城镇化将加剧商业地产投资泡沫？

　　政府换届以后，城镇化概念被重提。未来10年是我国城镇化的一个关键节点。数据显示，以70%的城镇化率和每年1.4%的发展速度估算，2012年我国城镇化率为52.6% ，中国的城镇化过程还将持续13年左右。城镇化，尤其是以人为核心的新型城镇化，将成为拉动内需的最大潜力所在。

　　或许正是看准了这样的时机，万科、龙湖、招商地产（行情,资金,股吧,问诊）这样的房企大鳄，纷纷加码商业地产，龙湖地产宣布：“2013年是龙湖商业地产快速扩张的一年，集团预计用15年左右的时间将商业利润占比从不到5%提升至30%。”招商地产的商业地产投资比重也将从去年的10%，增加到未来5年15%~20%。而永泰地产、娃哈哈集团、红星地产等外来力量也纷纷在商业地产下重磅。

　　然而，在众多企业进行商业地产全国的快速布局之下，仍有一个疑问并不清晰：城镇化趋势，对商业地产行业是否真正利好？

　　中国商业地产联盟秘书长王永平给出的答案是“不一定”。他认为，商业地产的发展应当与城市发展、人口规模、消费能力等实际因素相协调。对于城市化进度快的城市，有能力消化这些短期泡沫。而在那些城市人口基数太小、人口增长速度缓慢的地区，则只能让商业地产泡沫愈演愈烈。

　　《中国经营报》记者了解到，目前商业地产投资增幅每年保持在25%～30%，但是城市人口的增幅比较慢，基本不到10%，未来10年要实现人口增幅翻一番的可能性较小。此外，除了人口因素外，商业地产发展的另一个衡量指标就是社会零售消费总额。根据统计局最新的统计数据，目前消费能力增幅为15%左右，这两个指标的增速远低于商业地产的投资速度。

　　王永平认为，目前很多城市商业地产没有考虑人口和购买力的因素，一旦一个城市增加很多的商业，却与配套的交通、办公楼、消费能力等不协调，最终在该区域内的发展也不会健康，不符合经济增长规律。“因此对企业来说，不能以城镇化作为一个噱头，而盲目地去拿地、开发，因为商业地产的发展规律是自上而下的辐射，大城市的套路也不能复制到小城市，否则会导致结构性矛盾。”

　　在王永平看来，相比住宅受宏观政策影响比较直接，商业地产不会因为城镇化的号召，就让居民的收入状况有明显的改善，人们的消费能力就会提高。虽然城镇化会对商业产生影响，不过这种消费的拉动作用是有限的，增长也不会快速，而且不是普遍增长，而是一种区域内的、润物细无声的变化。

　　由此可见，城市发展、人口辐射、消费能力成为商业地产成败的一个关键因素，对开发商来说，未来把三者有机结合才是王道。王永平认为，现在有些开发商会借用城镇化的名义而大肆圈地，应该谨防这类现象出现。这种名为投资，实为圈地的做法，对于地方的经济发展百害而无一利。作为地方政府来说，建设商业地产更应该考虑城市的实际容载力。“千万不要盲目出让大宗土地，而应结合当地的市场、人口等匹配因素进行综合考虑。”