观点论坛 不确定周期与产业地产热下

   导读： 2013年1月9日，于广州的寒冬之中，城市观点论坛中国行2012年度论坛再次激情启幕，思想绽放。下午，寒桐(广州)投资顾问有限公司总经理韩世同作为嘉宾主持，开启了主题为"不确定的周期与产业地产热"的年度讨论。深圳美佳华实业有限公司董事长洪小佳、德信资本董事长陈义枫、金融分析家、北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹、及5+1洲联集团-五合国际董事、副总经理卢求参与对话。

以下为该场对话的现场实录下半部分：

韩世同：刚才也提到养老地产，关于地产热现在也是非常流行，养老、旅游、商业、工业这些产业的地产热你是怎么看的？

　　卢求：狭义就是工业、物流这些产业地产，近来大家把这个概念更广义化了，商业地产、养老地产也变成产业地产。从英文来讲，产业地产没有后面中国人延续的这些概念。

　　中国城市开发中，产业地产用地面积、绝对比例似乎比其他发达国家有比较大的差距，从我们一线设计感觉，中国开发有特殊性，虽然统计数据上，产业地产比例非常巨大，但是许多开发企业拿到产业用地性质的土地并不是真正开发产业用地，所以无形中又弥补了住宅开发用地或者其他综合用地土地的欠缺。从实际的现状来讲，我感觉差距与其他发达国家不会有那么大。

　　另外，我们很明确感觉到，产业地产开发，包括商业地产、养老地产、旅游地产开发迅猛发展，主要是由于政策引导。因为国家政策严格限制住宅用地开发，特别限制住宅用地开发购买人群的资格，限制了资金流入，也限制了这方面获利渠道，大量资金必须寻找出路，就进入工业地产以及其他商业地产等等方面。

　　而工业地产方面相应来说比较复杂，我们也和国内最大的工业地产开发专业企业签订了战略联盟协议，帮助他们在全国范围内做项目的前期、后期开发设计，包括产品定位等等，我们感觉到这样的企业也在不断摸索标准化开发模式，以降低成本，包括综合服务。

　　很多政府希望引入这样的企业，并不是说他们在开发上能有多强，更多是为他们企业投入，为该城市招商引资和企业化整体一条龙企业的介入经济增长带来带来动力。

　　韩世同：杜女士谈一谈产业地产热。

　　杜丽虹：产业地产在中国肯定还有非常大发展空间，但是确实中国很多产业地产并不是真正的产业地产，只是打着旗号的住宅或者商用地产。这也使得实际上大家做产业地产的时候还是在博取资产本身的升值收益，但是真正产业地产是真正通过物业长期运营获取长期收益。

　　从这个角度来说，第一需要有一个很强的产业运营能力，不管文化地产也好、养老地产。文化地产要求有很强的文化产品运营机构，比如剧场运营机构等等。养老地产在国外更多跟医疗、介护这些产业相结合，需要有很强的运营能力。

产业地产从长期运营角度来说并不是一个暴利行业，而且投资回收期很长，需要很长期的金融后盾支持。有了很强的运营能力、有了很强的长期资金支持，才有产业地产真正意义的发展。

    韩世同：陈总从资本角度谈谈。

　　陈义枫：一方面很可能当噱头来拿地，我们可以忽略。如果真正想做的话，也可能刚刚开始，能力还不够，不一定做得好。

　　还有一个重要原因，产业地产这个模式相对低收益率，跟目前比较高的融资成本不配套，或者说产业地产金融环境不成熟，所以我们谨慎地来看待它。

　　韩世同：能不能通过引入国际上比较追求稳定回报的资金组合来发展国内的产业？

　　陈义枫：国内地产行业从国外引进资金的路径还不是很畅顺，我们公司倒是跟前海在研究，在香港拿境外人民币，通过前海回流到私募基金里，然后投到项目里。

　　韩世同：国内保险资金能不能进入产业领域？

　　陈义枫：这是另外一个问题，国内保险资金数量庞大，从政策上也允许进入地产行业，但是国内的像我们这个行业太年轻了，还没有出现让保险资金非常放心认可的主流品牌，也就是说管理人还年轻这么一个情况，所以还需要点时间，但是每天都在进步。

　　韩世同：洪总从商业角度谈谈产业热。

　　洪小佳：从近两年进入商业地产企业数量跟开发数量来说，可以说商业地产很热。但是从另外一个角度来说，商业地产又不热，因为实际上进入商业地产的很多企业，对商业地产的理解、商业品牌的整合能力、商业设施的规划能力到商业的运营能力都没有真正建立起来，所以在这个行业里面真正从事商业地产的企业并不多。

　　现在国内非常缺乏真正的商业地产企业，作为从业企业，我觉得关键还是练好内功，把核心要素做好，这个行业并不热。

　　第二，商业地产非常需要有长期稳定的资金的支持，按照目前的信托基金、房地产基金这种高回报方式，商业地产根本没有办法做。如果做了，是一种杀鸡取卵，这个行业健康发展需要一个好的资金模式，现在我们没有办法跟商业地产理性开发模式形成一个衔接，这应该也是一个机会，也是商业地产开发所期待的怎么样跟金融界朋友共同探讨一种模式让这个行业健康发展。

　　韩世同：刚才各位从不同角度，从设计师眼光、从资本运营角度、从商业运营角度，向各位解读了产业热背后的原因还有目前的状况，最后我们请嘉宾用一句话概括一下对新的一年房地产的希望和看法。

　　洪小佳：理性思考、立足长远，构建企业核心竞争力。

　　陈义枫：希望我们能够共同迎接新周期新的机会。

　　杜丽虹：地产企业就是效率和金融并行。

  　卢求：政策平稳，房地产行业继续能够延续我们国民经济主导地位。