房地产发展与城镇化进程

　　城镇化应当是“人”的城镇化，而不仅是盖高楼大厦，这已成各方共识。对地方过度依赖房地产业推进经济增长以及推进城镇化的反思，促成了这种共识。日本、美国等发达国家以及我国香港地区也曾有过依靠房地产拉动经济增长，最终栽倒在房地产泡沫中的惨痛经历。一个核心问题在于，房地产的繁荣是否真能推动区域经济增长？如果能推动经济增长，是基于什么样的运行机制，如果是抑制区域经济增长，其阻碍机理又是什么？

　　山东大学教授黄少安等学者给出了一个否定的回答。他们依据国家统计局1998-2008年间的工业企业调查数据进行实证分析后得出结论：房地产价格越高，企业上缴的税收越低；房地产价格上升一倍，企业总税收占工业总资产比重下降5个百分点，企业增值税、所得税、主营业务税金及附加占工业总资产比重分别下降3.1、1和0.8个百分点。也就是说，“如果政府通过推高房价获取更高的土地租金收入，这必然导致企业税收收入的下降”。

　　这个结论具有一定说服力。然而，通过发展房地产业，拉动经济增长和推进城镇化进程的例子，也有目共睹。

　　问题出在哪里？纵观世界各国，实现城市化的过程主要有两种模式：一种是自发产生的城镇化，其主导力量是资本逻辑，这也是西方城市化的主要路径；一种是外力推动的城镇化，其主导力量是行政权力。计划经济时代的中国主要依靠行政力量进行城镇化，改革开放后中国城镇化是在政府规划下由市场力量主导。

　　在实践中，固然推进城镇化进程都要通过房地产发展来实现，然而，自发性市场力量和权力支配性力量所得来的效果并不相同。在土地与房地产市场完全市场化的条件下，美国实现城市化的速度也曾令世界惊讶。从1860年到1910年，美国10万人以上的城市由9座增加到60座。土地投机是美国城市化的加速器，土地所有者将土地和人力、技术、规划结合起来，创造出一个个城市。深藏其后的是“人”的拉力和推力的共同作用。一方面，工业发展需要更多劳动力，这为城镇化提供了拉力；另一方面，大规模移民和从农业解放出来的劳动力，为城市化提供了推力。但这种自发且有效率的城市化并不意味着空间正义，就当时看，很多失地失利者处境悲惨。

　　改革开放后，我国城市化走向土地市场垄断和住房市场化模式，由于土地市场垄断给地方政府带来了巨额土地财政收入和房地产相关税费，地方官员就有动力推进这种城镇化进程。受管制的土地市场与市场化了的住房市场捆绑在一起，各种博弈主体往往通过不受管制的住房市场来分割尚未消耗的“租值”财富。在需求市场能够支撑的前提下，地方在土地财政的支持下，将大量来自房地产的收入用于公共基础设施建设，确实提升了城市的居住、生产和商业消费环境，从而为生产要素集聚提供了有利条件，产生了规模效应，提高了个人和企业的边际生产率。

　　然而，土地成本必然要转化为房价构成的一部分。从这种意义来说，地价上涨会推动生活成本上涨和生产成本上涨，导致要素集聚成本上升，从而降低个人和企业的边际生产率。房地产能否推进区域经济增长和加速城镇化进程，关键看基础设施投资和房地产投资的集聚效益能否促进边际生产率的提高。显然，在不同阶段，房地产对城镇化进程产生的效果是不同的。

　　当前土地成本及相关税费已成为房价的主要构成部分，地方政府从短期看获得了一定收益，但正如学者分析的那样，这会降低个人和企业的收益，从而走向悖论：本来地方政府希望通过房地产这种工具获得巨额收入推进城镇化进程，然而这种收入最终要转化成为居民生活成本和企业生产成本，这就形成了挤出效应，反而会延缓甚至抑制城镇化进程。更重要的是，一旦房地产市场出现大规模的泡沫破裂，地方政府以土地抵押的大量债务风险暴露，就会像美国底特律所遭遇的那样，让整个经济体系受到破坏性冲击。

　　美国城市化过程虽有着深刻教训，但有一点值得学习，那就是弘扬乡镇精神。法国大史学家托克维尔1831年对美国考察后指出，美国具有欧洲当时不具有的乡镇精神。“在美国，乡镇不仅有自己的制度，而且有支持和鼓励这种制度的乡镇精神。”我们的城镇化进程，要更注重特色小城镇的发展，培养各地小城镇的精神，注重实业。

　　从现实层面看，各种要素向大城市集聚，会导致各种城市病问题及区域经济失衡难题，也会导致部分城市的房价泡沫问题。李克强总理在1991年发表的一篇论文《论我国经济的三元结构》中早已指出，中国不能从城乡二元经济结构直接转变为现代工业社会的一元结构。他认为，乡镇企业的崛起使中国农村工业部门逐步形成，成为介于现代工业部门和传统农业部门之间的新兴部门。乡镇企业带动了城镇发展，推动了农业剩余劳动力的转移。

　　时隔22年的今天，这种观点依然具有现实指导意义。在从农业文明向城市文明转型的关键时刻，当前中国城市化的重大转向就是推进人的城镇化，培养大量中小民营企业，集聚城镇持续性的实业基础，从而能分散吸纳更多的剩余劳动力。如此，中国城镇化进程才能避免各种灾难性后果。