楼市调控仍应保护刚需

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□本报记者 张敏

楼市调控新“国五条”出台后，部分城市二手房市场交易迅速升温。分析人士认为，未来各地出台的房地产调控细则在持续抑制投机的同时，也将在引导预期、降低交易成本、扩大住房保障范围等方面注重对刚需的保护，从而稳定房地产市场走势。

信贷与税收政策向来是楼市调控的“利器”，在抑制楼市“虚火”方面起到重要作用。从房地产市场的长远健康发展而言，差别化的信贷和税收政策无疑是抑制投机、保护刚需的必要手段。但在一个供不应求的市场中，以增加交易成本的方式推出楼市调控手段，往往最终将成本转嫁到购房者身上。目前，限购措施已将大部分投机投资需求挤出，作为市场主力军的刚需容易成为“受伤者”。

但此次调控情况有所不同，各地可能更加注重综合运用多种手段实现对刚需的保护和差别化对待。地方政府已经认识到，如果房地产调控对刚需和投机“一刀切”，那么市场在经历短期爆棚之后，必然迎来交易冰点。这不仅会造成市场的大幅波动，波及房地产及其上下游数十个产业，也会影响经济形势和资本市场的稳定，不利于城镇化推进。鉴于此，各地在落实调控细则的过程中，将针对刚性需求的特征，结合当地的市场实际，给予一定程度的保护。

第一，对于二手房交易个人所得税按差价的20%征收，各地有望划定免征门槛。不妨保留“居住满5年且为唯一自住房产出售”的免征条件，同时参照房屋的售价、面积、购买年限等因素，设定免征门槛。

第二，在核算家庭购房套数时，有望以“认房不认贷”作为标准。当前不少地方在界定二套房时，实施“认房又认贷”的标准，只要此前有过购房和贷款记录，再次购房时便算做二套房。对于以旧换新、以小换大的改善型购房者来说，将大大提高购房成本。为保护上述购房群体，可将标准调整为“认房不认贷”，即在购买新房之前，只要将家庭名下的房产出售，仍可享受首套房政策。

第三，保障房的覆盖范围有望适当扩大。目前仅有公租房一定程度上向外地户籍者开放，其余的保障房品种仍将户籍作为门槛，这显然不利于城市之间、城乡之间的人口流动，影响城镇化推进。可适当突破户籍门槛，扩大保障房的覆盖范围，同时建立健全保障房的准入和退出制度，将更多的低收入群体纳入保障。

最后，完善个人住房信息系统，尽快联网和投入使用。个人住房信息系统可使个人房屋信息更加明晰，有助于认定购房者资格，并对不同类型的需求实施差别化管理。

我国现阶段虽然部分区域存在房屋消化的压力，但住房供需总体形势仍相对紧张。在这个过程中，合理引导刚需释放无疑是避免市场大幅波动的重要措施。供应端的强化同样不能放松。诸多房地产调控手段的要义集中体现在增加供应和抑制需求两个方面。与增加供应相比，抑制需求起到的短期作用更明显，因此也更多被运用，但增加供应才是根本之道。为此，在土地供应和开发、房屋销售、存量房释放等环节的相关政策要继续强化执行。

从行业发展的角度而言，要建立一个相对健康和完善的供应结构，需实现以普通住房为主、多个供应层级并存。对于刚需的支持将给许多中小开发商带来生存和发展空间，有助于遏制购地、开发环节的投机倾向，倒逼供应结构合理化。