首套利率最高上浮15%，银行变相停贷

邓浩志接受《南方都市报》采访

    钱不是万能的，但没钱却万万不能。近期，贷款买房准备结婚的丁生犯了愁：“5月份就递交了申请材料，到现在还没有结果。如果无法通过，房子买不成，婚也可能结不成了。”针对于此，南都记者以购房者的身份走访了工行、建行等多家银行发现，不少银行声称停止放贷或变相地停贷，审批时间大为延长。

3家银行暂停房贷

    “我在银行业工作十多年，也未曾见过贷款额度像现在这样紧张。”已经停止房贷的中国邮政储蓄银行的客户经理向南都记者坦言，最乐观的估计，也要到今年年底才能重新申请。另外，南都记者调查发现，平安和民生银行也已停止个人房贷业务。

    虽然五大国有银行依然接受房贷申请，但除了工商银行及农业银行依然维持基准利率外，其余三大银行均上浮了首套房房贷利率。其中，中国银行的上浮比例最高，达10%-15%。而交通银行也在房贷基准利率上浮5%-10%，建设银行房贷利率上浮了6%-7%。

    除了房贷利率走高外，放款时间也大为延长。农业银行客户经理表示，放款时间在两个月前开始延长了，现在审批时间更长，可能要等到明年第一季度才能放款。交通银行的客户经理透露，四个月前在交行申请房贷的购房者，有的至今仍未获得放款，因此不能保证房贷具体的审批时间。而建设银行、工商银行客户经理也同时表示，现在申请放款时间估计要一个月后。

    多位业内人士指出，银行虽不明说，但实质上是变相地暂停了房贷。在方圆地产首席分析师邓浩志看来，仍然有额度的银行，在供求关系影响下，也会通过提高利率增加自身的收益。

而在中资银行纷纷上调贷款利率之时，外资银行却继续打出优惠牌。渣打银行业务顾问表示，该行贷款额度依然相当充裕，可以提供8.5折利率优惠，最快两周就可以获得放款。而由于最近部分中资银行停贷，前来渣打银行咨询房贷的客户也明显增多。

收益低成停贷主因？

    面对暂停房贷的问题，某银行个人贷款部员工直言，房贷额度紧张已是广州各家银行的普遍状况。因为银行总行会对房贷的总额度进行预算，而且各分行的额度会有指导分配，银行的房贷额度每年都是“前松后紧”，而且今年楼市的火爆使得房贷需求上升，更加剧了贷款额度的紧张程度；部分银行的房贷额度更是早已用完。

    “现在资金很紧张，我们考虑到整体利润考核的问题，所以利率略上浮。”建行房贷部相关负责人告诉记者，由于年初8.5折优惠较多，现在资金紧张，也没更多的资金投放在房贷这块业务了。

    虽然各大银行均以“额度紧张”为由解释房贷暂停或利率上涨等现象，但有业内人士认为，这可能是表象。“钱荒并不是真的。”合富辉煌首席分析师黎文江认为，虽说银行年底贷款额度趋于紧张是比较正常的，但是远没到钱荒的地步。某商业银行广州分行负责人指出，目前银行业发展非常成熟，有充足的风险管理，一般是不会有钱荒出现的。而且银行的监管机构实力雄厚，是不会让银行钱荒这样的事情发生的。“如果钱荒出现，影响的肯定不仅仅是房贷业务。”

    记者了解到，9月26日央行发布公告表示将在公开市场实现800亿元逆回购，使9月最后一周实现净投放1550亿元，创下6月初以来单周净投放的最高规模。而上海银行间同业拆放利率网站数据显示，近期银行间同业拆放利率保持平稳，种种迹象表明银行自身似乎并不缺乏资金。

    “其实，银行变相停止房贷，主要原因还是因为收益低。”有业内人士指出，个人房贷收益较小，银行希望把资金投向收益更高的企业贷款领域。

根据2013年银行贷款基准利率表，目前5年以上的房贷利率为6.55%。但此前不少银行提供最高达7-8.5折的利率优惠，实际贷款利率为5.5%甚至更低。而目前五年期的存款利率已达4.75%，部分理财产品年化预期收益率更超过5%。

    有专家分析，我国目前实行贷款利率上限开放的政策，银行可以在基准利率的基础上进行一定幅度的上浮，但个人住房贷款能接受的上浮比例相当有限，而企业贷款可接受的上浮空间高于个人。若继续维持优惠利率大量接受房贷，银行会在承担风险之余，也会因通货膨胀且资金成本过高造成自身亏本。“银行出于利益考虑，把钱投向企业贷款，也在情理之中。”

在记者走访银行中，交通银行客户经理表示，如果客户愿意在原贷款利率基础上上浮1%的，有机会优先获得放款。

    另有房地产业内人士分析，由于临近年底，楼价调控压力更大。因而政府想借此减少流向房地产市场的资金，避免楼市继续过快上涨。同时银行业考虑到房地产市场的风险日渐加大，极有可能出于资金安全适当减少房贷。盛富资本总裁黄立冲在接受《每日经济新闻》采访时分析，除了银行贷款额度紧张外，“钱荒”之后银行风险控制意识加强，因此更加严格地控制房贷的“风险口”。

楼市成交或阶段性受影响

“贷款收紧愈演愈烈，对刚需打击也越来越大。一方面银行申请停滞，若想获得放款，贷款人必须支付更高的利息；另一方面由于放款时间长，房企对个贷也不感冒，对一次性付款和贷款的折扣有近5%的差距。高房价+高利息将冲垮一批实力不足的买家”。邓浩志分析认为。

房贷收紧并不是突发，只不过每年年底才会出现的现象，在金九银十就出现了，第四季度局面将会更加紧张。“银行上调首套房贷利率是趋势，一方面大部分银行已超额完成了房贷业务，另一方面市场开放利率，吸收的钱利率比较高，没理由贷出去的钱利率降低”，汇翰按揭客户经理莫静说。虽然中国的存款利率尚没有公开实行市场化，但各银行接连不断的理财产品发行让存款利率变相“市场化”，这一趋势让银行业对于房贷业务的兴趣大幅降低。

在高房价、高首付、高利息下，对楼市的影响有多大？中原地产项目部总经理黄韬告诉记者，现在一手房市场没出现明显的成交下滑，持续3个月影响效果才能看到。“对二手市场的影响集中在高端物业，银行降低评估价来抵抗信贷风险，意味着首付提高，一次性购房比例增大。房贷收紧是把双刃剑，首付款多，但贷款总额减少，月供压力减少。”满堂红研究部经理周峰表示，目前客户考虑因素主要集中在楼价而不是房贷利率，楼市成交趋稳，即使四季度降低，幅度也不会太大。同策咨询研究部总监张宏伟表示，“第四季度有可能会因为房贷额度用完导致局部收紧，阶段性影响市场成交量，不过到1月份新的额度就会有了，到时候还会集中释放。”但邓浩志认为，在整体环境不变的情况下，停贷短期内并不会使楼价下降。

房企资金回笼放缓

“目前房贷收紧，并不仅仅是影响买家，也影响了部分中小开发商回款的速度。”广州同创卓越房地产投顾公司总经理赵卓文分析，部分实力有限的中小开发商若没有上市或海外融资渠道，可能面临资金紧张的窘境。

有品牌房企坦言，银行房贷变相停止房贷，的确使回笼资金放缓。“4月份签的认购书，但由于客户房贷审批时间无限期延长，从而导致相当一部分单位没有收到房款。”

但市场上也有不同看法，有分析师认为，银行大幅度降低房贷规模将会直接导致社会购买力下降，若长期以往会使得房地产市场“有价无市”，增加了未来市场发展的变数。

而二手房遭受的冲击可能更大。据相关媒体报道，广州有二手房卖家向一次性付款的买家提供更优惠价格，并有卖家要求买家一次性付清房款。

黎文江称，如果这样的情况持续下去，银行将有机会挑选客户，选择对自己更有利的客户进行放贷，一些风险较低、回报率较高的客户优势会加大。但是，这样的做法会使得一部分购房者贷不到款。