清远基准地价上涨一倍！

热焦点评（13-127）：清远基准地价上涨一倍！

彭澎接受《清远日报》采访

 

题外话：清远通过调整基准地价，使住宅地价上涨一倍以上，这必然导致房价进一步上涨。当然，清远的住宅存量太大，本身也极需消化。但为了提高开发商拿地的积极性，提高基准地价，再招拍挂，可能让开发商认为捡了便宜。当然，城市建设好了，地价上升也是一种趋势。问题是老百姓能承受得起吗？

 

清远住宅基准地价最高涨105%

2013年07月12日清远日报

　　数据

　　一级商业用地基准地价:4920元/平方米

　　一级住宅用地基准地价:1500元/平方米

　　一级工业用地基准地价:690元/平方米

　　更新后的基准地价水准:比花都低10%

　　略高于韶关比河源高20%

　　基准地价占房价的比例:约为21%

　　略低于国土资源部2009年公布的全国620个楼盘地价占房价23.2%的平均比例。

　　昨日,记者从清远市区城镇国有土地基准地价更新新闻发布会上获悉,基准地价新标准从7月3日正式实施,更新后的级别基准地价水平较原基准地价相比,商业类用地的基准地价增幅81%—135%,住宅用地增幅46%—105%之间,工业用地增幅39%—59%。

　　其中,一级的商业、住宅和工业三类用地的基准地价(级别均价)依次为:4920元/平方米、1500元/平方米、690元/平方米。

　　评估范围扩大为456平方公里

　　此次更新,市区城镇国有土地基准地价评估范围由原来的142平方公里扩大为456平方公里,覆盖了凤城街道、东城街道、洲心街道、横荷街道、龙塘镇、石角镇、源潭镇、飞来峡镇、银盏林场,涵盖了市区所有镇、街、场的建设用地范围。

　　城区和各镇区级别与价格统一定级估价

　　本次更新,将城区和各镇区级别与价格由原来分开定级估价,改为统一定级估价,土地级别按商业用地、住宅用地和工业用地三种用途分别进行了定级,将建成区、规划区、各建制镇规划区范围内按三种用途统一级别序列,即商业、住宅两种土地用途划分了八个级别；工业用地划分了五个级别,城乡统一管理。

　　根据城乡总体规划的分区,在456平方公里土地范围内分成573个区片,划定189条商业路线,分别确定了区片价和商业路线价。其中,变化较大的区域有燕湖新城片区、省职教基地片区和飞来湖片区、广清城轨片区等。

　　更新后的基准地价低于珠三角但高于粤东、西地区

　　相关资料显示,更新后的级别基准地价水平较原基准地价相比,虽然增幅比较大,仍低于珠三角地区水平,但高于粤东、粤西地区。如,与邻近的花都相比低10%,略高于韶关,比河源则高20%。此外,更新后的基准地价占房价的比例约为21%,略低于国土资源部2009年公布的全国620个楼盘地价占房价23.2%的平均比例。

　　实现基准地价公开查询

　　除有级别价、区片价、路线价定价之外,此次更新还开发了清远市地价管理信息系统,市民只要登录数字清远地理信息服务平台,便可公开查询基准地价；而该系统也可为国土资源管理部门自动计算土地市场参考价格。

　　■焦点关注

　　上涨会否推高房价?

　　市国土局相关负责人表示,土地的分等定级及更新,实际上是对城镇土地价值的重新评估,是对城市经济、配套等各方面的发展带来的土地升值的认可,有利于政府对城市土地的统一、规范管理。基准地价是评估价的依据,土地的出让底价和最终招拍挂成交价则取决于该地块的位置和配套环境等市场因素。像近两年清远市区基准地价虽然没有调整,但平均房价却上涨不少,说明房价与基准地价的关系并不直接和密切。

　　一位不愿署名的开发商认为,基准地价在房价中所占比例并不大,他们通过公开招标、拍卖竞价方式获得的土地价格,要远远高于基准地价。该开发商坦言,基准地价就像最低工资标准一样,是一个标杆,基准地价上调必然提高土地出让底价,也会推高开发商对地价的预估以及拿地的成本,进而提高整个市场包括开发商、银行、中介、评估机构以及广大市民对房价的预期,从而对房价产生“心理影响”。但基准地价只是一个参考,预期也仅是影响房价的一部分,房价最终还是由市场供需决定的。

　　清远市威鹏房地产开发有限公司董事长吴询隆则认为,基准地价的调整,对已拿到地的开发商来说肯定是好事；对准备去拿地的,多少有些影响,因为土地成本、征地拆迁费用、建筑材料、人工成本增加了,利润减少,房价自然也会上涨。

　　会否影响拆迁补偿?

　　莫俊峰表示,集体土地的征收一般包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。其中,土地补偿费、安置补助费是按照被征收前三年平均年产值的一定倍数计算进行补偿的。对于集体土地征收中涉及的地上附着物和青苗的补偿,我市区在城市规划区内均是按照《清远市城市规划区土地及房屋征收补偿安置办法》执行的。

　　对于城市国有土地房屋征收拆迁补偿,国有土地房屋拆迁补偿标准不是依据基准地价来确定的,而有另外一个独立的体系。因此,基准地价的调整,无论是对集体用地的征收还是对国有土地房屋的拆迁,都没有直接关系。

　　为何要更新基准地价?

　　市国土资源局局长莫俊峰表示,根据国土资源部有关规定,基准价格应2—3年调整—次,各地可根据实际情况调整。从1997年以来,我市于2002年、2010年开展了两轮基准地价更新工作,上一轮基准地价是2010年6月17日公布的。

　　近几年,随着我市“桥头堡”战略的深入实施,广清同城的逐步落实,社会经济长足发展,新城区建设的逐步成型,空间结构发生较大变动,因城市新区规划建设扩展、城市基础建设力度较大等因素导致地价发生较大变化,加上城市加快基础设施建设步伐,原有地价水平已经不能真实反映土地市场的情况。

　　会否影响出让金计收?

　　按相关规定,土地使用权出让金有两种收取方式,一种是按标定地价的一定比例收取,最低不得低于标定地价的40％；另一种是按照拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格,与拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格之差进行收取。

　　清远在具体办理划拨补出让手续时,因无制定标定地价,所以是按照第二种方式收取的。即需要具有资质的土地评估机构对上述两种价格评估后进行差额补交土地使用权出让金。因此,基准地价更新调整对划拨土地补办出让中补缴的出让金无影响。

　　名词释义·基准地价

　　所谓基准地价,即是在城镇规划区范围内,对现状利用条件下不同级别或不同均质区域的土地,按照商业、居住、工业等用途,分别评估确定的某一估价期日上的法定最高年期土地使用权区域平均价格。简单点说,基准地价就是土地的初始价,即土地在完成拆迁、平整等一级开发后,政府对土地所确定的平均价格。

　　基准地价不是具体的收费标准。土地使用权出让、转让、出租、抵押等宗地价格,是以基准地价为基础,根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位等因子,通过系统修正进行综合评估而确定。

　　基准地价的主要作用为:反映土地市场中地价总体水平和变化趋势；为国家征收土地税收提供依据。

　　■专家视点

　　清远地价提升是趋势或将促进城市产业升级

　　彭澎(广州市社会科学院高级研究员、博士):地价提升基本上是中国的一个大趋势,只要一个城市发展的地价不是虚高的、炒高的,而是跟GDP的增长速度、基础设施改善相适应的,对城市竞争力没有负面的影响,还可能促进整个城市产业的升级。

　　例如,工业用地基准地价上涨,用地成本高了,企业就必须要升级她的产业,如果产品、技术、市场的定位没跟着提升,企业经营压力就会加大。若承受不了这个成本,要不就升级转型,要不就转移离开。

　　彭澎认为,目前全国各地的基准地价都在调整,并不是只有清远才调整。这种情况下,开发商拿地的成本会增加,开发商的拿地热情,一个是看与其承受的经济是否吻合,第二个看房地产调控的大势,第三看客源来自哪里。他认为,目前清远的房地产开发可以说是一个饱和,市场并不是特别景气,房价很难涨上去。在供大于求的情况下,拿地贵,加上本地的购买力较弱,会两头挤压开发商的利润空间,因此开发商拿地可能会谨慎一点。