广州九大新城楼价今几何？

广州九大新城楼价今几何？

邓浩志接受《南方都市報》采访

    在广州，已有的珠江新城、琶洲新城、萝岗科学城等都已“out”了，新一轮的造城将以更庞大的气势冲击它们。

  今年上半年，广州精心打造的多个新城控规集中出台。据悉，近期将递交9个新城规划报批：包括广州金融城、海珠生态城、天河智慧城、广州国际健康产业城、空港经济区、南站商务区、国际创新城、花地生态城和黄埔临港商务区。其规划面积相加近800平方公里，大过新加坡国土或上海中心城区面积。有专家认为，广州庞大的造城计划就是为卖地还债。

  那么，这些新城目前有哪些楼盘在售，价格如何？记者发现，9个新城席卷中心区与郊区，纵横“南拓、北优、东进、西联”，除地处龙洞的天河智慧城板块以小产权房居多目前暂无一手楼盘开发外，其余新城都已有开发商进驻，且有若干一手楼盘在售。楼盘最贵售价达11万元/平方米豪宅（荔湾花地生态城珠光御景壹号），便宜的洋房带装修售价才6800元/平方米（花都空港经济区富力金港城）。

  “这实在是很正常，广州一直都这样，今年搞这个，明年搞那个，将广州的城区面积不断扩大，对整个城市的布局不断改变。”在中原地产项目一部总经理黄韬看来，“政府和开发商一样，也需要包装，这样经济价值才有体现。”他认为，规划背后能看到城市的长远发展，但实施起来毕竟仍需分步走。

  中地行副总经理郑隽宸认为，目前广州中心城区空间已很小，确实需要往外走。而现规划的每个“城”都有自己的特点，但并不是所有的都能持续下去，最关键要看实施的力度，有没有持续的投入和变化。

  如此，广州未来的楼市蛋糕已在炮制，能不能分享到一杯甜羹，诸君仍需拭目以待。采写：南都记者邱永芬

  广州九大新城位置示意图

  1

  广州国际健康产业城：

  有楼盘别墅均价12000元/平方米

  规划：产业城的规划范围北起新广从路、西至京珠高速，南靠北二环高速，东邻萝岗中新知识城，规划研究范围用地面积为148平方公里。产业城规划居住人口22.5万人，定位为打造以医药制造、职教培训为基础，以健康产业为核心的“国际化、集群化、生态化”的健康产业新城。规划结构为“一心四片区”，“一心”指键康服务综合核心：“四片区”指健康服务片区、医药制造片区、职教科研片区、健康体验片区。

  一手情况：该区域在售的一手项目不多，主要有从化的东方夏湾拿别墅产品和珠江国际城的唐宁郡别墅组团。东方夏湾拿别墅产品均价12000元/平方米，珠江国际城唐宁郡别墅组团均价15000元/平方米。

  未来研判：养老及旅游地产大利好

  “这一规划对于养老及旅游度假地产将会是一大利好。”经纬行研究中心副经理许婉婷分析，但由于它位置偏远，暂时难影响到广州市中心城区的居住需求。

  采写：南都记者严艳

  2

  空港经济区：

  一手房带装修6000元/平方米起

  规划：在广州北部花都区，以白云国际机场为核心，向四周圈层发展模式，总体规划面积约439平方公里的空港经济区，定位建成“全球综合航空枢纽、亚洲物流集散中心之一”。经济区涉及花都区、白云区、从化区、萝岗区等4个机场所在区和临近区，覆盖2600平方公里、35%的广州土地面积，将全力打造国际化航空物流中心、空港商务中心、知识创新中心、临空制造中心和生态休闲旅游中心。

  一手情况：空港经济区起步区位于白云与花都交界处，该板块基础建设完善，生活及交通配套也很完备，地铁三号线人和站出站即达，已建成多个楼盘，目前在售的一手楼盘有合和新城、嘉汇城和自由人花园，毛坯均价在8500至10000元/平方米左右。此外，机场北有大型楼盘富力金港城，目前带装修均价6800元/平方米。山前大道板块楼盘集中，下半年也将集中推货，如元邦山清水秀、中国美林湖、碧桂园假日半岛等，这些项目别墅洋房均有售，洋房带装修均价在8000元/平方米左右。

  二手情况：各板块楼盘开发均有一段时间，无论是人和板块还是区府板块、汽车城板块均有不少二手楼盘在售，较知名的有美林轩逸时光、朗悦君廷、豪利花园、云峰花园、风神公社等，价格在8000元/平方米左右。

  未来研判：关键看有无具体措施落地

  经纬行研究中心副经理许婉婷认为，目前广州中心城区规划利好频出，价值提升明显，但花都及白云北这一区域最近几年发展动力不足。花都楼盘众多，最近的供应量又非常大。“光靠地铁9号线的拉动影响明显不够，政府如今扩大空港经济区的规划，有意带动花都及白云北的发展。”许婉婷认为，这一规划出炉后空港经济区范围内的楼盘将会受到利好带动，但究竟影响会有多大则要看后续有无切合实际的具体措施的落地。

  采写：南都记者严艳

  3

  花地生态城：

  档次不一单价1.6万-5 .8万

  规划：花地生态城位于芳村西南部，拟规划建设占地面积20 .5平方公里。上周政府披露，其起步区为白鹅潭商业中心，用地面积达3平方公里，商业用地建设量达486.1万平方米，覆盖花地河、芳村大道、花地大道、浣花路、珠江围合一带，定位为广州国际商业中心。今年将有万达广场项目、珠江钢琴大厦、油富城项目、安置房、一座24班小学以及一处变电站六个重点项目实施，而钻石大厦高度将从600米改为500米。

  一手情况：目前起步区内在售一手楼盘近10个，撑起荔湾楼市半边天，户型包括75平方米的两房到478平方米的六房。其中珠光御景壹号为全荔湾最贵豪宅，带装修售价5.8万元/平方米，楼王甚至达11万元/平方米；同样可南向望一线江景的中信西关海前两周低价房毛坯售价则为2.3万元/平方米。

  在芳村片区内，目前较贵的楼盘当属新世界凯粤湾，可一线望江，对外均价称3万元/平方米。此外，原芳村高尔夫地块的中国铁建荔湾国际城、保利公园九里、路劲隽泷湾售价介于1.65万-2万元/平方米，均可一线望花地河。

  二手情况：较新净的二手住宅楼盘有万科柏悦湾、新世界逸彩庭园、恒荔湾畔、珠岛花园等，售价1.2万-2.39万元/平方米。此外还有大量房改房，一般万元出头。

  未来研判：可吸引喜欢老城区的市民

  “目前广州中心城区中，芳村还有一定余量的土地供应开发，将其打造成生态城，原本就是其区域的特点。”中地行副总经理郑隽宸认为，相对目前其它非中心六区而言，芳村属于中心六区，在交通等市政方面更有优势。尤其在目前萝岗、番禺、南沙已有楼价售价上两万元/平方米的情况下，芳村还有局部楼盘未奔“2”，加之有产业上的利好，也吸引不少喜欢老城区的市民，未来仍有一定的升值空间。

  采写：南都记者邱永芬

  4

  广州国际创新城：

  楼盘集中在大学城

  规划：广州国际创新城位于番禺区东北部，距离珠江新城仅17公里。范围北至仑头水道，东、南至金山大道、西至南沙港快速，包含目前已初步建成的广州大学城、国际生物岛，总面积达73平方公里。将打造为集高教研发、科技服务、创新产业于一体的国家现代服务业国际创新园。

  一手情况：虽然国际创新城规划已获得通过，但国际创新城的楼市却迟迟未能升温。目前国际创新城区域的楼盘主要集中在大学城范围内，越秀地产等开发商在广州大学城内建有多个楼盘，带装修均价22000元/平方米以上，高于临近的番禺市桥板块。临近地铁站的星汇文华、星汇文宇带精装修均价更是高达28000元/平方米。在售的户型中，除星汇文宇有100平方米以下的刚需住宅，其余楼盘均为130平方米以上的改善型户型。

  阳光家缘网签数据显示，大学城楼盘成交量普遍偏低。记者在现场看到，大学城内各楼盘空置率较高，配套设施待完善。

  二手情况：目前，国际创新城二手房市场交易不是太活跃，部分业主放盘价与一手房成交均价相差无几。以大学城为例，大量二手住宅为全新未入住房，除大学时光等较早开发的楼盘外，其余楼盘的二手楼房产证均未过五年。创新城其余板块目前二手大型项目较少，大都为居民自建住宅。

  未来研判：区域仍处于发展阶段

  韩世同表示，该区域的发展仍处于发展阶段，国际创新城建设的关键在于要体现“创新”，在这方面应当向香港等地区学习，通过加强国际间的合作，吸引亚洲高端的企业以及科研机构进驻，而不是停留在建筑建设方面；应以相关产业的发展进驻吸引高端人才在此置业，而不是借此推高房价。

  采写：南都记者徐凤实习生岑英杰

  5

  南站商务区：

  一盘难求

  10月有新盘开售

  规划：广州南站商务区整体规划总面积约36平方公里。核心区范围为北至谢石公路，南至新桂路和幸福涌交接处，西至南站幸福涌沿线，东至新高速公路的区域，总面积约4.5平方公里。将形成广州南站核心商贸区、西部商务办公区、东部生活服务区、村镇综合发展区、预留发展区等五大发展区域。

  一手情况：与其他新区相比，广州南站商务区可谓一盘难求，目前无一手盘在售。此前率先开售的敏捷时空一号售价最高达2.3万元/平方米，已售罄。此片区可开发用地相对较多。然而，由于楼市调控，开发商在这一片区拿地欲望似乎并不高，多次拍地遇冷。至今南站商务区约10幅土地成功出让，分别被奥园地产、尚泰地产、耀中地产、珠海路福地产、广东发现地产及敏捷地产夺得，多为商业性质。

  今年下半年，南站商务区继时空一号之后将会有第二个项目推出市场。据奥园番南片区营销副总莫红晟透露，奥园越时代预计在10月推出市场，包括商铺和SOH O公寓，其中，公寓产品以40-100单间至2房为主，售价待定。

  未来研判：房价普遍将超2万

  地产经济学家邓浩志认为，广州南站商务区在广州目前各个重点发展新城当中并不算突出，政府扶持力度相对一般。“广州南站商务区地处交通枢纽要地，人流较多，但人流多不等于商机大，目前该区域的商业配套还不完善，房地产发展相对有限。”奥园番南片区营销副总莫红晟则认为，全世界只有南站这么一个密集的交通枢纽，政府部门正在针对区域定位省级，商圈、生活等配套随后会跟上，这也必将带动房地产的发展，未来一手房的售价普遍会在2万元/平方米以上。

  采写：南都记者徐凤实习生杨佩雯

  6

  广州国际金融城：

  一手盘仅一个毛坯均价超5万

  规划：广州国际金融城整体规划范围北至天河黄埔大道、中山大道，南临珠江，东至天河区界，西至华南快速干线，总面积7.5平方公里，包含起步区和西核心区两部分。目标是建成国际水平的低碳环保型、绿色生态型、智慧智能型、便捷交通型、综合服务型、具有岭南特色金融城。项目已于6月21日动工，计划2016年基本建成。

  今年2月初，金融城出让首批土地，3宗土地收金近130亿元，溢价15.16亿，最高楼面价超过1.7万元/平方米。金融城第二批四宗商务用地将在8月6日拍卖，建筑面积达34.7万平方米，总起始挂牌价45亿元，楼面地价约13000元/平方米，与2月相比上涨1000元/平方米。目前起步区已完成员村热电、昊天化工厂等四家企业用地的收储工作。

  一手情况：金融城附近仅有一处一手楼盘，为位于天河区员村车陂水厂南侧路段（4.5号线地铁交会处南侧）的江源半岛花园，目前在售A区户型70-140平方米2-3房，B区70-107平方米2-3房，两区毛坯均价在5万/平方米，C区户型70-200平方米2-4房毛坯均价7万/平方米，最高10万/平方米。据阳光家园网站显示，项目可售房源充足，今年2月至今无成交套数。

  二手情况：目前这一带主要都是各工厂宿舍，二手市场相对热闹，楼价也在1 .5万-2 .5万不等。其中，美林海岸花园算是天河员村板块内最大的楼盘了，目前该盘二手均价约在2.6万多元/平方米，以两至三房为主。

  未来研判：总体土地供应充足

  目前金融城的总体土地供应充足，并将在8月6日出让该区域的四宗用地使用权。由于金融城地段优，开发强度大，区内大多以金融商业为主，相比于珠江新城的综合性商业中心来说较为单一，两者若能在功能上相互促进，更能带动区域发展。按照规划，预计到2020年，整个金融城G D P总量将达到1200亿元，金融产业增加值将超过500亿元，能带动2000亿至3000亿元的投资。采写：南都记者邓恒实习生高绮桦

  7

  天河智慧城：

  二手市场热闹房价1.6万-2 .7万/平方米

  规划：2010年，天河区首次提出“天河智慧城”概念，时隔3年之后，2013年5月天河智慧城的首次规划公示。规划范围包括：天河区北部，南临广州CBD，东临科学城，北接帽峰山森林公园，西接白云区，总面积63平方公里。本次规划公示内容为智慧城核心区，面积约20平方公里，定位为产业新区，宜居新城。目前，天河智慧城规划二次环评已经公示，今年将启动智慧湖、东部入口水系景观、火炉山南门广场等重点工程及柯木塱南路等基础配套设施建设。

  二手市场：虽然天河智慧城区域内没有一手楼盘，但二手市场却比较热闹。据记者了解，现在天河智慧城核心区内及周边二手市场主要包括以下项目：嘉尚国际公寓、易丰大厦、翰林8090house、宝翠园等。从这几个项目来看，目前区域内二手市场主要包括110平方米以下的一房至三房，其中以60至80平方米的二房，90平方米的三房为主，均价维持在16000元/平方米至27000元/平方米不等，靠近天河商圈的二手楼盘涨势较强。

  未来研判：10个开发商已拿地签约

  中原地产项目部总经理黄韬认为，由于新规划的天河智慧城板块非常靠近萝岗的科学城区域，而在科学城建设成型的影响下，天河智慧城的发展不可限量。另外，规划中的天河智慧城板块土地储备十分丰富，再加上政府的支持，一些开发商对项目进驻十分期待，目前已有10个左右的开发商完成了拿地签约，一批新兴住宅正在快速建设中。

  采写：南都记者邓恒实习生王保平

  8

  海珠生态城：

  一手单价超3万二手最低1.5万

  规划：海珠生态城规划面积52平方公里，约占海珠行政区域面积的57%，涵盖广州大道至新滘西路以东区域（不包含琶洲岛及生物岛），北至珠江前航道、黄埔涌，东邻长洲岛和大学城，南至珠江后航道。分为“一园三区”：“一园”指万亩果林湿地及配套区：“三区”包括以行政办公、商务商业、居住功能为主以及具有岭南特色行政中心的文化行政区，以居住、休闲、商业服务功能为主的滨水商住服务区。未来，生态城西部的有轨电车线路密集，涵盖城市新中轴线两侧、广州大道南、南洲路、海珠湖四周等范围。常住人口将达到约73万。海珠生态城一期去年9月建成后，二期工程也即将开工。

  一手情况：未来这一区域住宅土地资源会越来越稀缺。沥滘大沙村正在城中村改造的过程中。5月下旬，海珠区南洲路地王拍出的34590元/平方米，将打造为高端豪宅。目前周边一手楼盘较少，在售的仅罗马家园、紫龙府、海珠湖景峰等，户型以三房、四房为主。罗马家园“龙禧”215-240多平方米的四房望江大户型，带装修售价32000-33000元/平方米；紫龙府在售145平方米四房、182平方米五房、186平方米五房，价格38000元/平方米。海珠湖景峰二期为两房、三房，开盘待定。

  二手情况：广州大道南、南洲、赤岗二手房源较为充足。南洲一带二手房价格在1.5万左右；赤岗普通住宅的二手价在2万/平方米以上；广州大道南也在2万/平方米以上，楼龄新、户型好的单位去到2.5万/平方米。如南洲瑞宝花园76平方米2房总价达110万左右，英豪花园110平方米3房总价在200万左右，赤岗泓景花园84平方米2房总价在180万左右。御景湾二手价在2.3万-2.5万/平方米。

  未来研判：三旧改造要与生态融合

  广州知名房地产专家韩世同认为，相较于越秀和荔湾总占地36平方公里，海珠可开发面积更大。早期受制于万亩果园等，房地产发展主要集中在老城区，现在提出生态城的概念有很大带动作用。目前，生态城住宅开发主要通过三旧改造完成，比如沥滘村，因此如何带动周边城中村拓宽，同时又不与生态环境对抗，这是未来要面临的主要难题。

  采写：南都记者王艳玲

  9

  黄埔临港商务区：

  房改房交易活跃二手房价四年翻番

  规划：临港商务区规划为“1+3”，即“一个核心区，三个延伸区”：“一个核心区”，指鱼珠临港地块、护林路地块构成的临港商务区核心功能区：“三个延伸区”，指长洲城市游憩商业区（RBD ），临港商务区产业支撑区（即沿港口带的现代临港生产性服务业集聚区），临港商务区服务配套区（即黄埔大沙地“回”形商圈）。延伸区有大量的土地可以释放。

  一手情况：由于市民对于石化项目等污染的担忧，该区域的楼市一直处于半睡不醒的状态，今年以来整个黄埔甚至还没有任何一个楼盘领取预售证。目前在临港商务区周边在售楼盘不算多，数得上的也就万科金色悦府、悦时代花园、东城华庭和东港花园，均价基本控制在1 .6万-1.7万元/平方米之间。不过最近黄埔区的南玻地块拍卖，成为今年广州的“总价地王”，让这块区域未来的楼市变得值得期待。

  二手情况：黄埔区作为传统的工业区，尽管一手市场不算热闹，但是二手市场交投还是不错的，其中二三十年楼龄、面积在50平方米左右的房改房宿舍占据二手市场的1/3以上，价格大概在1万-1.2万元/平方米之间。根据网络数据监控中心统计显示，2012年，黄埔区的二手房成交均价已达11795元/平方米，相比2008年成交均价5327元/平方米，4年内涨1倍。

  未来研判：目前算是价格洼地

  资深房地产专家韩世同认为，如果南沙石化上马，黄埔的广州石化可能迁移，旧厂区可以重新规划。而“临港C BD”的后备发展地块———护林路一带将因而凸现其区位价值。黄埔区可以算是目前的价格洼地，近期该区域投放到市场的几块旧厂房改造用地都不错，但是整个区域还未形成房地产发展的态势，这与当地区政府对房地产不重视也有关。采写：南都记者林广