积产权商铺。此类商铺再度大规模上市，说明再度宽松的信贷政策再次唤醒一手投资者对市场的信心，想借住房市场的“小阳春”掀起商业楼市的“小春天”，这也是一种正常的市场竞争行为，没什么大惊小怪。