建筑空间的价值体验——为住在电影里作序

关键词: 关键词: 电影 建筑空间 2013年，我与电影结缘。 一次是应黄建新和陈可辛的邀请，在陈可辛导演的《中国合伙人》里出了一次镜。我不是演员，只是应邀参加一个饭局，不用说话，坐在那里就行，为了表现黄晓明饰演的成冬青跟两位创业兄弟的情感纠葛，凸显他内心的矛盾和挣扎，需要给观众提供一个符号性的线索。等到正式拍的时候，拍摄过程中我也跟他们聊天，随便说了几句。原以为会采用不说话的版本，没想到电影局还真批准了，反正就几秒钟，完了就完了。 《中国合伙人》尚在热播，志喜就向我提出邀请，说有一位万通自己的员工要出书了，出版社是北京三联书店，书名叫《住在电影里》，希望我能为这位员工推荐作序。我记住了他的名字，崔骥。一个年轻的房地产从业者能从新的角度（电影）来思考空间价值，我非常鼓励。这与万通“创造最具价值的生活空间”的使命非常契合，于是欣然接受。 我们知道中国房地产的问题，实际上是住宅问题，而住宅问题又是一个居住体验的问题。我曾在年轻时看过恩格斯写于1872年的《论住宅问题》，其中有一个篇章专门讲述工业革命初期英国工人阶级的住宅问题。台湾在20世纪80年代末发生的无壳蜗牛行动，也跟住宅有关，甚至查韦斯将军队开进高尔夫球场，把富人的高尔夫球场改成了经济适用房，而波及全球的美国次贷危机也是住宅问题。 《住在电影里》一书通过电影的视角，解构了小崔自己归纳的八大居住模型，对于居住空间，房屋并不仅仅是一个庇护所，简单的功能主义视角掩盖了建筑的内在本质，建筑在实体上和空间上改变了环境，其功能性的一面，即为庇护，但在本质上和逻辑上，建筑创造了内部和外部，并且内外之间相互联系却又彼此独立，相互融合、暗示与补充。建筑通过自身构造了一条隐秘的线索，沿着这条线索上演着人与空间的悲喜剧。小崔通过电影的故事，分析建筑的场所精神，用温暖而颇有见地的笔触，完成了建筑空间的价值体验。 这个广义的价值体验，与房地产的本质是相通的。我们所创造的有价值的空间，首要的是人造空间，这种空间买卖数量级巨大，并且伴随人类社会始终，永不停歇。因为人一开始脱离动物属性，就知道人造空间。我们观察动物世界，毛厚的都生活在地面之上，不建造居住空间，没毛或毛少的都打洞，人脱离动物以后毛越来越少了，没毛了，就开始往洞里钻。仔细观察人与动物的区别很有意思。哺乳类动物在陆地上基本也是两个类型，一类是找自己空间，一类是利用自然空间。 不管怎样，人类都需要为自己制造一个空间，比如借一个山洞，躲进去，就省得自己挖了。西安的窑洞不是自然形成的，它是一种人为空间。但是，人为制造一个空间有什么用呢？它可以遮蔽与保护身体安全，遮挡恶劣气候，居住着舒适，外边下雨了，室内也很干爽，还有一种人生的方便：生老病死、吃喝拉撒。 如果从大的概念着手，人与动物划清界限，实际上始于创造空间，而这种创造空间的本事，也随着技术的进步而不断发展，人的本事越来越大，建造空间的能力也就越强，同时附着在建筑空间上的社会关系与价值伦理也更复杂、深刻与繁复。 先人结草为庐，比如成都的杜甫草堂，“茅屋为秋风所破歌”，刘备对诸葛亮“三顾茅庐”，他们的居所都是泥土结构的建筑，在木头上边加一点稻草，或者是麦秸，或者是玉米杆，反正都是最简单的、最初步的。西安半坡遗址，我去看过，就是几根木头，连墙都没有，屋顶上铺草，据说那时的人还不会做墙。 后来随着现代建筑技术的三大发明的出现，钢结构、玻璃幕墙和机电技术，人类建筑摩天大楼成为现实，技术在持续进步，建筑功能也更加多样化，原先纽约的摩天大楼只有单电影 建筑空间 关键词: 电影 建筑空间 2013年，我与电影结缘。 一次是应黄建新和陈可辛的邀请，在陈可辛导演的《中国合伙人》里出了一次镜。我不是演员，只是应邀参加一个饭局，不用说话，坐在那里就行，为了表现黄晓明饰演的成冬青跟两位创业兄弟的情感纠葛，凸显他内心的矛盾和挣扎，需要给观众提供一个符号性的线索。等到正式拍的时候，拍摄过程中我也跟他们聊天，随便说了几句。原以为会采用不说话的版本，没想到电影局还真批准了，反正就几秒钟，完了就完了。 《中国合伙人》尚在热播，志喜就向我提出邀请，说有一位万通自己的员工要出书了，出版社是北京三联书店，书名叫《住在电影里》，希望我能为这位员工推荐作序。我记住了他的名字，崔骥。一个年轻的房地产从业者能从新的角度（电影）来思考空间价值，我非常鼓励。这与万通“创造最具价值的生活空间”的使命非常契合，于是欣然接受。 我们知道中国房地产的问题，实际上是住宅问题，而住宅问题又是一个居住体验的问题。我曾在年轻时看过恩格斯写于1872年的《论住宅问题》，其中有一个篇章专门讲述工业革命初期英国工人阶级的住宅问题。台湾在20世纪80年代末发生的无壳蜗牛行动，也跟住宅有关，甚至查韦斯将军队开进高尔夫球场，把富人的高尔夫球场改成了经济适用房，而波及全球的美国次贷危机也是住宅问题。 《住在电影里》一书通过电影的视角，解构了小崔自己归纳的八大居住模型，对于居住空间，房屋并不仅仅是一个庇护所，简单的功能主义视角掩盖了建筑的内在本质，建筑在实体上和空间上改变了环境，其功能性的一面，即为庇护，但在本质上和逻辑上，建筑创造了内部和外部，并且内外之间相互联系却又彼此独立，相互融合、暗示与补充。建筑通过自身构造了一条隐秘的线索，沿着这条线索上演着人与空间的悲喜剧。小崔通过电影的故事，分析建筑的场所精神，用温暖而颇有见地的笔触，完成了建筑空间的价值体验。 这个广义的价值体验，与房地产的本质是相通的。我们所创造的有价值的空间，首要的是人造空间，这种空间买卖数量级巨大，并且伴随人类社会始终，永不停歇。因为人一开始脱离动物属性，就知道人造空间。我们观察动物世界，毛厚的都生活在地面之上，不建造居住空间，没毛或毛少的都打洞，人脱离动物以后毛越来越少了，没毛了，就开始往洞里钻。仔细观察人与动物的区别很有意思。哺乳类动物在陆地上基本也是两个类型，一类是找自己空间，一类是利用自然空间。 不管怎样，人类都需要为自己制造一个空间，比如借一个山洞，躲进去，就省得自己挖了。西安的窑洞不是自然形成的，它是一种人为空间。但是，人为制造一个空间有什么用呢？它可以遮蔽与保护身体安全，遮挡恶劣气候，居住着舒适，外边下雨了，室内也很干爽，还有一种人生的方便：生老病死、吃喝拉撒。 如果从大的概念着手，人与动物划清界限，实际上始于创造空间，而这种创造空间的本事，也随着技术的进步而不断发展，人的本事越来越大，建造空间的能力也就越强，同时附着在建筑空间上的社会关系与价值伦理也更复杂、深刻与繁复。 先人结草为庐，比如成都的杜甫草堂，“茅屋为秋风所破歌”，刘备对诸葛亮“三顾茅庐”，他们的居所都是泥土结构的建筑，在木头上边加一点稻草，或者是麦秸，或者是玉米杆，反正都是最简单的、最初步的。西安半坡遗址，我去看过，就是几根木头，连墙都没有，屋顶上铺草，据说那时的人还不会做墙。 后来随着现代建筑技术的三大发明的出现，钢结构、玻璃幕墙和机电技术，人类建筑摩天大楼成为现实，技术在持续进步，建筑功能也更加多样化，原先纽约的摩天大楼只有单

2013年，我与电影结缘。

一次是应黄建新和陈可辛的邀请，在陈可辛导演的《中国合伙人》里出了一次镜。我不是演员，只是应邀参加一个饭局，不用说话，坐在那里就行，为了表现黄晓明饰演的成冬青跟两位创业兄弟的情感纠葛，凸显他内心的矛盾和挣扎，需要给观众提供一个符号性的线索。等到正式拍的时候，拍摄过程中我也跟他们聊天，随便说了几句。原以为会采用不说话的版本，没想到电影局还真批准了，反正就几秒钟，完了就完了。

关键词: 电影 建筑空间 2013年，我与电影结缘。 一次是应黄建新和陈可辛的邀请，在陈可辛导演的《中国合伙人》里出了一次镜。我不是演员，只是应邀参加一个饭局，不用说话，坐在那里就行，为了表现黄晓明饰演的成冬青跟两位创业兄弟的情感纠葛，凸显他内心的矛盾和挣扎，需要给观众提供一个符号性的线索。等到正式拍的时候，拍摄过程中我也跟他们聊天，随便说了几句。原以为会采用不说话的版本，没想到电影局还真批准了，反正就几秒钟，完了就完了。 《中国合伙人》尚在热播，志喜就向我提出邀请，说有一位万通自己的员工要出书了，出版社是北京三联书店，书名叫《住在电影里》，希望我能为这位员工推荐作序。我记住了他的名字，崔骥。一个年轻的房地产从业者能从新的角度（电影）来思考空间价值，我非常鼓励。这与万通“创造最具价值的生活空间”的使命非常契合，于是欣然接受。 我们知道中国房地产的问题，实际上是住宅问题，而住宅问题又是一个居住体验的问题。我曾在年轻时看过恩格斯写于1872年的《论住宅问题》，其中有一个篇章专门讲述工业革命初期英国工人阶级的住宅问题。台湾在20世纪80年代末发生的无壳蜗牛行动，也跟住宅有关，甚至查韦斯将军队开进高尔夫球场，把富人的高尔夫球场改成了经济适用房，而波及全球的美国次贷危机也是住宅问题。 《住在电影里》一书通过电影的视角，解构了小崔自己归纳的八大居住模型，对于居住空间，房屋并不仅仅是一个庇护所，简单的功能主义视角掩盖了建筑的内在本质，建筑在实体上和空间上改变了环境，其功能性的一面，即为庇护，但在本质上和逻辑上，建筑创造了内部和外部，并且内外之间相互联系却又彼此独立，相互融合、暗示与补充。建筑通过自身构造了一条隐秘的线索，沿着这条线索上演着人与空间的悲喜剧。小崔通过电影的故事，分析建筑的场所精神，用温暖而颇有见地的笔触，完成了建筑空间的价值体验。 这个广义的价值体验，与房地产的本质是相通的。我们所创造的有价值的空间，首要的是人造空间，这种空间买卖数量级巨大，并且伴随人类社会始终，永不停歇。因为人一开始脱离动物属性，就知道人造空间。我们观察动物世界，毛厚的都生活在地面之上，不建造居住空间，没毛或毛少的都打洞，人脱离动物以后毛越来越少了，没毛了，就开始往洞里钻。仔细观察人与动物的区别很有意思。哺乳类动物在陆地上基本也是两个类型，一类是找自己空间，一类是利用自然空间。 不管怎样，人类都需要为自己制造一个空间，比如借一个山洞，躲进去，就省得自己挖了。西安的窑洞不是自然形成的，它是一种人为空间。但是，人为制造一个空间有什么用呢？它可以遮蔽与保护身体安全，遮挡恶劣气候，居住着舒适，外边下雨了，室内也很干爽，还有一种人生的方便：生老病死、吃喝拉撒。 如果从大的概念着手，人与动物划清界限，实际上始于创造空间，而这种创造空间的本事，也随着技术的进步而不断发展，人的本事越来越大，建造空间的能力也就越强，同时附着在建筑空间上的社会关系与价值伦理也更复杂、深刻与繁复。 先人结草为庐，比如成都的杜甫草堂，“茅屋为秋风所破歌”，刘备对诸葛亮“三顾茅庐”，他们的居所都是泥土结构的建筑，在木头上边加一点稻草，或者是麦秸，或者是玉米杆，反正都是最简单的、最初步的。西安半坡遗址，我去看过，就是几根木头，连墙都没有，屋顶上铺草，据说那时的人还不会做墙。 后来随着现代建筑技术的三大发明的出现，钢结构、玻璃幕墙和机电技术，人类建筑摩天大楼成为现实，技术在持续进步，建筑功能也更加多样化，原先纽约的摩天大楼只有单

《中国合伙人》尚在热播，志喜就向我提出邀请，说有一位万通自己的员工要出书了，出版社是北京三联书店，书名叫《住在电影里》，希望我能为这位员工推荐作序。我记住了他的名字，崔骥。一个年轻的房地产从业者能从新的角度（电影）来思考空间价值，我非常鼓励。这与万通“创造最具价值的生活空间”的使命非常契合，于是欣然接受。

我们知道中国房地产的问题，实际上是住宅问题，而住宅问题又是一个居住体验的问题。我曾在年轻时看过恩格斯写于1872年的《论住宅问题》，其中有一个篇章专门讲述工业革命初期英国工人阶级的住宅问题。台湾在20世纪80年代末发生的无壳蜗牛行动，也跟住宅有关，甚至查韦斯将军队开进高尔夫球场，把富人的高尔夫球场改成了经济适用房，而波及全球的美国次贷危机也是住宅问题。

《住在电影里》一书通过电影的视角，解构了小崔自己归纳的八大居住模型，对于居住空间，房屋并不仅仅是一个庇护所，简单的功能主义视角掩盖了建筑的内在本质，建筑在实体上和空间上改变了环境，其功能性的一面，即为庇护，但在本质上和逻辑上，建筑创造了内部和外部，并且内外之间相互联系却又彼此独立，相互融合、暗示与补充。建筑通过自身构造了一条隐秘的线索，沿着这条线索上演着人与空间的悲喜剧。小崔通过电影的故事，分析建筑的场所精神，用温暖而颇有见地的笔触，完成了建筑空间的价值体验。

一功能，写字楼就是写字楼，住宅就是住宅，但随着通信革命、照明等技术突飞猛进地发展，现代的摩天大楼发展成七种功能，成为大型的综合体，保证控制每一个角落空间的光线、空气和通讯，并且又都是舒服的，再加上纳米技术，保证建筑的细部更加精准、精确与精密。 观察人类的变化过程，有几个要点需要关注： 第一，人需要在人造空间里活动，而房地产业就是创造人造空间的，本质上，这个产业就是在造空间。我们大约有三分之二以上的时间生活在室内，甚至更大比例的时间，从早到晚，我们大部分时间生活在人造空间里，即便坐车，它也是移动的人造空间，我们在人造空间里生活、工作、运动……包括看病，乃至死后火花了，我们依然需要一个存放的人造空间。 在众多的人造空间里，与人接触最为紧密的是住宅，与此同时还有其它各种建筑类型，根据人的行为以及行为对人造空间所提出的需求，又分为了酒店、商场、写字楼…… 人造空间被人的行为划分为不同类型。当我们回家，吃饭、睡觉、养育孩子的场所，叫做住宅；上课、上学的场所，我们称之为教室或者学校。我们购物消费的空间场所，叫购物中心。当有人犯错误了，坐牢了，那个地方叫监狱——这个地方的空间特征，就是让进来的人不能逃跑，并限制他的自由。运动场所就是一个竞技比赛的空间，当然也可以举行演出，但这个空间在分类上还是叫运动场，因为它首先是按照人们对运动的空间需要而营建的。所以空间的划分，首要的是满足人的行为需求。 《住在电影里》根据人的不同居住行为，从古老意象，树与宅、小屋、花园，写到乌托邦、人类末世废墟等。在第二章，小崔通过“小屋”这一古老而温馨的居住空间，从人类住宅的诞生，写到路易斯·康、柯布西耶等现代建筑大师的小住宅作品；从远离庙堂的隐居之所写到电影中神秘人物的魔幻住宅等等，甚至仅仅是卓别林的电影《淘金记》中的遮风挡雨的茅屋，我也能看到一名房地产从业人员身上难得的人文情怀。 第二，人造空间分为有价值和无价值的，比如说一个运动场，被弄成了监狱，虽然也是人造空间，但妨碍了人的行为，使得行为不能正确地完成或方便地得到实现，空间的功能受到阻碍了，这个空间没人用了，就没有了价值。 我们制造空间，也可能制造没有价值的空间。衡量空间有没有价值，首先要看满足行为的需要，要看满足程度、方便程度、舒适程度等，为什么有些住宅很有价值，因为它满足的需求较多、较高，从内心到行为都能得到了一定的满足，有的满足极其稀有，比如健康的环境，那么它的价值体验则更高。 建筑空间的价值体验主要指三件事，第一件事讲的是行为，行为不同，建筑空间的价值就不一样，体现在物质上，就是租金不一样，建筑空间的收益不同。一个形象的说法是，在一个空间里，站着的不如坐着的赚钱，坐着的不如躺着的赚钱。在购物中心一般都站着，现在基本上不怎么赚钱，尤其淘宝等电商大发展之后，更是如此。 相比之下，坐着的，比如写字楼，其租金一般都比购物中心高，即便站着的，还有很多人去买东西，但坐着的，因为行为不同了，价值也就不一样。而像赌博、餐饮等行为，收益就更高了。 坐着的又不如躺着的，比如医院、按摩、娱乐等，都是收费挺高的，满足的需求越多、越好、越方便且越稀缺，人们愿意付的租金就越高，物业价值就高，反之亦然。所以决定空间价值第一件事就是要满足人的行为需求。 第二件事就是在同等条件下，位置或地段，很重要，但不是唯一的要素。比如在北京CBD区，我们提供一个办公空间，如果在亚运村也有一个同样的办公空间，建筑功能和服务质量都一样，但CBD的空间价值依然比亚运村那边大。但是地

这个广义的价值体验，与房地产的本质是相通的。我们所创造的有价值的空间，首要的是人造空间，这种空间买卖数量级巨大，并且伴随人类社会始终，永不停歇。因为人一开始脱离动物属性，就知道人造空间。我们观察动物世界，毛厚的都生活在地面之上，不建造居住空间，没毛或毛少的都打洞，人脱离动物以后毛越来越少了，没毛了，就开始往洞里钻。仔细观察人与动物的区别很有意思。哺乳类动物在陆地上基本也是两个类型，一类是找自己空间，一类是利用自然空间。

不管怎样，人类都需要为自己制造一个空间，比如借一个山洞，躲进去，就省得自己挖了。西安的窑洞不是自然形成的，它是一种人为空间。但是，人为制造一个空间有什么用呢？它可以遮蔽与保护身体安全，遮挡恶劣气候，居住着舒适，外边下雨了，室内也很干爽，还有一种人生的方便：生老病死、吃喝拉撒。

如果从大的概念着手，人与动物划清界限，实际上始于创造空间，而这种创造空间的本事，也随着技术的进步而不断发展，人的本事越来越大，建造空间的能力也就越强，同时附着在建筑空间上的社会关系与价值伦理也更复杂、深刻与繁复。

段只是决定价值的第一个要素，而不是唯一的因素。同样在CBD区域的写字楼，如果有些需求满足得不好，比如电梯很慢，上去的人很难下来，那么人流就会减少，需求降低，价值也降低。当空间位置、便捷性、舒适度、空气质量、电梯速度等都做到了，吸引了更多的人来，这个时候才有被决定了的价值，在这一系列过程中，位置因素的权重大概占到四分之一，传统上都将位置视为唯一要素，我觉得这是有偏颇的。 第三件事就是成本。创造了一个有价值的空间，也就是说选择了一个正确的位置，用专业的方法提供了一个满足人们需求的空间，这时即便前两件事做对了，而成本这件事做反了，也不行。对客户来说，成本太高了而不愿意付出，那么这个空间的价值照样实现不了。 所以说，建筑空间的经营，首先要更好地满足人的行为需求，研究人的行为，第二要选对位置，第三是要控制好成本，第四条就是要有好的服务，比如前三项都做到了，却经常断电、服务态度也不好，洗手间很脏，空调一会儿冷一会儿热，门口栓再了几条狗，结果把女生都吓跑了------可见，这些服务软体也决定了空间的价值。 做住宅产品，要讲究空间品质、产品质量和客户服务，做商用物业，更要深入挖掘物业的价值要素，这些都是可度量的、可测评的，还有一个层面是诉诸人心的体验、诉诸文化的读解，这恰是《住在电影里》一书的特色，也是它的价值所在。我听说小崔要把“电影·空间·建筑”作为一个持续的写作计划，把自己的观影体验运用到各种建筑类型上，持续表达。据说他的下一本书叫《商业立城》，写到了城市中的各种商业空间，也是通过电影，带读者做完全私人化的、有趣且深刻的空间价值体验。 我预祝他继续有好的收获，同时希望在万通地产上班，在万通中心办公，这些背景与经验，更有助于他的写作。如果那样，在一定程度也是小崔的空间体验的成果了，丰满而充实。 万通控股董事长 冯仑 2013614

先人结草为庐，比如成都的杜甫草堂，“茅屋为秋风所破歌”，刘备对诸葛亮“三顾茅庐”，他们的居所都是泥土结构的建筑，在木头上边加一点稻草，或者是麦秸，或者是玉米杆，反正都是最简单的、最初步的。西安半坡遗址，我去看过，就是几根木头，连墙都没有，屋顶上铺草，据说那时的人还不会做墙。

后来随着现代建筑技术的三大发明的出现，钢结构、玻璃幕墙和机电技术，人类建筑摩天大楼成为现实，技术在持续进步，建筑功能也更加多样化，原先纽约的摩天大楼只有单一功能，写字楼就是写字楼，住宅就是住宅，但随着通信革命、照明等技术突飞猛进地发展，现代的摩天大楼发展成七种功能，成为大型的综合体，保证控制每一个角落空间的光线、空气和通讯，并且又都是舒服的，再加上纳米技术，保证建筑的细部更加精准、精确与精密。

观察人类的变化过程，有几个要点需要关注：

一功能，写字楼就是写字楼，住宅就是住宅，但随着通信革命、照明等技术突飞猛进地发展，现代的摩天大楼发展成七种功能，成为大型的综合体，保证控制每一个角落空间的光线、空气和通讯，并且又都是舒服的，再加上纳米技术，保证建筑的细部更加精准、精确与精密。 观察人类的变化过程，有几个要点需要关注： 第一，人需要在人造空间里活动，而房地产业就是创造人造空间的，本质上，这个产业就是在造空间。我们大约有三分之二以上的时间生活在室内，甚至更大比例的时间，从早到晚，我们大部分时间生活在人造空间里，即便坐车，它也是移动的人造空间，我们在人造空间里生活、工作、运动……包括看病，乃至死后火花了，我们依然需要一个存放的人造空间。 在众多的人造空间里，与人接触最为紧密的是住宅，与此同时还有其它各种建筑类型，根据人的行为以及行为对人造空间所提出的需求，又分为了酒店、商场、写字楼…… 人造空间被人的行为划分为不同类型。当我们回家，吃饭、睡觉、养育孩子的场所，叫做住宅；上课、上学的场所，我们称之为教室或者学校。我们购物消费的空间场所，叫购物中心。当有人犯错误了，坐牢了，那个地方叫监狱——这个地方的空间特征，就是让进来的人不能逃跑，并限制他的自由。运动场所就是一个竞技比赛的空间，当然也可以举行演出，但这个空间在分类上还是叫运动场，因为它首先是按照人们对运动的空间需要而营建的。所以空间的划分，首要的是满足人的行为需求。 《住在电影里》根据人的不同居住行为，从古老意象，树与宅、小屋、花园，写到乌托邦、人类末世废墟等。在第二章，小崔通过“小屋”这一古老而温馨的居住空间，从人类住宅的诞生，写到路易斯·康、柯布西耶等现代建筑大师的小住宅作品；从远离庙堂的隐居之所写到电影中神秘人物的魔幻住宅等等，甚至仅仅是卓别林的电影《淘金记》中的遮风挡雨的茅屋，我也能看到一名房地产从业人员身上难得的人文情怀。 第二，人造空间分为有价值和无价值的，比如说一个运动场，被弄成了监狱，虽然也是人造空间，但妨碍了人的行为，使得行为不能正确地完成或方便地得到实现，空间的功能受到阻碍了，这个空间没人用了，就没有了价值。 我们制造空间，也可能制造没有价值的空间。衡量空间有没有价值，首先要看满足行为的需要，要看满足程度、方便程度、舒适程度等，为什么有些住宅很有价值，因为它满足的需求较多、较高，从内心到行为都能得到了一定的满足，有的满足极其稀有，比如健康的环境，那么它的价值体验则更高。 建筑空间的价值体验主要指三件事，第一件事讲的是行为，行为不同，建筑空间的价值就不一样，体现在物质上，就是租金不一样，建筑空间的收益不同。一个形象的说法是，在一个空间里，站着的不如坐着的赚钱，坐着的不如躺着的赚钱。在购物中心一般都站着，现在基本上不怎么赚钱，尤其淘宝等电商大发展之后，更是如此。 相比之下，坐着的，比如写字楼，其租金一般都比购物中心高，即便站着的，还有很多人去买东西，但坐着的，因为行为不同了，价值也就不一样。而像赌博、餐饮等行为，收益就更高了。 坐着的又不如躺着的，比如医院、按摩、娱乐等，都是收费挺高的，满足的需求越多、越好、越方便且越稀缺，人们愿意付的租金就越高，物业价值就高，反之亦然。所以决定空间价值第一件事就是要满足人的行为需求。 第二件事就是在同等条件下，位置或地段，很重要，但不是唯一的要素。比如在北京CBD区，我们提供一个办公空间，如果在亚运村也有一个同样的办公空间，建筑功能和服务质量都一样，但CBD的空间价值依然比亚运村那边大。但是地

第一，人需要在人造空间里活动，而房地产业就是创造人造空间的，本质上，这个产业就是在造空间。我们大约有三分之二以上的时间生活在室内，甚至更大比例的时间，从早到晚，我们大部分时间生活在人造空间里，即便坐车，它也是移动的人造空间，我们在人造空间里生活、工作、运动……包括看病，乃至死后火花了，我们依然需要一个存放的人造空间。

在众多的人造空间里，与人接触最为紧密的是住宅，与此同时还有其它各种建筑类型，根据人的行为以及行为对人造空间所提出的需求，又分为了酒店、商场、写字楼……

人造空间被人的行为划分为不同类型。当我们回家，吃饭、睡觉、养育孩子的场所，叫做住宅；上课、上学的场所，我们称之为教室或者学校。我们购物消费的空间场所，叫购物中心。当有人犯错误了，坐牢了，那个地方叫监狱——这个地方的空间特征，就是让进来的人不能逃跑，并限制他的自由。运动场所就是一个竞技比赛的空间，当然也可以举行演出，但这个空间在分类上还是叫运动场，因为它首先是按照人们对运动的空间需要而营建的。所以空间的划分，首要的是满足人的行为需求。

《住在电影里》根据人的不同居住行为，从古老意象，树与宅、小屋、花园，写到乌托邦、人类末世废墟等。在第二章，小崔通过“小屋”这一古老而温馨的居住空间，从人类住宅的诞生，写到路易斯·康、柯布西耶等现代建筑大师的小住宅作品；从远离庙堂的隐居之所写到电影中神秘人物的魔幻住宅等等，甚至仅仅是卓别林的电影《淘金记》中的遮风挡雨的茅屋，我也能看到一名房地产从业人员身上难得的人文情怀。

第二，人造空间分为有价值和无价值的，比如说一个运动场，被弄成了监狱，虽然也是人造空间，但妨碍了人的行为，使得行为不能正确地完成或方便地得到实现，空间的功能受到阻碍了，这个空间没人用了，就没有了价值。

我们制造空间，也可能制造没有价值的空间。衡量空间有没有价值，首先要看满足行为的需要，要看满足程度、方便程度、舒适程度等，为什么有些住宅很有价值，因为它满足的需求较多、较高，从内心到行为都能得到了一定的满足，有的满足极其稀有，比如健康的环境，那么它的价值体验则更高。

建筑空间的价值体验主要指三件事，第一件事讲的是行为，行为不同，建筑空间的价值就不一样，体现在物质上，就是租金不一样，建筑空间的收益不同。一个形象的说法是，在一个空间里，站着的不如坐着的赚钱，坐着的不如躺着的赚钱。在购物中心一般都站着，现在基本上不怎么赚钱，尤其淘宝等电商大发展之后，更是如此。

 相比之下，坐着的，比如写字楼，其租金一般都比购物中心高，即便站着的，还有很多人去买东西，但坐着的，因为行为不同了，价值也就不一样。而像赌博、餐饮等行为，收益就更高了。

 坐着的又不如躺着的，比如医院、按摩、娱乐等，都是收费挺高的，满足的需求越多、越好、越方便且越稀缺，人们愿意付的租金就越高，物业价值就高，反之亦然。所以决定空间价值第一件事就是要满足人的行为需求。

关键词: 电影 建筑空间 2013年，我与电影结缘。 一次是应黄建新和陈可辛的邀请，在陈可辛导演的《中国合伙人》里出了一次镜。我不是演员，只是应邀参加一个饭局，不用说话，坐在那里就行，为了表现黄晓明饰演的成冬青跟两位创业兄弟的情感纠葛，凸显他内心的矛盾和挣扎，需要给观众提供一个符号性的线索。等到正式拍的时候，拍摄过程中我也跟他们聊天，随便说了几句。原以为会采用不说话的版本，没想到电影局还真批准了，反正就几秒钟，完了就完了。 《中国合伙人》尚在热播，志喜就向我提出邀请，说有一位万通自己的员工要出书了，出版社是北京三联书店，书名叫《住在电影里》，希望我能为这位员工推荐作序。我记住了他的名字，崔骥。一个年轻的房地产从业者能从新的角度（电影）来思考空间价值，我非常鼓励。这与万通“创造最具价值的生活空间”的使命非常契合，于是欣然接受。 我们知道中国房地产的问题，实际上是住宅问题，而住宅问题又是一个居住体验的问题。我曾在年轻时看过恩格斯写于1872年的《论住宅问题》，其中有一个篇章专门讲述工业革命初期英国工人阶级的住宅问题。台湾在20世纪80年代末发生的无壳蜗牛行动，也跟住宅有关，甚至查韦斯将军队开进高尔夫球场，把富人的高尔夫球场改成了经济适用房，而波及全球的美国次贷危机也是住宅问题。 《住在电影里》一书通过电影的视角，解构了小崔自己归纳的八大居住模型，对于居住空间，房屋并不仅仅是一个庇护所，简单的功能主义视角掩盖了建筑的内在本质，建筑在实体上和空间上改变了环境，其功能性的一面，即为庇护，但在本质上和逻辑上，建筑创造了内部和外部，并且内外之间相互联系却又彼此独立，相互融合、暗示与补充。建筑通过自身构造了一条隐秘的线索，沿着这条线索上演着人与空间的悲喜剧。小崔通过电影的故事，分析建筑的场所精神，用温暖而颇有见地的笔触，完成了建筑空间的价值体验。 这个广义的价值体验，与房地产的本质是相通的。我们所创造的有价值的空间，首要的是人造空间，这种空间买卖数量级巨大，并且伴随人类社会始终，永不停歇。因为人一开始脱离动物属性，就知道人造空间。我们观察动物世界，毛厚的都生活在地面之上，不建造居住空间，没毛或毛少的都打洞，人脱离动物以后毛越来越少了，没毛了，就开始往洞里钻。仔细观察人与动物的区别很有意思。哺乳类动物在陆地上基本也是两个类型，一类是找自己空间，一类是利用自然空间。 不管怎样，人类都需要为自己制造一个空间，比如借一个山洞，躲进去，就省得自己挖了。西安的窑洞不是自然形成的，它是一种人为空间。但是，人为制造一个空间有什么用呢？它可以遮蔽与保护身体安全，遮挡恶劣气候，居住着舒适，外边下雨了，室内也很干爽，还有一种人生的方便：生老病死、吃喝拉撒。 如果从大的概念着手，人与动物划清界限，实际上始于创造空间，而这种创造空间的本事，也随着技术的进步而不断发展，人的本事越来越大，建造空间的能力也就越强，同时附着在建筑空间上的社会关系与价值伦理也更复杂、深刻与繁复。 先人结草为庐，比如成都的杜甫草堂，“茅屋为秋风所破歌”，刘备对诸葛亮“三顾茅庐”，他们的居所都是泥土结构的建筑，在木头上边加一点稻草，或者是麦秸，或者是玉米杆，反正都是最简单的、最初步的。西安半坡遗址，我去看过，就是几根木头，连墙都没有，屋顶上铺草，据说那时的人还不会做墙。 后来随着现代建筑技术的三大发明的出现，钢结构、玻璃幕墙和机电技术，人类建筑摩天大楼成为现实，技术在持续进步，建筑功能也更加多样化，原先纽约的摩天大楼只有单

 第二件事就是在同等条件下，位置或地段，很重要，但不是唯一的要素。比如在北京CBD区，我们提供一个办公空间，如果在亚运村也有一个同样的办公空间，建筑功能和服务质量都一样，但CBD的空间价值依然比亚运村那边大。但是地段只是决定价值的第一个要素，而不是唯一的因素。同样在CBD区域的写字楼，如果有些需求满足得不好，比如电梯很慢，上去的人很难下来，那么人流就会减少，需求降低，价值也降低。当空间位置、便捷性、舒适度、空气质量、电梯速度等都做到了，吸引了更多的人来，这个时候才有被决定了的价值，在这一系列过程中，位置因素的权重大概占到四分之一，传统上都将位置视为唯一要素，我觉得这是有偏颇的。

第三件事就是成本。创造了一个有价值的空间，也就是说选择了一个正确的位置，用专业的方法提供了一个满足人们需求的空间，这时即便前两件事做对了，而成本这件事做反了，也不行。对客户来说，成本太高了而不愿意付出，那么这个空间的价值照样实现不了。

所以说，建筑空间的经营，首先要更好地满足人的行为需求，研究人的行为，第二要选对位置，第三是要控制好成本，第四条就是要有好的服务，比如前三项都做到了，却经常断电、服务态度也不好，洗手间很脏，空调一会儿冷一会儿热，门口栓再了几条狗，结果把女生都吓跑了------可见，这些服务软体也决定了空间的价值。

一功能，写字楼就是写字楼，住宅就是住宅，但随着通信革命、照明等技术突飞猛进地发展，现代的摩天大楼发展成七种功能，成为大型的综合体，保证控制每一个角落空间的光线、空气和通讯，并且又都是舒服的，再加上纳米技术，保证建筑的细部更加精准、精确与精密。 观察人类的变化过程，有几个要点需要关注： 第一，人需要在人造空间里活动，而房地产业就是创造人造空间的，本质上，这个产业就是在造空间。我们大约有三分之二以上的时间生活在室内，甚至更大比例的时间，从早到晚，我们大部分时间生活在人造空间里，即便坐车，它也是移动的人造空间，我们在人造空间里生活、工作、运动……包括看病，乃至死后火花了，我们依然需要一个存放的人造空间。 在众多的人造空间里，与人接触最为紧密的是住宅，与此同时还有其它各种建筑类型，根据人的行为以及行为对人造空间所提出的需求，又分为了酒店、商场、写字楼…… 人造空间被人的行为划分为不同类型。当我们回家，吃饭、睡觉、养育孩子的场所，叫做住宅；上课、上学的场所，我们称之为教室或者学校。我们购物消费的空间场所，叫购物中心。当有人犯错误了，坐牢了，那个地方叫监狱——这个地方的空间特征，就是让进来的人不能逃跑，并限制他的自由。运动场所就是一个竞技比赛的空间，当然也可以举行演出，但这个空间在分类上还是叫运动场，因为它首先是按照人们对运动的空间需要而营建的。所以空间的划分，首要的是满足人的行为需求。 《住在电影里》根据人的不同居住行为，从古老意象，树与宅、小屋、花园，写到乌托邦、人类末世废墟等。在第二章，小崔通过“小屋”这一古老而温馨的居住空间，从人类住宅的诞生，写到路易斯·康、柯布西耶等现代建筑大师的小住宅作品；从远离庙堂的隐居之所写到电影中神秘人物的魔幻住宅等等，甚至仅仅是卓别林的电影《淘金记》中的遮风挡雨的茅屋，我也能看到一名房地产从业人员身上难得的人文情怀。 第二，人造空间分为有价值和无价值的，比如说一个运动场，被弄成了监狱，虽然也是人造空间，但妨碍了人的行为，使得行为不能正确地完成或方便地得到实现，空间的功能受到阻碍了，这个空间没人用了，就没有了价值。 我们制造空间，也可能制造没有价值的空间。衡量空间有没有价值，首先要看满足行为的需要，要看满足程度、方便程度、舒适程度等，为什么有些住宅很有价值，因为它满足的需求较多、较高，从内心到行为都能得到了一定的满足，有的满足极其稀有，比如健康的环境，那么它的价值体验则更高。 建筑空间的价值体验主要指三件事，第一件事讲的是行为，行为不同，建筑空间的价值就不一样，体现在物质上，就是租金不一样，建筑空间的收益不同。一个形象的说法是，在一个空间里，站着的不如坐着的赚钱，坐着的不如躺着的赚钱。在购物中心一般都站着，现在基本上不怎么赚钱，尤其淘宝等电商大发展之后，更是如此。 相比之下，坐着的，比如写字楼，其租金一般都比购物中心高，即便站着的，还有很多人去买东西，但坐着的，因为行为不同了，价值也就不一样。而像赌博、餐饮等行为，收益就更高了。 坐着的又不如躺着的，比如医院、按摩、娱乐等，都是收费挺高的，满足的需求越多、越好、越方便且越稀缺，人们愿意付的租金就越高，物业价值就高，反之亦然。所以决定空间价值第一件事就是要满足人的行为需求。 第二件事就是在同等条件下，位置或地段，很重要，但不是唯一的要素。比如在北京CBD区，我们提供一个办公空间，如果在亚运村也有一个同样的办公空间，建筑功能和服务质量都一样，但CBD的空间价值依然比亚运村那边大。但是地

做住宅产品，要讲究空间品质、产品质量和客户服务，做商用物业，更要深入挖掘物业的价值要素，这些都是可度量的、可测评的，还有一个层面是诉诸人心的体验、诉诸文化的读解，这恰是《住在电影里》一书的特色，也是它的价值所在。我听说小崔要把“电影·空间·建筑”作为一个持续的写作计划，把自己的观影体验运用到各种建筑类型上，持续表达。据说他的下一本书叫《商业立城》，写到了城市中的各种商业空间，也是通过电影，带读者做完全私人化的、有趣且深刻的空间价值体验。

我预祝他继续有好的收获，同时希望在万通地产上班，在万通中心办公，这些背景与经验，更有助于他的写作。如果那样，在一定程度也是小崔的空间体验的成果了，丰满而充实。

 

万通控股董事长

冯仑

2013/6/14