刚需从观望到恐慌抢房

“这次开盘的都是八九十平方米左右的小两房、小三房，每平方米2.2万元的价格。”中航天逸楼盘的销售人员表示。记者跟着看房团走了一天，看了4个已经或者即将开售的楼盘，主打房型都是八九十平方米左右的中小户型，均价每平方米2.2万到2.6万元不等。这是深圳关外龙华片区大片新楼盘中的一小部分。

前来看房的大多是所谓的“刚需”，这些人通常工作了几年，手头有了一定积蓄，但对于深圳关内动辄每平方米三四万元的房价仍难以承受。“性价比”成为刚需购买自住用房的首要考虑。总价200万元左右、位于交通沿线附近、周边有购物及学校等设施，这些都成为吸引刚需的“卖点”。“我觉得这个单价还能承受，而且楼盘离地铁和商业区不太远。再加上开发商近期有些优惠活动，对我这样的刚需来讲，还是挺有吸引力的。”王女士坦言。她告诉记者，这已经是她今年参加的第五个看房团了，她不想再继续观望。和老公一起来看房的季女士则一直在埋怨：“去年结婚的时候，我就说要买房，老公非说调控政策那么严厉，房价肯定会跌，租了个房子观望到现在，可结果呢？刚才听司机说，咱们看的这个片区，半年前，新盘均价每平方米才一万六七，这才几个月啊，就涨了好几千。”季女士的老公也自责：“谁想到会这样？去年买房的同事之前还担心，现在个个都像捡了个大便宜。我身边去年没有买房的同事朋友们，今年大部分都咬咬牙借钱买了房。买二手房的，收拾收拾，退了自己的出租屋就搬进了新居；买新房的估计明年也能入伙。听说房价还要涨，不管怎么样，我们也要赶紧下手一套了。”显然季女士夫妻俩有点恐慌。

2012年刚需集中爆发，主导市场，加之信贷微调，央行降低存款准备金率，政府再次强调了抑制投机投资性需求，首次置业的客户群体纷纷下手。刚需群体主要包括两部分，一是首次购房置业人群，二是首次改善住房置业人群。今年3月以来，全国楼市的成交量一路攀高，业界普遍认为，持续带来这种市场成交繁荣的主力军是刚需们。事实上，从近日统计的租赁市场和交易市场的数据上也体现出，越来越多的人弃租转购，从原来的冷静观望到迫不及待地看楼买房。

据中联地产统计，在过去了的11月份，深圳租赁市场表现冷淡，量价齐跌，环比10月成交量下滑了16.3%，租金下跌0.58%；同比成交量下滑4成，租金价格上涨3%。从11月租赁市场表现看，是淡季中更淡的月度，月度成交量中仅高于1月份(春节影响，成交量少)。整体来看，2012年淡季市场平均月度成交量为5.62万平方米，租赁旺季平均月度成交量为6.43万平方米，旺季成交量比淡季要高出13%左右。如果与2011年租赁市场月均租赁量7.66万平方米相比，2012年整体租赁市场萎缩得更厉害，像今年11月份相对淡季的月度租赁表现则更冷。自2009年以来，租金回报率就一直在震荡中向下，从2009年最高的4.43%下滑到当前的3%左右，近几个月更是在低位徘徊。究其原因，主要是房价大幅度上涨，基数又大，尽管租金价格一直都在上涨，但相比高房价，回报率仍然很低。由于2012年是刚需年，大批的刚性需求群体由“租赁”转向了“买卖”，尽管有不断增加的外来人口，但仍然平衡不了刚需买房后的这个大缺口。尤其是年底，买卖成交市场更活跃，租赁市场则是淡季中的淡季，预计12月住宅租赁市场仍然较淡。在租金方面，由于物价上涨，通胀明显，就单个物业而言，租金也将平稳走高。

相比租赁市场，房屋买卖市场正好相反，中原统计数据表明：今年2月以来，成交量的持续回升，使得房地产市场“基本面”开始逐步好转，以首套房置业为主的刚性需求持续释放，7月以来，改善型需求也开始陆续入市。开发商在全国范围内的土地市场燃起了拿地热潮，同时进一步加大房地产投资、新开工速度，市场整体信心持续增强。深圳二手房成交量基本延续之前成交量稳步回升的局面，从深圳中原实际成交估测数据来看，11月全市实时成交量环比10月小幅增加近一成，基本接近年内7月的高峰值。

显然刚过去的“十八大”让不少房企稍微松了一口气，加快城镇化进程和2020年居民收入翻番给了房地产市场些许期望，不少人对未来预期仍保持相对乐观。然而，“十八大”刚过去半个月，面对全国多个城市房价连续多月的上涨，12月4日中共中央政治局会议上，政治局明确提出明年将加强房地产市场调控和住房保障工作，虽然并未明确调控手段，但“加强”二字也预示着2013年房地产调控基本无放松的可能，政策从紧趋势渐显，未来仍需保持谨慎乐观。