京七条出鞘效果立竿见影穗会否效仿？

京七条出鞘效果立竿见影穗会否效仿？

邓浩志接受《南方都市报》采访

    京七条出台前，北京商品房的均价同比涨幅超过了20%。该政策如其中“自住型商品房”政策的积极意义在于，确实能解决一部分夹心层的需求。在外界看来，其最大的吸引力在价格优势，销售均价比同时段同品质商品住房低30%左右。但如何保证公平销售？50%的市场供应占比又能否持续？能否成为平稳北京房价的有效利器？专家认为，从短期数据统计来看，价格肯定下滑，但长期能否平稳房价，关键一看监管，二看供应。

    京七条出台已近十天，北京上周住宅成交量大幅下降，业内分析京七条影响明显。广州会效仿出台相关政策吗？广州有关部门人士回应“会慎重研究考虑”。

自住型商品房投资收益或高于普通商品房

京七条提出的“自住型商品房”被许多专家解读为升级版经适房，或“夹心房”。

    以前只管低收入家庭，现在覆盖至中端市场，如无力购买高价商品房的夹心层；以前针对北京用户，现在非北京用户也有资格；以前的户型比较小，现在的户型比较大，最大不超过140平方米……相较于上海、深圳、郑州等地的阶段性收紧政策，京七条的调控思路显得不一样。

    “ 确实让一部分群体受益，但要看分配环节到底公平不公平”，同策咨询研究部总监张宏伟表示。而这正是大家担忧的。自住型商品房最大的吸引力在于价格优势，尽管规定禁售期为5年，5年后转让需上缴30%的溢价，有专家算了一笔账：“如果房价涨幅不超过70%，7折房的投资收益率要远高于一般商品房，吓一跳。比如，假定商品房价格是1万，7折则是7000元；5年后假定涨了20%，商品房价格变为1.2万，直接买商品房者赚2000元，而7折房赚了5000元，上交30%的收益1500元，还有3500元，比商品房收益高”。

    尽管“京七条”的调控思路得到认同，面对如此大的利益空间，网友纷纷吐槽。“赵朋0526”评论认为，“近年来，经适房制度早已沦为腐败的重灾区，自住型商品房与经适房类似，但进入门槛却大为降低，这无疑意味着其中权力寻租的腐败空间更为巨大”。有限的房源不可能让所有人都有资格得到购房机会，得到的自然没有话说，如果没有得到那就怨声载道了，而政府给定的是摇号的方式——— 这也是导致大家吐槽的一个地方，看似公平其实藏有许多不足的地方。

    广州的买家左先生也觉得，如果严格执行，京七条应该能帮到部分“夹心层”，关键不要像限价房、经适房的业主开宝马、奔驰一样。“用于自住的房子，被一些关系户拿来投资，这可就麻烦了”，同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文担心，“不是政策好不好的问题，是更公平地享受资源的问题。如何监管出租？如何建立详细的退出机制？这些突出问题亟待解决，这对北京市监管部门的监管和制度设计提出了挑战。”

短期可抑房价 长期能否稳房价关键看供应

    北京市住建委公开表示，今后将加快发展自住型商品住房，采取“限房价、竞地价”等方式供地，年底前完成2万套供应，明年还将继续加大供应，预计完成5万套，将占新增供应的50%以上。但自住型住房限制交易的时间为5年，5年后这些限价房入市价格就会和周边商品住宅看齐，又会产生什么影响？从控制房价、抑制需求转变为增加供应，京七条能否最终起到稳定北京房价的作用？

    且不论，一旦分配给关系户用来投资炒房的影响，张宏伟认为，仅从政策本身看，短期内来讲，“限房价竞地价”建设或者配建自住型商品住房确实可以起到遏制地价过快上涨的作用，对于房价来讲，由于政策条件的限制，确实对于这个项目及周边市场来讲，在这个项目入市阶段，确实会影响到周边项目的价格。

融创中国董事长孙宏斌在微博上也表达了支持的原因，“政府把土地收益的一部分拿出来补贴给中低收入人群。虽不是市场化做法，有公平的问题，但其对市场影响是巨大的，因为自住商品房占整个商品房市场的一半。影响最大的是刚需盘和中低端盘”。

    然而，更多人对长期效应表示担忧，认为这更多是政府平息民怨的一次表态。在网络调查中，有62.7%的参与者认为不能有效解决北京高房价问题。考虑到自住型商品房销售的对象远大于经济适用房等保障房，尽管占北京新增供应的比例不小，但相对于旺盛的需求，还是杯水车薪。

中国房地产学会副会长陈国强认为，能否真正抑制房价，关键是要把50%的市场比例变成后续的长期供应。若能保持相应的供给规模，那自住型商品房对未来住房市场格局会产生明显的影响。“供求关系决定价格是否上涨以及上涨的幅度，长远来看，必须通过加大土地市场供应，加大商品住宅市场供应，尤其是中小套型的商品住宅的市场供应才能够起到抑制房价过快上涨的目的”，张宏伟表示。有人认为，北京这种“自住型商品房”地块只可能吸引成本控制能力强的开发商，由于利润空间被限制，土地市场将降温。

官方：广州是否适合实施“很难说”

    北京上周住宅成交量大幅下降，业内分析京七条影响明显。这样的政策会来到广州吗？广州会出现类似的“夹心房”吗？广州有关部门人士日前表示：目前尚不知道，但广州会慎重研究考虑。其认为，此次京七条最关键的是其巨大的供应量。“今年2万套明年5万套，如果成为事实，对北京的高房价肯定会带来冲击。广州是否适合实施很难说，今年以来针对楼市调控广州也搞了一些举措，效果还不错，九月份广州的一手住宅网签均价是15622元/平方米，环比下降了3.1%，而且广州一直就有限价房、经适房。”

南都记者调查发现，从土地源头上加以调控，广州其实早有措施，其做法是“限地价、竞保障房面积”。2011年4月，广州推出首宗“限地价、竞配建”地块，被保利拿下。此模式先限定地块的“合理最高上限地价”，按照出让起始价格的145%设定，当拍卖报价达到后不再继续竞价，改为竞投配建公租房面积，报出配建面积最大者得。在楼市相对低迷时，该模式有效避免了“地王”的出现，但随着市场升温，这种模式开始相形见拙。今年5月，越秀地产就以24.6亿元地价，竞配建4.2万平方米保障房拿下海珠临江宅地，若加入原地配建保障房的建安成本(3000元/平方米)，地块折合楼面地价达36361元/平方米，刷新广州地王纪录。

专家：全国推广可能性不大

    方圆首席分析师邓浩志认为，这个和多年前广州的限价房政策类似的京七条，最终还是解决不了房价上涨过快的问题，总结一句就是谁买到这些限价房谁捡了大便宜，而引发的后果也是一样的，哪里有高额的收益哪里就有贪污腐败行为出现。总的来说政府对这些限价土地总数是有限制的，个别特殊价格低的土地很难扭转经济市场供不应求的局面，最终只能成为价格正常体系外的一个畸形产品。

    “另外一个问题就是要注意防止开发商降低住房质量、降低成本，从而提高利润。由于售价有上限，于是住房只能通过降低成本增加收益。”鉴于此，邓浩志认为，京七条全国推广的可能性不大，一是多数地方政府还是依赖土地财政，地方政府不愿意把这个蛋糕分给别人。二是征地成本，土地一级开发成本也越来越高，政府也不可能大量地便宜卖土地。“广州实施的可能性也不大，本身广州的限价房、经济适用房就有退出市场的声音和计划。而另一方面广州的限价房措施起不到控制房价的作用。”

对土地出让模式有深入研究的合富辉煌首席分析师黎文江则比较认可京七条。他表示，至少京七条首次提出了“自住型商品住宅”这个说法，也就是说政府部门承认现在的市场房价不是一个合适的房价收入比，而包括了投资预期在内。按京七条的规定，合适的房价收入比应该是现在房价的70%。其次，如果说今年2万套的货量不多，那么明年5万套的货量一定能够带来较大冲击，缓解明年的房价。“不管最后是否能建这么多套，但至少会给很多刚需客带来预期，从而缓和供求关系，稳定楼价甚至下降。”黎文江认为，京七条和广州目前实施的“限地价、竞配建”模式相类似，所以广州完全有可能跟进，把这种“限地价、竞配建”模式转化为“自住型”也未尝不可。

采写：南都记者 王艳玲 邓恒

开发商声音

不相信京七条能“如约履行”

汉国置业(中国)有限公司执行董事洪小文：我不相信京七条能够“如约履行”。这么大的供应量是很吓人，但问题是能够完成吗？就像之前政府提出的1000万套保障房，现在又建成了多少套呢？京七条有点像香港曾出过的“夹心阶层住屋计划”，都是高房价下匆忙出台的一些政策，没有可操作性，持久不了。广州实施的可能性不大。广州房价相对不高，政府部门素来稳妥不冲动，关键现在的“限价”很有影响力。

京七条纯属“捣乱”

珠江新城某楼盘营销负责人：京七条纯属“捣乱”。我不否认北京对楼市调控的决心，但质疑他们的做法。在我看来，京七条的本质和限价房差不多，都有面积和售价的上限，但它又比限价房更严厉，因为限价房地块通常是“专供”的，至少保证了合理利润，但京七条却是房价比市场低，地价由市场定，这通常会出现两种情况：一是想进京的开发商血本无归拿下地块，但作为商人，利益都无法保证又如何保证房屋质量？二是没人愿意拿这类地块。