终于等到全球都涨了

金融危机之后，总有人问，各国央行注入经济的那么多流动性“流”到哪里去了？我的回答是，不要急，让它“流”一会儿，总会看到的。现在，我们终于看到一部分结果了（意思是还不是全部）。当然，我说的不是星巴克咖啡的价格。

近来，全球房价出现一轮快速上涨。德国央行警告称，部分德国房地产市场被高估20%。德国，主要城市的住宅价格在过去三年上涨逾四分之一，而在此之前，德国实际住宅价格数十年来一直保持平稳甚至出现下跌。英国，伦敦大部分地区的平均房价与平均收入之比现已高于10倍。而且价格涨势还在加快，仅9月份一个月，伦敦房产的要价就上涨了10%。伦敦房地产市场的估值达到历史高点。美国，一些主要城市的房价正在飞速上涨。拉斯维加斯、洛杉矶、圣迭戈和旧金山等城市的房价较上年同期大涨了20%，甚至更多，而平均房价同比攀升了12%以上。即便是著名破产城市——底特律房价也同比上涨了17%。加拿大和澳大利亚的房价在金融危机期间就一直没有真正下跌过。2000年以来加拿大和澳大利亚的房价实质上已上涨了一倍左右，去除房租上涨的因素，房价分别上涨了75%和50%，以同期收入来衡量，房价上涨了五分之一至三分之一。

当然，我就不必详细说明中国市场基本不曾停止过的房价涨势了。中国70个大中城市9月份新建住宅均价再创纪录新高，大城市房价涨幅居前。中国国家统计局公布的数据显示，9月份70个大中城市住宅销售均价连续第九个月同比上涨，同比涨幅连续第八个月扩大。9月份70个城市中有69个城市的房价上涨，和8月份情况一致。9月份新建住宅均价环比小幅上涨。70个城市中有65个城市房价环比上涨。只有温州和桂林房价环比下跌，另外有三个城市为持平。8月份有66个城市房价环比上涨。《华尔街日报》计算显示，9月份70个大中城市平均房价同比上涨8.19%，8月份和7月份涨幅分别为7.48%和6.70%。9月份平均房价环比上涨0.67%，8月份环比涨幅为0.79%。北京、上海、深圳和广州等一线城市的房价继续稳步上涨。9月份这些城市的房价加速上涨：北京平均房价同比上涨16%，涨幅高于8月份的14.9%。广州房价上涨20%，8月份涨幅为18.8%。上海房价上涨17%，8月份涨幅为15.4%。深圳房价上涨19.7%，8月份涨幅为18.1%。

本轮全球房价反弹是因为全球经济复苏的同时，各国央行并没有回收其注入经 是充裕流动性。比如，欧洲央行短期内不会加息，使得德国家庭偿债成本较低。英国央行实施低息政策，英国家庭的利息支出占收入的比重不到6%，低于危机期间的10%。如果利率回升至4.5%，就算按历史标准衡量仍然较低，英国人的偿债成本也将升至数十年来的最高水平。

当前全球房价涨势意味着房地产泡沫再度开始形成。如果流动性和信贷环境发生大的变化，房价出现下跌，这一次德国和美国的情形相对较稳健。上世纪90年代末以来，德国家庭负债占GDP（国内生产总值）的比重一直在下降，目前已降至60%以下，较欧元区平均水平低整整10％。而美国最近的房价反弹动力来自持有大量现金的境外买家。

真正值得注意的是澳大利亚、加拿大和中国内地。这三个经济体的房价受过高的杠杆支撑。一旦房价下跌，有可能导致经济全面受损。不过，相信我，这也可能使至少其中一个市场的房价更难出现急跌和深跌。