评京沪五条或引短暂沉静 却难抑楼市涨势

昨日，北京与上海均于最后时刻出台了“国五条”细则。其中，北京对单身离异人士限购加码，规定自31日起，暂停对在京户籍单身人士出售二套房；同时，京沪均强调对能核实房屋原值的住房转让所得征收20%个税。

自“国五条”出台以来，对住房转让征收20%个税的规定争议不断，各地细则成为舆论关注的焦点。“国五条”要求各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)于一季度前向社会公布本地区年度新建商品住房价格控制目标，这就意味着地方对楼市调控的细则亦须于同时出台，而一季度的期限则为本月底。

本月25日，广东率先出台细则，但这份细则除重申广州、深圳“双限”政策(限购、限价)继续之外，对公众最关注的二手房交易税、二套房首付、贷款利率是否加码等问题均未有详细规定，仅表示将严格执行国五条相关规定，且“房价过快上涨才会严格征收20%所得税”。不难发现，“粤五条”细则以重申、强调等原则性表述为主，基本无新的实际操作措施，被指是对“国五条”的复制粘贴。其实，这样的表述表达的是一种观望的态度，对北京及其他地方的细则进行观望，再以其为基准进行相对宽松的实际细化，为己方留下了很大的操作空间。

在3月的倒数第二天，京沪五条赶在最后时刻出台，表述较粤五条具体亦相对严厉，但仍未超出市场预期。此前疯传的京五条将规定二套房首付七成利率上浮1.3倍并未成真，表述仅为“进一步提高第二套住房贷款首付款比例”，较早前传言温和。而关于二手房转让所得税问题，京沪表述均为“对能核实房屋原值的住房转让所得征收20%个税”，而京五条明确指出“对确实无法核定原值的，仍按1%征收个人所得税”，沪五条虽未明言但言下之意与北京相同。“确实无法核实原值”这一条给予了二手房转让所得税一个得以转圜的空间，20%并不是必然，如果实际操作中进一步放松，与现状保持一致也并非不可能。

在京五条出台之后，其他地方的“国五条”细则陆续出台，都只会效仿且变得愈加宽松而不会更为严厉。因此，对除五年以上唯一房产的所有二手房交易均严格征收20%个税的可能性很小。况且，即使确实严格执行了20%的个税征收，带来的也未必是楼市下调而更可能是上涨。若二手房交易成本增加，则这一部分税额必然通过价格转嫁至买方，即使住建部一再强调不可转嫁但市场规律确实如此无法逆转，由此带来的，一则为租赁房屋价格上涨，二则为一部分二手房买家转至一手房市场从而抬高一手房价格。这样的预期其实在国五条出台之后已得到印证，由于惧怕新规出台后房价上涨，在国五条公布至各地细则出台前的一个月间，各地楼市均上演了“最后的疯狂”，北京的不少楼盘出现了24小时排队买房现象，象征着买房资格的房号被炒卖，部分楼盘进行了幅度不小的提价。粤五条出台之后，较预期温和的措施令地产板块不跌反涨。市场反应说明，无论是业内人士或是消费者，对楼市的预期均是看涨的。

即便是最引争议的北京禁止京籍单身人士购二套房的规定，亦在此前已有传闻，且影响不会很大。很显然，这是针对在二手房转让需缴20%个税的规定出台后引发的买房假离婚潮所制定的，其初衷正是堵住以离婚避税的口子。但京籍单身人士则深感被歧视，大呼“躺着也中枪”：扛着“剩男剩女”的名号交着同样的税却被限制了买二套房的权利。即使不谈这项规定有违人性化原则，单从其对防止避税的有效性来讲，亦很可能效果不佳。真正的单身人士有二套房购买需求的本就不多，而对于有需求的人而言，既然此前有人离婚避税，在该政策出台后自然也会催生假结婚买房，最后的结果无非是想买房的人依旧买得到，不过是民政局的门槛再被踏破，一轮假离婚、假结婚下来虚增了GD P而已，实难左右楼市走势。

在各地细则纷纷公布后，热闹的楼市可能会短暂地陷入沉静，但仅以这种头痛医头的堵漏思维，确难抑楼市涨势。若不能根除土地财政，消去地方政府对土地及房地产市场的依赖与共荣，并在此基础上实现不动产联网登记及以房屋套数、空置率为标准制定的房产税，再多的“查漏补缺”也难以逃脱“越调越涨”的怪圈。