把放开农村住宅交易 作为城乡协调发展第一炮

我国城镇化进程已过半程，官方终于响亮地提出了“城镇化”的口号。激动人心之余，笔者颇感一头雾水：城镇化一直在进行啊，怎么现在才提城镇化呢？难道是要借此再大搞一波基本建设吗？基建力度近年来可并不薄弱。难道是要允许农民进城吗？实际上，对农村富余劳动力的吸纳目前可能已经接近尾声。看来，这个口号主要表达了官方的一种心态，表明在国家正式制度安排上准备追认数亿农民业已进城的事实，打算给这个庞大群体提供市民待遇了。所谓“人的城镇化”，可能就是这个意思吧。

这当然是值得欢迎的。不过，如果仅仅从这个意义上来搞城镇化，那么，政策的力度也就明显不足了，国家经济不可能藉此再维持20年的高速增长。比城镇化更高一层的说法是“城乡一体化”或“城乡统筹”，城镇化不仅意味着人口从农村向现有城市的单向流动，而且意味着城市人口向外围的疏散，以及把农村变为城市。

为此，笔者认为，现在应该结束让城市房地产绑架中国经济的局面了。如果官方对于取消土地红线仍然心存疑虑，担心粮食供应缩减，那么，可以考虑先放开农村住宅交易，使之成为下一步根本解决城乡土地问题的一个先行举措和尝试。这里面有许多道理值得一讲。

在过去几十年间，城市的基本建设主要依靠征用“生地”来进行。所谓“生地”，是指这块地尚未进行基础土建，既未被城市占用，也未用于农村的居住。城市采用这种方式进行扩张的后果之一，就是农地不断减少，而减少的农地却无从补充。这种情况与上世纪八九十年代工业领域的情况非常类似。当时，投资热情高涨，而投资却只能采取新建项目的方式进行，因为已有的企业主要是国营性质的，而国企却不允许进行并购重组。这种模式导致的后果，就是投资额一上升，上游的钢铁、水泥等原材料的价格便立即飞涨。后来，国家改变了政策，允许对已有的存量企业及其闲置生产能力进行重组，此后，通货膨胀就消失了。很少有人注意到，存量由不可调变为可调，是通胀消失的原因之一。

目前的土地体制正是上述工业投资体制的一个遗产。虽然城市中的存量土地可以自由流动，而乡村的土地、房屋却还不行。不经国家批准，乡村就无法自动地变为城市，城里人也无法去乡村居住。据粗略估计，目前农村闲置的宅基地总面积在1亿亩以上，该面积相当于全国城市建成区总面积的两倍。城市里的土地短缺问题这么严重，却让那么多的土地限制在那里，既不用于耕种，也不用于居住。这里有半点儿合理性可言吗？

官方也意识到了这个问题，于是，提出了“土地整理”、“占补平衡”等政策。土地整理的意图，就是试图把这些闲置土地重新利用起来。可是，本栏目已经反复说明过，把宅基地改造为农田的难度是非常大的，耗时也必定是极为漫长的。这就是上述政策的巨大漏洞。强行要求占补平衡，现在已经完全变成了一种主观主义和唯意志论，变成了土地管理部门挥洒权力的通道。河南的平坟运动实际上就是这么给逼出来的。

城镇化被简单地理解为人口向城镇集中，而农业现代化因而也被理解为制造“百里无人区”，以便机械化大规模作业，这是片面和过时的。农业现代化不能仅仅理解为“机械化”。现代农业越来越依赖于各种复杂的技术，实际上是高投入高产出的，绝非“规模经济”一词可以概括。这就要求农村地区既要进行力度较大的投资，也要维持一定密度的人口，从业者还要具有一定的知识水准。为此，部分农民需要留在原地，城市的高素质人口也可以自愿下乡，从事现代农业开发，并把农村改造为城市。这才是解决三农问题的正确途径。

再就居住而言，笔者曾经说，我国的土地资源是可以容纳全国人民都住别墅的，根据之一就是宅基地。可是，是不是一定要把人口先集中到城市的高层住宅中，到了一定阶段，再把人口释放回乡村的低层住宅中呢？现在看来，这个“两阶段”的划分是完全没有必要的。现有的乡村分布源自于历史，自有其科学的道理。随着经济社会发展，某些村落可能会衰落甚至废弃，另一些则会扩张为镇和城市。既要延续历史，又要重新布局，如何同时兼顾这两个方面呢？可以说，唯一的办法就是打破现有的行政分界和户口管制，允许农村房屋和宅基地自由买卖。在这种自由选择的过程中，市场将告诉我们哪里需要建设城镇，哪里适于平整为耕地；哪里应当扩张，哪里应当缩小。于是，政府的规划就有了凭据，就可以避免关起门来拍脑袋决策。

目前城市中的房地产泡沫当然是坏事，但它具有一个积极的意义，这就是它暴露了我国政府主导下的层级化的资源配置是多么不平衡。一国之中，首都最好；一省之中，省府最好，人人趋而附之。这种集中化是通过“层层筑水坝”的方式而得以实现的。要消除泡沫，撤除城乡之间的“水坝”是方法之一。“去泡沫”不应作为一个片面的消极过程，开发商、建筑商、装潢业者、建材制造企业都不应当因此而清闲下来。应当允许购房者自由改建重建现有的农村房屋。当地政府可以收取一定的税费，用于改善基础设施。这才是延续繁荣和建设“美丽中国”的康庄大道。

我们要建设一个“扁平化”而不是层级化的社会。“联产承包责任制”为什么伟大，就在于它是一项伟大的民主改革措施，它把平等与效率高度地统一了起来。城市房产70年使用权要无偿取消，农村耕地和宅基地都要把权属明确给农民，并允许自由交易，这些措施都应当尽快实行。各地政府可以自由竞争人口。哪里政府服务好，税费低，人民就有权利迁徙到哪里去。为了实现这个远景，可以以全面放开农村住宅交易来打这头一炮。

本轮大城市的房价上涨与中小城市的房价下跌，表面上看相互矛盾，其实供应是关键。村庄的长期闲置是没有任何正当理由的，城市向这些区域的“定向扩展”，不侵占任何耕地，谁也没有理由阻拦。有关的改革措施，政府部门应当匡算一下时间表。可是，按照现在的计划，光“农地确权”一项竟然就要耗去5年的时间。这完全是小脚女人走路。照此推算，我国房地产市场要想建立起一套比较好的制度，起码还需要一二十年。怕的是，等5年农地确权完成后，实际状况已经变化了，因而需要重新登记。当各项制度措施慢慢悠悠落实到位的时候，全国的城镇化进程已经基本结束了。届时，刚需消失，存货涌出，不但这些制度措施发挥不了应有作用，各种负面因素叠加在一起，其后果也就是赤地千里。许多人辛苦一辈子还清了房贷，到头来房价跌回了原点。果真如此，那就太令人痛心了。