供货量受限端午楼市难“抢眼”

供货量受限端午楼市难“抢眼”

邓浩志接受《南方都市报》采访

今年端午节的楼市，有些纠结，有些胶着，连番出炉的地王把市场烧得火热，但政府的“双限”政策又当头泼了一盆冷水，不少开发商想卖房，但拿不到预售证，而一些想涨价的开发商拿预售证、推货积极性也大受打击，干脆选择观望。于是，中心城区可售货量不多，端午楼市得靠外围刚需产品唱主角。业内人士预测，总体而言，今年的端午节市场难有“抢眼”表现，但个别外围区域，如萝岗、增城等或会成为市场热门。

    推货量预计不大

    也许是受限售、限签等因素的影响，广州五月楼市总体推货情况不算理想。而6月份，预计开盘或推新货的楼盘数比5月份还要少。

    据搜房网统计显示，截至5月22日，6月广州十区两市预计有51盘开盘或推出新货，包括住宅项目40个，商业项目11个，环比五月份74盘开盘或推新的成绩，下跌31.08%；其中全新盘有9个，比五月14盘的成绩，下跌36%；老盘推新仅有42个。从区域来看，位于越秀、天河等中心六区在整个6月仅13盘将有开盘或推新动作，74.51%的新货位于外围的南沙、增城等四区二市。

    从开售时间看，尽管6月有端午“小长假”，但不少楼盘将推新时间定在5月底或6月底，大部分预计6月推出的新盘也多数宣称“具体开盘时间未定”。因此，作为市场热度向来不及五一假期的端午节，其整体推货量预计不大。

    刚需产品唱主角

    但在新政打压下的楼市，对买家们的入市心态影响并不大。刚需市场的需求从四月底广州房价调控政策落地之后，一直持续高温不下。预计端午期间，广州楼市刚需市场仍会火热。

    据搜房网数据监控中心统计，六月份广州十区两市开盘或推新项目中有“刚需”产品(100平方米以下)的共有28个，约占开盘或推新总数的54.9%。天河、荔湾、白云、增城等板块均有中小户型推出。大户型由于受“双限”政策影响，在六月份的推新户型中，大户型仅16个盘有新货，约占31.37%。而“双限”对于中小户型影响不大，加之五月份新面市的刚需盘成交成绩良好，甚至“日光”盘频现，中小户型或将继续唱响端午楼市的“刚需”主调。

    在刚需市场的“火热”带动下，广州楼市小户型公寓产品逐渐增多，或成为端午楼市新货的一大看点。据统计，六月预计推新的11个商用物业中，公寓产品独占7个，占比63.6%。其中不少项目属于40至50平方米的“小”字派产品，如萝岗雅居乐富春山居公寓最小的45平方米，最大的也不过88平方米。同样花都的富力金港城、番禺的富宾星悦国际所推的也是小面积公寓产品。

    热点区域集中在外围

    经纬行研究中心副经理许婉婷指出，自3月“国五条”落地后，市场并未如预期转冷，但由于政府近期“限售”、“限签”的行政性干预，不少楼盘在推售节奏方面将受到制约，特别是中心区的高价盘，因此端午期间仍将是以外围片区新货占主导，热点区域也将集中在外围区域，其中较为瞩目的预计将是萝岗区和增城市，“一方面是由于新货量供应较大，另一方面，产品均是主打刚需客，价格相比市中心有明显优势，再加上区域发展前景支撑，将引起抢购热潮。”

    端午期间，萝岗预计开盘或推新货的楼盘包括奥园春晓、万科东荟城和中海誉城。其中奥园春晓是全新盘，是奥园地产进驻萝岗区的首个楼盘，预计6月10日开盘，首推1-6栋共500套货量，为75至140平方米二至四房，其中两房、三房占主导，吹风价为1.1万-1.3万元/平方米(毛坯)，相比萝岗区主要在售项目仍具有一定的价格优势，且未来21号线长平站距离项目较近，因此即使当前周边配套不足，且交通不便，但对于对价格敏感度较高的刚需客来说，还是具有较大吸引力。而万科东荟城和中海誉城也将推新货，合计共500套，依然以中小户型占主导，价格方面预计持平或者略有上调，有望再度旺销。

    目前，增城因限价政策持续，且今年的年度涨幅将控制在5%以内，价格优势非常明显，因此仍将是中心区买家关注的热点区域。根据经纬行的监测，增城市端午期间预计将有三盘推新，包括尚东紫御、中森名苑和汇东国际。

    其中，尚东紫御将推出全新洋房禧园组团，户型为89-112平方米的三房及四房，共216套，预计毛坯售价8500-9500元/平方米，属于片区市场中较为少有的紧凑户型，“虽然报价相对较高，但总价与市场上同类产品相当，且项目密度低，居住舒适度高，临近增城交通枢纽新汽车总站，周边还有万达广场，优势相对还是比较突出。”许婉婷预测，该项目市场关注度会比较高。

    而中森茗苑在五一开盘后，端午期间新货将上市，主推68-89平方米的两三房，吹风价9000元/平方米带装修，相比开盘时上调了1300元/平方米，但由于该盘受本地买家追捧，且不排除发展商在开售时调价，有望再度成为区域内的热销盘。

    买家入市意愿强烈　发展商想涨价

    如果和去年端午相比，今年端午最大的不同是买家的心态和开发商的心态。去年端午楼市刚刚复苏，市场成交放大，价格止跌企稳，买家是一半看好，一半观望，而今年买家入市的意愿则要强烈很多。“货币贬值的预期加上房价上升的预期，买家还是很想出手的。”合富辉煌首席分析师黎文江表示。

    方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，自从广州连续出了三个地王之后，应声涨价的不仅仅是地王所在的板块区域，整个广州的楼价估值系统都被颠覆了，市场必须参考地王，重新审视未来的房价潜力，从而更好的为现在定价，所以不仅仅是受追捧的刚需楼盘上涨，而是所有房子都面临价格重估，也就是说，端午楼盘涨价，势不可挡。

    “在限价政策的掩护下，很多楼盘都想着变着法子涨价以迎接市场旺盛的需求。”邓浩志表示，今年政策虽然比去年严厉很多，但广州的限价明着是调控，实际是楼价暗渡陈仓的保护伞，在均价显得稳定的当下，反而刺激房地产项目变着法子涨价。所以，相比去年，今年广州的限价看似严厉，但都不碍大局，不过，豪宅受限签限售等影响，只能改变推货和签约节奏等。

    市场热度不会太高？

    对于今年的端午节市场表现，业内人士普遍“不太看好”，原因很简单，受政府“限售”、“限签”的打压，市场供应量减少，开发商的促销活动也减少，特别是中心城区供应量减少，市场热度不会太高，“今年端午仍然会是一个较低的市场情况。”黎文江表示。

    中地行策划总监谢沁也认为，今年端午市场并不会太“抢眼”，“很多开发商并没有将端午作为一个特别的营销节点，而只是像小周末那样来对待，近期推货的项目不多。”

    记者采访了解到，由于“双限”目前市场面临着尴尬的局面，不少开发商想卖房，但拿不到预售证，一些有意入市的刚需客户也甚感无奈。有开发商抱怨，“现在政府也不明确说限价多少，而是让开发商自己去试，报高了，就过不了踢回来，很多因素阻碍了市场的正常成交。”

    黎文江指出，目前开发商还存在一种博奕心态，地王出炉后市看涨，但政府限房价，开发商明着涨价很困难，于是陷入了一种僵局，开发商等待观望的情绪浓厚。黎文江建议，开发商应该转换思路，先把豪宅开发计划放一放，做一些中小户型来适应市场的需求。