调控不加码就是放松

　　住建部25日表态，明年限购、限贷、税收政策继续。这个消息被很多人解读为对房地产市场利空，我却认为其实质是在放松。

　　当非常规的调控政策成为常态，其约束力会在市场强大的消化能力面前慢慢失效。

　　最近万科在上海靠近外环的项目以28000元/平方米的价格开盘，这个价格并不优惠，但被一抢而空；另一家开发商在内环边缘地段以50000元/平方米的价格开盘，同样基本售罄。可见市场的确在回暖，至少在一线城市这个趋势已经确立。

　　短期来看，两年的严格调控，看上去压缩了需求，但这些需求没有消失，它潜藏在消费者的心底。经济上升期不断积累财富，财富在寻找保值增值的手段，楼市股市低迷，财富就会寻找新的泄洪通道，因此造成这两年信托、P2P、银行理财产品的大爆发。

　　但这三个市场的风险正逐渐显现，越来越多血本无归的案例将会驱使资金寻找新通道。最近很多朋友开始带着恐慌心理来问：是不是不买房就来不及了？这些人并非刚需，他们恐慌是害怕跟不上资产价格的膨胀速度。

　　与刚需相比，无需贷款的他们才是中国房地产市场真正的消费主力。房贷与房屋销售额的总体比例可以证明这一点，不包括已经还贷的部分，十多年的积累到现在，全国个人房贷余额只有7万亿元；只比2011年一年的商品房销售额（5.9万亿元）多一点。

　　从长期来看，中国房地产市场疯狂增长的黄金十年已经结束，但方向并非从此逆转，而是会进入一个更平稳一些的增长阶段。

　　面对强大的市场力量，住建部调控的“三大法宝”都不太灵光了，如果不加码就等于在放松调控，但加码又缺乏有效工具。

　　差别化信贷政策已经失灵，因为购房的主力人群不是刚需，对贷款需求不大，二套房的利率哪怕上浮100％，也无法阻挡这部分购买力。

　　限购从现实来看，对合规的新增需求也无法限制。作为备受诟病的行政手段，已经损害了公民自由消费的权利。

　　被寄予厚望的房产税，无论在重庆还是上海，无论对新增供应还是存量供应，基本没有起到调控的作用。无论要提高税率，还是扩展征收区域，都不是眼前能实现的任务。

　　根据这种趋势，如果不出台新的调控措施，明年一线城市房价的趋势必然是上行的，虽然不会如任志强所言“三月暴涨”，但一定会让备受折磨的消费者再恐慌一阵。

　　也许只有市场自身的规律，才是最有效、最公平的调控手段。