地产泡沫爆破只是时间问题

前天，朋友亲口跟我说，1982年在北京北四环外，单位分了一套1房1厅的小房子，建筑面积50平米，实用面积35平方米。该房子虽然破旧，但市场价格却超出300万元。

我禁不住要拿北京房价，与伦敦房价做一个比较。刚好，这两天，朋友在伦敦北部第四区买了一套刚建好的新房子，离地铁站，走路2分钟。搭上地铁，20分钟就可以直达伦敦市中心。

北区是伦敦比较好的地段，加上靠地铁站和大学，应该是很贵的房子。但是，比起北京的房子，伦敦这样的房子不知道便宜到哪去了。

伦敦的房子是新盖的，实用面积70平方米，按国内标准计算，那就是100平米。两房一厅，两个洗澡间，两个厕所，全套的精装修，高级的厨房设备，高级地毯和墙砖，125年的契约，连装修在内，实际卖价28.2万英镑，按照当前的汇率，折成人民币266万。

对比北京和伦敦的这两套房子，伦敦房子是北京的两倍大，产权期是北京的两倍还多，装修不仅免费，而且比北京的装修要好很多，交通方便，没有太多污染，还有停车位和大片的公共绿地。然而，如果按每平米价格计算，北京的价格是伦敦价格的2.2倍。如果考虑到产权，质量和环境差别，北京的单位面积价格是伦敦的4.5倍以上。

伦敦，是所有英国人‘谈虎色变’的地方。房价是全国平均房价的2倍左右。例如，在伦敦用28万英镑买的那套房子，在诺丁汉用14万英镑就足够了。

北京和国内其它城市的房子不仅质量差，产权期短，而且价格却比英国同等的城市高数倍，这怎样解释呢？

更难理解的是，国内的人均收入，比英国的人均收入还有5到6倍的差距，而国内房价却比英国高这么多，这又将如何解释呢？

回答这些问题，其实挺不容易。造成中国目前房价奇高的局面是多方面的，而每一个方面都很难说是决定因素，还是次要因素。

在以前的博客中，我说了很多。今天，我再次讲述国内高房价的诸多因素。

首先是泡沫

中国地产泡沫的存在是不容置疑的。不管是用房价收入比，还是用房租与房价的比例计算，中国的房价都是太过分了。

上面的朋友跟我说，他在北京的那套房子为啥那么贵，主要是出租的收入很高，每月的租金可以高达4千元。如果房价是300万，每年租金4.8万，扣掉中介和其它费用，纯收入就算4万元好了，年回报率只有1.3%。

月租4千，对那位朋友来说，已经是非常好的回报了。一个小房子，就像一只会下‘金鸡蛋’的母鸡，那是因为他当时没有花一分钱，就得到了那套房子。但是，如果现在有人拿300万买了他的房子，然后租出去，1.3%的回报率，比银行的利率低不只一半，那是一种很不明智的投资方式。

然而，如此低的回报率，为什么人们还拼命买房子呢？那是因为，大家还在盼望着房价像以前那样继续暴涨。同时，当今有钱人除了买房子，无法找到更能发财致富的投资渠道。

上面讲到的伦敦房子，月租金1400英镑，每年1.68万英镑。扣除中界和其它费用，年收入可达1.4万英镑，回报率5%。英国目前的银行利息接近零，买房子有5%的回报率，那是很不错的投资。这样的回报率，是北京那套房子回报率的近4倍，通过房租差别，我们也可以间接的证明伦敦的房子比北京的房子便宜3倍以上。

其次是地区发展不平衡

中国人口众多，地区发展高度不平衡，导致大家只要有机会，就往北京，上海，广州和深圳等一线城市涌入。许多外地人，家不在北京，却想办法到北京买房子。

全国最好的资源都集中在北京，还有少数其它的特大城市。一线城市的就业，孩子上学，医疗，升官，发财的机会，比其它城市和地方，高出无数倍。

中国政府的许多游戏规则，不是创造公平与平衡发展，而是不断引导不公平的竞争。例如，北京考生上清华北大的概率，是外省考生的41倍。这就难怪，一方面北京的高官们，要想方设法保证他们的绝对垄断优势地位，还有孩子一代的绝对垄断地位，一方面，老百姓，尤其是各省的有钱有势的人，成天就削尖脑袋往北京挤。

这样的恶性竞争，导致地域经济不平衡发展不说，导致极大的资源浪费不说，现在又闹出了房价居高不下的尴尬局面。

第三是收入两极分化和合法化的腐败

收入两极分化，也是导致房地产泡沫的罪恶根源。有钱的人，高房价不怕，他们连现金都拿得起，还害怕房价高吗？中国社会最大的不公平，在于有钱有势的人，不断的得到政府的关照，而没钱没势的人，成天就是被人欺负。

例如，许多有多套房子的人，大多数房子都不是通过出市场的流行高价格买来的，而是通过多次的集资建房，用超低价买来的。就拿国内的大学为例，学校向政府要了廉价土地，从银行要了低息贷款，再通过招标的形式，把房子造好，用低于市场一倍以上的价格卖给职工。学校领导可以得到很大的房子不说，还可以变相的得到第二套，第三套，等等。大学如此，地方政府，中央政府部门，更为过分。这些都是合法的，公开的腐败行为。而这种行为越多，越普遍，那些没法子得到集资建房的广大市民所要付出的代价就越高。

为什么呢？因为土地是有限的，大型国有企事业单位和政府机关把大块大块的土地圈走，还通过公开‘偷税漏税’的办法，建设大批低价格的房子给领导和职工，剩下来的土地价格就会被人为的提高。各地的基础设施建设资金，大多数是通过征用各种与土地和房地产有关的税费筹措得来的。但是，其中有一部分土地通过特权而躲过了苛捐杂税，其它土地的税费负担就会被变本加厉的提高。许多‘公知’指责政府的税收是房价高的重要原因，我想给你们说的是，那是对那些没有政府背景的房子而言的，前面讲的集资房不仅没有受高税收的影响，更是造成其它房子被收高税的推手。

最后是文化因素

中国文化的习惯，都把积累，尤其是房地产的积累，作为财富的重要因素。大多数中国人不仅勤劳，而且节俭，他们不浪费钱，不舍得像西方人一样度假和旅游（这种情况对有钱，受过教育的人群，已经有了很大的变化），他们不仅自己买房子，为孩子买房子，还为孙子和孙女买房子。这种中国特有的传统文化，本来是好的，但是，当大家都一心一意的往房地产业砸钱的时候，泡沫就形成了。

房地产泡沫形成，大家都认为会爆破，我也认为会爆破。而然，为什么我们叫嚣了这么多年，房地产泡沫，不仅没有爆破，而且，房价还越来越高呢？

第一个原因是房地产泡沫形成的巨大粘性。

一旦泡沫形成，人们总是认为房价只涨不跌，不理性的期望，形成一种看似‘理性’的房价上涨远景，而实际上却隐藏着巨大的危机。

第二个原因是政府干预错位。

限购，理论上是限制房子价格上涨，实际上是推升泡沫的继续增大，拖延泡沫破裂的时间。老百姓看到政府限购，就认为房价还会上涨，否则，为什么要限购？

如果政策的目的是为了降低房价，那么，就应该限制市场不公平的竞争，提供更多的土地，盖更多价廉物美的房子，加强市场竞争，降低刚性需求税负，提高空置房子的机会成本，控制房子面积的大小，等等。

由于政府并没有把降低房价，提高有效供应和社会公平，作为政策的导向，才导致了市场更多的不理性，甚至是投机的行为。

结束语

政府不要以为能够超越市场，以为限购就可以防止泡沫。是泡沫，迟早都要破。地产泡沫，早破好过晚破。等待泡沫过度膨胀，加上经济转型遇到困难，再来爆破，对国家和人民将造成无可估量的损失。

房价继续上涨，短期内大家高兴，行为更加盲目，今后所要承受的打击，就会更大，更痛苦。地产泡沫的爆破只是时间问题，不是会不会爆破的问题。