中介费、按揭费往往有讲价空间

热焦点评（13-197）：中介费、按揭费往往有讲价空间

彭澎接受《南方都市报》采访

题外话：中介费、按揭费的收取往往是有一定的随意性，因此是有议价空间的。而政府规定最高标准，有利于中介公司之间进行竞争，提高服务质量。当然，对于中介来说，最怕的的客户飞单、买卖双方撇开中介。但现实中，中介往往与开发商有紧密合作，对炒高房价起到一定推动作用。虽然不能把高房价归之于此。

中介费、按揭费往往有讲价空间

南方都市报2013年10月18日

　　二手房交易平台日益完善，省心省事的表象背后却总有购房者悄悄“被服务”：按揭服务费、中介费……总有众多名目的费用，如果你不清楚里面有些费用可以砍价，极有可能白白多交几千元，甚至过万元。如一套200万的二手房，通过报低总价避税以及砍低中介费，或可省3.62万元。

　　按揭公司服务费行业标准出台：不超过贷款总额1.2%

　　陈先生6月份有过这样一次遭遇。当时，他通过某中介公司看中了白云区富力城一套140平方米以下的二手住房，并决定出手。该房子总价140万元，但搜罗所有家当，仍差50万元。最后，陈先生决定办理按揭业务。出于对中介公司的信任，他签署了一份协议，内容为授权给他人代办按揭业务，并为此付出了9000块钱的按揭服务费，未曾多想。

　　跟亲戚朋友多方对比之后，他才发现不合理：正常的按揭服务费一般最多也只是总额的1.2%，而自己却付了高达1.8%的服务费。随后陈先生向中介公司提出异议和退款要求，中介公司自知理亏，便同意按总额的1.2%收取，偿还了陈先生3000元的服务费。陈先生感叹：果然不懂行就会被“卖猪仔”。

　　所幸的是，经协会按揭分会10月9日研究决定，按揭分会全体会员将统一实行按揭服务最高收费标准，即每宗按揭代理服务费最高不超过贷款总额的1.2%，如发现协会按揭分会会员单位超出最高收费标准收费的，可举报投诉。

　　满堂红市场研究部高级经理周峰表示，按揭服务费的确存在较大的议价空间。“按揭费最高是按贷款额度的1.2%收取，但是可以谈得更低，最低可能在0.7%。”

　　社会科学院高级研究员彭澎认为，按揭服务费存在较大的议价空间，在一定程度上反映了市场的供求关系，现在二手房交易平台发达，不再供不应求，服务费也应该随行就市有所调整。“规定最高标准及下浮空间的做法，能促进市场良性竞争与发展。”

　　税费交给国家“无价讲”但全款买房可巧妙报低总价省费用

　　中介费、按揭费……在二手房交易中，还有众多的费用，很多人可能并不清楚，有些费用是可砍价的。如果你不清楚这些，同样的二手房交易，你可能要交更多的费用。

　　采访期间，满堂行研究部高级经理周峰娴熟地向记者解释税费的各种细目：假设一套住宅面积是70平方米，一手买入价是80万，现在卖出价是200万。持有时间是3年，业主要交纳查册费70元，交易管理费3元/平方米，交易印花税是总价的0.05%，营业税是总价的5.5%，个人所得税是总价的1%。买家要缴纳契税是总价的1.5%，交易管理费3元/平方米，交易印花税是总价的0.05%，房产证工本费50元/人，每增加一个加10元，房产证印花税5元/证。如果持有时间超过5年，业主的营业税可以免除。如果住宅的面积超过144平方米，则买家的契税是总价的3%。

　　“税费是国家收的，上述税费没还价的可能。但因为那些是按总价的比例收取的，若报低价，可少交一些。”周峰表示，假如某二手房持证不足5年，面积为80平方米，最终100万成交，报价是90万且通过，包括营业税、契税、个税、印花税等都可节省，其中营业税少交5500元，契税少交1500元，个税少交1000元，印花税少交100元，合共少交8100元。周峰提醒，只有涉及总价的税费才有机会减，其他涉及面积的税费都不能减。

　　他还提醒，价格不能报得太低。现在房管局有自己的评估系统，如果上报价格太低，房管局会对此房屋重新评估，并给出新评估价，然后再按此价格计算税费。“现在只要是按揭贷款，买卖双方的合同和贷款合同必须挂钩，即报价系统和银行系统已联网，无法报得更低，只有一次性付款的还有可能减少支出。而一次性付款的客户或可能报低至原成交价的9成左右，再低就不行了。”

　　中原地产三级市场研究部分析人员认为，买二手楼想要省钱，还是尽量买“证超5年”的房子，这样才会省较多。以总价100万元的房子为例，超5年的普通住宅(以上次交易缴税时间为准)，且面积在144平方米以下的房子，可以免征营业税、土地增殖税，这部分可省大约6万元。

　　高额返佣推高按揭服务费绕开中介找按揭公司或节省好几千

　　记者浏览了一些业主论坛，发现不少业主对二手交易的按揭服务费存疑。网友马铃鼠认为：说实话，其实按揭公司真没什么作用，没必要花那个0.6到1个点的手续费，自己跑吧。也有业主吐槽道，自己跑太麻烦了，近期为节省几千元的按揭服务费用，前前后后提交了12次材料。

　　据了解，按揭服务费通常包括按揭代办手续费及房地产评估两项费用。当然，目前中介服务市场上有部分中介机构为了方便客户，会向客户承诺其提供的房地产中介服务中包含按揭代办服务。如果客户遇到中介机构有这类承诺的，应进一步明确相关费用的收取标准。

　　根据房产中介协会的定义，按揭服务通常是指房地产按揭服务机构指引和协助客户办理银行(或公积金)按揭手续、房地产产权过户手续、房地产登记手续、房地产评估及公证等服务，这与房地产中介服务机构所提供促成买卖双方签订《二手房买卖合同》的服务是有很大差别的。

　　记者调查发现，通过中介找按揭公司的话，按揭费用在1%-1.2%之间。按揭公司的收费底线一般都是0.6%，高过这个数目的，大多都是返给中介，一般来说，中介介绍一单按揭业务能获得数千元返佣。而绕开中介以个人身份去咨询的话，按揭公司给出的报价一般也就在0.6%-0.8%之间，也就是说，如果同样贷款100万元，最多可省6000元。

　　据业内人士介绍，“捆绑”按揭有两个模式，第一是中介行母公司“自办”按揭公司，第二是和其他按揭公司合作。前者主要是公司内部的行政命令，后者则存在高额返佣的现象。两现象最终都会导致按揭费用偏高。

　　选中介要货比三家低佣金、高服务或难兼顾

　　时至今日，由于传统交易有房款交易、合同不清、隐瞒房屋状况等风险，很多人在二手房交易时，已经倾向于选择放心的中介服务，这就出现了“佣金”。

　　据记者多方了解，目前较大的中介行一般按2.5%-3%收取佣金，部分较小的中介行会按1%-1.5%收取，但可能只负责签约环节，之后交税和取证等环节都是由买卖双方自己去跟进。个别中介费用可能会更低，低至0.8%。按规定，中介佣金一般是买卖双方各付一半，但很多卖家直接要求买方承担，这就意味着，购买二手房的人要全部承担中介的佣金。周峰介绍，如果业主委托放独家盘，即只由一家中介代理出售，那么成功出售的话，最高可以收取总价的3%的佣金。如果不是独家放盘，是多家放盘，则最高只能收取总价的2.5%的佣金。

　　但周峰同时提醒，站在买家的角度，很容易认为越低越好，但一分钱一分货，提供多少服务就收多少服务费。客户可以到一些只收取1%的中介去找房或达成交易，但其中部分环节必须自己亲自去跟进，耗费心力和时间都不少，且可选择的房源并不多，选中介最好还是货比三家。

　　案例

　　200万的房子或可省3.62万

　　假设陈先生在3年前以80万元购买了一套80平方米的住宅，现以200万元卖出，买方一次性付款，那么陈先生(卖方)和新的买家(买方，非首套)各自要承担的税费如下：

　　在没有通过其他方法及任何讨价还价的情况下，业主所要交付税费为：131240元，另外再加0.5%的中介费10000元，总共约141240元；买家税费则为31295元，再加上2%的中介费40000元，总共约为71295元。买卖双方总共费用合计为212535元。

　　如果通过报低价的方式，跟总价有关的税费有可能打折，如把200万元的总价按9折报价，即180万元，且能通过评估，账面上少报20万元，则买卖双方的交易印花税少交20万元×0.05%×2=200元，个人所得税少交20万元×1%=2000元，营业税及附加少交20万元×5.5%=11000元，契税少交20万元×1.5%=3000元，合计少交16200元。而中介费方面，经过讲价，买家需付的中介费变成1%，省了2万元。

　　由于双方约定，卖家的交易费用由买家出，也就是说，在这场交易中，通过报低价和降低中介费，买家一共节省了36200元的费用。