老龄化和城镇化前景下的中国房地产

老龄社会不等于住房剩余

有人说“国五条”出台后房地产市场会出现大洗牌，很多企业会因此没了，我从来不这样认为，我认为市场经济基础就是竞争，任何时候都应该有这个曲调，经济中一定是优胜劣汰，一定有企业越来越好，也一定有企业活不下去。这10年中大约出了18个国务院调控，有时一年出好几个，但是房地产市场没有萧条。过去的一年中，食品消费第一次从第一位降到第二位，住房消费成为第一，生存性消费转化成享受性消费。

欧盟平均个人消费中住房占10%，韩国、日本以及美国，这个数据平均都在25%以上。中国处在这样一个发展过程中，不管用什么样的政策似乎都不能改变居民消费的正常规划，于是我们有了刚性需求和改善性需求的说法。其实在统计数据中，中国拥有私有住房比率在全世界排第一，尽管我们住房私有化率在不断下降，但是家庭户数在不断增加。

有人说当中国进入老龄社会，年轻人会集成更多的房子，但是从德国经验来看，老龄化让家庭结构变化，不是住房继承量越来越大，而是住房需求越来越大。上个世纪70年代，德国只有约7300万人口，家庭户数大约1900多万个，也就是说有3.7个人住在一个家庭当中，因此房价基本不涨，因为房子数量多，每一个家庭大约拥有1.24套房子。到了2010年，德国总人口只比上个世纪70年代增加了800万，但是家庭户数却从1900万个变成4000万个，家庭每户人口从约3.7降到2.05。在欧债危机以后，西班牙、意大利、法国、英国房价在下跌，只有德国房价和房租都在上涨，因为2010年以后，每个家庭拥有住房变成1：0.95。

这样的变化也在和中国对应，中国2009年老龄化程度在提高，和德国走的路也许会相同，家庭户数会越来越多。多到什么程度？要看我们计划生育制度能不能改变，要看我们刚需年轻人会生什么变化。从德国案例看，最后老龄人都住大房子，年轻人都住小房子，因为老年人欢迎儿女在过节过年回到家中，但是绝对不会到儿子女儿家过长期生活。中国有一些变化，农村的人到城里会把老年人带进城里。

中国城市化无均衡发展

不管你用什么方法调控，只要不是增加供给，就一定是不好的政策，导致的结果一定是供应少于需求。

城市会出现严重分化，去年一线城市受到极度管制时，二线城市投资高速增加，今年一季度，一线城市投资和土地供应量迅速高涨，二三线城市土地供应量和投资在迅速下降。

有的地区人口迅速增加，一线城市平均每年增加60万人，北京“十五”期间每年增加25万人，“十一五”期间每年增加50万人，在“十二五”期间增加了很多管制措施，比如说大家网上看到的超过28岁的研究生无法取得留京指标，一系列政策导致“十二五”期间每年增加人口60万人，不但没有减少反而增加。但是是不是所有城市都在城市化过程中拼命增加人口呢？不是。二线城市每年增加10万到30万人，比一线城市差一倍或者更多。三线城市有人口增加也有人口输出，总人口会下降。一线城市大部分处于紧张状态，二三线城市有紧有松。

人口大量输出的城市比如美国底特律，工业败落以后不吸引人了，人口从250万变成170万，又从170万变成了70万，房子多了没有人要，你要不要呢？要了之后给谁呢？这个城市已经变成转移城市，已经失去吸纳人的能力，可能会出现我们说的房地产泡沫。

城镇化的前景怎么样?

最近中央正在制定关于中国城镇化的发展规划，把过去希望达到的65%的城镇化率提高到80%，大多数城市由县级市变成市级市，很多农村人口进入到城市。中央已经提出要对户籍等制度进行改革，让农民变成市民，但是城市化最终目的是让收入来源来自城市。中国目前从户籍来说有30%多的城市化率，从居住来说有50%多，国际上很多居住在农村的但是统计为城市化率，因为他们的收入来自于城市，这恰恰是中国面临的一个巨大问题。

中国现在处于高速增长期。邓小平南巡讲话以后允许大量私有企业产生，解放了农村劳动力进入城市，从1995年开始每年超过2400万人口进城，这些进城人口使得城镇化率迅速从29.9%达到47%，这两年增加到50%以上。发展当中还出现第二个进城，就是中小城市人口向大城市集中，是三四线和一二线城市的差别，全国平均起来城镇化率51%，但是很多中部和西部城市只有40%，比如河南全省城镇化率只有45%，而东部一线城市城镇化率很高，有的可能超过50%、60%。

城镇化再进一步达到70%、80%，城市人口分配就是一个大难题。因为中国郊区向城市转移这条线断了，为什么断了？国外很多庄园变成了镇变成了市，因为土地可以自由转化，所以拥有财富的人可以离开市中心到郊区去建立新的城镇，这个步骤形成现在的城市群，在欧洲每半个小时路程就可以有一个新的城镇，这个小的城镇可能会举办世界杯。

中国的土地制度和户籍制度约束了城市化发展，导致我们没有第三个步骤，也就没有第四个建立城市群的概念，这样的发展过程，最终政府会成为城镇化的主导力，人变成第二位，也就出现有些市有些地区城市建得不错，人不够，有些地方土地不够用但人非常多，这种差别在未来还会引领中国市场。

(本文为华远地产董事长任志强在笛东成都公司成立揭牌仪式上的演讲)