70个城市房价上涨，令人忐忑 ——谈其对经济之影响及本周股市

发布时间：2013-7-19 16:59:32 来源：腾讯博客【字体：大中小】

70个城市房价上涨，令人忐忑

——谈其对经济之影响及本周股市

复旦大学管理学院教授、博士生导师 谢百三

据报，6月份我国70个大中城市房地产市场价格普遍上涨。其中涨幅居前的分别是京、沪、广、深；新房北京涨16.7%，广州16.5%……

其中，新建商品住宅价格月环比在70个城市中有63个上涨。环比上涨排名靠前的有福州2.4%，上海2.2%，岳阳1.9%……

上海新房无论大中小户型，均出现上涨。144m²以上的涨2.2%，旧房也迅速跟涨。京、沪等市房租6月份又上涨3%～4%左右。

从各种媒体上看，人们对房地产新一轮上涨似乎已成共识。兰州市百姓几千人涌来抢购新楼盘的照片，令人瞠目结舌；北京抢购新房也非常疯狂，尤其是五道口学区房，已涨到8万一平米，完全是真实的。厦门我刚去过，前年去时岛内新房1.5～2万一平米，现已涨到3万多一平米，而且岛内出现了8～9万的天价房。原来城建部副部长对我讲，在同类大城市中，厦门、珠海房价相对最低。现厦门已被剔出此列。全国城市房价均在坚挺上涨，正如我们过去多文中分析的一样。

一、房价久涨不跌的原因

引起房价上涨的九大因素一个都没有消除，过去写过多篇文章，现阐述如下：

①房地产千真万确是中国经济的支柱产业。各地经济要上去，房地产不敢冷却太厉害。它起码影响GDP的30%～40%。

②中国百姓居住及改善居住的刚需。44万亿城乡居民存款，由于贫富分化，15%的人拥有85%财富，他们买得起房；此外，分期25～30年，仍有很多人是可以努力一试的。

③房地产产业链最长，直接间接影响40多个产业。对就业影响达1.2亿多人，房地产一冷，各相关产业就关门，长江、珠江三角洲很多工厂就会空无一人。

④“土地财政”。京、津、沪、广、深、杭的财政收入50%～65%靠卖地而来。把“土地财政”打掉，像欧美国家一样是好啊！可眼下怎么办？杭州、北京前2年因卖地受影响，财政一度就很吃紧。

⑤10.7～12万亿的地方融资平台在2008～2009年借的债怎么还，地方政府都盼着卖地来还啊？浙、沪、深可以卖地方债券，它们经济好，富裕，地方债信誉好，穷地方怎么发？谁要，只好暗中盼卖地啊！

⑥美国QE1～QE3量化宽松货币政策，伯南克口风变来变去，时而说在他卸任前退出，本月17日又表示：美联储对QE政策没有“退出”的时间表，“不存在预先设置的进程”，“资产购买计划取决于经济与金融的发展状况”，“不会大幅提高利率”。这使美国的货币供应量会长久宽松。（宋鸿兵老师一起讲学时也认为，美国不会很快退出QE政策。）这些美元依旧会进入中国，换利率高10倍的人民币，使我国货币供应量——外汇占款继续增加，对房地产起很大的推高作用。

⑦从长久来看，中国货币M2供应量依然没有从紧。（所谓进入升息周期完全是伪命题）；M2 已达105万亿是不争的事实，是2007年47万亿的两倍多。房价、玉石价、古董价由此迅速推高，均源于此。

⑧每年980万农民工进城，推高房租。

⑨每年700万大学生留城，谁也不肯离开一、二线大中城市。北大、清华、人大、北师大、政法、协和医科大，甚至海淀大学的毕业生都不肯离开北京（看过小说《北京情人》吗？）；复旦、交大、同济、上外等不肯离开上海；深圳、珠海那里十几所大学不肯离开广州、深圳、珠海等城市；贵州师大、贵州大学不肯离开贵阳。一留一年就是700万，需350万个家庭，需350万套房……这样房价就很难跌下去。中国当今的现实是，没有房子，很难在一、二线大中城市长期立足发展啊！（经济适用房、廉租房，各地无钱盖，比例也极小，杯水车薪啊！）

二、70城房价上涨将会迎来什么样的调控举措

在中央政府如此严厉之调控下，房价还这样坚挺不下。特别是北京、上海限购了啊！房产税了啊！怎么还涨？怎么回事？我认为前总理的一次次表态，什么诸如房价一定会调控到居民可接受的范围等等，已完全无人相信。政府的威信受到了影响。此外，20%的增值个调税除北京外，无城市执行（也实在没有可操作性）；要不，上海、重庆、广州、深圳等这么听话之大城市也敢不执行？此外，北京的执行也一定是打了折扣的。听说在搞阴阳合同。报税时，大幅压低房价，6万元一平米说成3万元，以躲个调税。北京人也不傻的。此外，还有一些城市的居民大量假离婚，再去买新房。这是非常普遍的。原有的一套房子归女方，男方离婚后再买一套房，几个月后复婚。（我的友人中已有人成功完成此周期、过程）。其实在国外，这是非常严重的逃税违法行为；但在中国，自古以来，法不责众，怎么办呢？再讲，你的调控政策也变来变去，很不合理，2008～2009年还鼓励大家降贷款利息去买房呢。

这次房价上涨给新总理出了道难题，怎么办？再涨，百姓是受不了了；留城大学生更加买不起房，贫富差别更大（有无房者两重天），民怨很大。

往下硬调控，还有什么招呢？比如：①再次重申“国五条”，要求各地一定要征20%税。但肯定是无人理睬的。②将重庆、上海的对增量房征房产税试点推向全国所有城市。但是，请注意，这两个城市的房产税试点都很不成功。据悉，上海2012年仅收到几千万元，一亿元都不到，不肯公布数据。怎么推广到全国？③对原有存量房（即现已有的）几套征几套税，就鸡飞狗跳，天下大乱了；事情就闹大了。一定会引起人们争相卖房，房价大跌，经济会以跳崖式地狂泻，发生日本1990～1992年～2010年经济大跌20年的悲剧一幕。新总理敢吗？

房价大跌，经济跌到4%～5%；农民工一亿多回农村，一年700万大学生200～300万找不到工作怎么办？总理是一家之母啊！再说，对存量房征税也不合理，过去交的70年的土地使用费几十、上百万，先吐还给我们啊！仍要重复征吗？此外，会使大批精英、人才、企业家，携带巨资到美国、澳大利亚、新加坡去买房、投资，出现“英国病”。

又如，④拿出3300万亩土地，等于1亿亩（容积率因素）；660亿平方米，10亿城市人口，一人66平方米。但可能吗？18亿亩地是红线啊！房地产与经济一齐垮了怎么办？房地产市场涨到这种地步，前政府责任重大；现在积重难返，重病缠身，任何人都难调控啊！

⑤ 中国如走前20年日本的大萧条道路是万万不可取的。中国是13.6亿人口的泱泱大国啊！人民，人民，要时刻想着人民。

三、 对宏观经济的影响

70城房地产市场的上涨为何令人忐忑不安呢？它是把双刃剑啊！第一，这样涨，宏观经济就不至于冷得太快。第二，7.5%的GDP增长还是有希望的。中国太大了，黑了南方有北方，起码60多个城市经济还在燃烧，还在旺。第三、CPI（物价）有可能长期维持在3%～3.5%以下，因为货币又有了池泻之地。第四，就业也不至于太惨。总之，地方政府离现实是更贴近一些。第五，对股市的影响也是中性偏好，十大房地产企业，大多业绩很好，这对房地产与银行股都是偏多的。因为银行对房地产贷款是优质资产。第六，但如果更严厉的调控措施出台，中国经济就惨了。

【本周股市：前四天总体一直在2015～2059之间呈弱势盘整，但周五大跌一场，大跌31点，沪深两市涨跌家数都是1：7，股市又要去考验前期的两个低点（1950和1849）了。成交量在800亿左右，银行金融股渐被主力冷落，民生银行和招商银行都在大跌，基金扎堆进入消费股，反映出人们担心经济更快下行。经济指标不太好，创业板价格又高（已涨60%以上）；下半年一个很大的风险是创业板原始股东解禁市值达2600亿元，超前3年总和，其中，下半年又是上半年之2倍。他们会不顾一切地、像倒垃圾似的来原始股套现的。故无论是大盘、创业板都拟小心为好。】

奇城石狮行

福建石狮，中国经济最高速增长的奇城之一，60万人口，GDP达到500亿元，财政收入

达50.6亿元，人均存款100万元以上，人均GDP超1万美元，是全国人均GDP的2倍以上。

我和宋鸿兵老师一起去了一次石狮，三天，调查了很多事，令人振奋。