置业郊区盘关注四要点

置业郊区盘关注四要点

文/邓浩志

   近年来，广州市城市人口不断增多，由此产生了不少的居住需求。但日益稀缺的中心城区住宅用地，再加上其固有的交通、教育、商业配套等多方面优势，中心城区房价可谓“节节高”。当前，天河区一手住宅均价已达35000元/㎡以上，而海珠区均价也逼近30000元/㎡；荔湾区、白云区均价相对稍低，但亦已超20000元/㎡。因此，假设要在荔湾区购置一套90㎡的小三房，即使按低于均价的16000元/㎡来算，最低也要接近150万。而这套150万的房子，一来其紧凑的设计带来居住挤迫感，二来产品自身质素、周边环境肯定也未如理想。因此，在中心城区的高楼价推动下，郊区楼盘以其相对低廉的价格、优秀的产品设计和优越的自然环境，吸引着越来越多的买家置业。

    中心区价格攀升 住宅沿外围扩散  郊区盘涌现

在以往，近郊楼盘以城乡结合部为代表，因为相对低的价格已吸引了不少刚需买家置业，但随着人口的不断积聚、城区面积的扩大，近郊楼盘房价也呈现了大幅上涨的趋势。像03年开盘的位于沥滘的罗马家园，当年开盘均价为4400元/㎡上下，而到了现时，该楼盘近半年的销售均价已达23000元/㎡，十年上涨达423%。因此，在房价不断升高的基础上，刚需买家不得不选择更远的郊区置业。

    楼盘交通、规划、配套多注意   把握入市时机是关键

尽管郊区盘价格低，环境好，但是置业郊区还是难以避免几点“硬伤”，因此对于买家来说，有几点是需要注意的。

（1）公关交通是否完善

郊区盘最大的弊端即为公共交通系统的不完善，特别是公共交通系统。一般郊区盘周边较少有公交车、地铁这样的公共交通可供出行，即使是有也仅有少数几条线路联通市区，居民若是要出市区普遍需要转线，通勤时间最少也要半小时以上，极为不便。因此，如果郊区楼盘配备有楼巴的话，出行就便利不少。但值得注意的是，由于楼巴的经营运作并没有作为一种协议与业主签有合同，一般是由开发商口头承诺的，因此楼巴能否一直经营也难以保证。一般而言，规模较大，由知名开发商开发的楼盘，楼巴尚能正常运作几年，但几年后也存在很多变数。如番禺区的多个楼盘像丽江花园、南国奥园等已经取消楼巴，就算目前在运营的如广州碧桂园、祈福新邨等楼盘，楼巴不是减少车次就是涨价，给居民出行带来较大影响。

（2）美好规划落实的前景

置业者均比较关心楼盘的规划前景，而销售人员都会对置业者介绍项目周边的政策规划利好，具体诸如地铁规划和市政配套等。但实际上，有些规划看似美好，其实只在意向阶段，置业者真正要关心的应当是相关规划有否真正落实。具体如地铁规划，要清楚相关的地铁规划究竟有否真正得到批复，具体的动工时间和完工时间在什么时候。而标榜的市政配套设施处于那个阶段，是正在建设，还是意向建设，这些都是需要具体了解的。像正在建设中的白云新城，在2009年初次规划方案出炉时，曾计划打造“一轴、双中心、六社区”的空间结构。但就在2012年，规划两度改变，先是更新为打造“一轴、双中心、四个片区”，后来又将原来规划建设的广州市画院、广州当代美术馆与广州博物馆新馆三个文化项目迁址新中轴线南端。白云新城原规划打造的“北部文化中心”彻底变成泡影。

（3）医疗、教育配套是否足够

 郊区盘在医疗和教育配套方面难以与市区媲美，因此买家在置业时，特别是带有小孩和老人家的家庭，应当要了解清楚周边配套，谨慎考虑。特别是对于孩子的读书问题，要了解清楚项目内、周边是否有幼儿园、小学，能够提供多少学位，小区业主的子女是否有权入读，而入读这些学校是否有什么限制，是否都是贵族学校，具体学费是多少等等。

（4）买入时机是否恰当

 郊区盘的抗政策风险能力较弱，相对来说随着市场环境变动，价格波动的幅度也较中心城区楼盘大。具体而言表现为，涨价时涨幅大于中心城区，而跌价时跌幅也要大于中心城区。因此，在购买郊区楼盘的时候，价格大跌时是出手的好时机，而大涨是则需要谨慎考虑。