房地产税制亟须变革

近日国务院办公厅公布了“国五条”实施细则，一场关于房地产调控的大讨论再次展开。市场和舆论关注的焦点，已从二套房首付和利率的提高，转移到二手房转让严格缴纳差额的20%的个税上面。

质疑该项政策的理由主要是：首先，对二手房流转环节加税，不仅无益于降房价，反而会助推房价上涨，这一点已在2006年那轮调控中得以体现，属于重复过去的错误。其次，对卖方征收巨额的个人所得税，在供不应求的市场态势下，很可能出现税负转嫁现象，20%个税将由买家承担。再次，此次个税政策调整，涉及范围颇广，力度也很大，却没有经过公众的充分讨论，而匆忙出台。

质疑其实从另一个侧面反映了对当前房地产税收乱象的不满，是负面情绪的一次集中释放。我国房地产税费种类繁多，多环节重复征税，不仅是业内公开的秘密，且成为近年来推动房价不断走高的因素之一。只不过政府的有形之手有意无意掩盖了这个事实，频繁向市场兴师问罪，并进一步压缩房地产发展的市场基础。

从目前情况看，房地产相关税费制度至少存在三方面的问题：

第一，土地出让金比重大，房产持有环节比重小，相互替代存在法律障碍及具体的执行困境。由于我国实行土地公有制度，地权在建设和销售环节的转让都体现为使用权的转让，国家以一次性收取70年土地租金的方式实现所有权权益，买方获得相应年限的土地使用权。土地批租制度下，再征收物业税，即我国所称的房产税，在法理上存在一定的矛盾。即便先不考虑法理问题，目前房产税的试点和征收依然存在这样那样的问题，在可预期的未来，房产税征收依然困难重重，阻力不小。一个最基本的前提，40个城市住房系统联网都非常困难，征收房产税谈何容易。目前一线城市和部分发达的二线城市，土地财政已经遇到了瓶颈，核心城区的国有建设用地所剩无几，而城市规模也不可能无限制扩张。土地出让金之后，房产税能否担起支撑地方财政的大任，前景不甚光明。

第二，房地产税收种类繁多，存在重复征税。我国现行的房地产税收主要有以下税种：房产税、契税、营业税、企业所得税、个人所得税、印花税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税等十几种。房地产行业的税费种类繁多，租、税、费体系混乱，且重复征税现象较多。既有流通环节的税，也有保有环节的税；既有企业负担的税，也有个人负担的税。以税代租、以费代税、以费挤税的现象十分普遍，大大限制了税收的宏观调控能力。从税负的分担上来看，明显表现为内资偏重、外资偏轻，这违背了税制统一、税负平等的基本原则，更不利于内资企业的竞争。

第三，房地产税占全国总税收的比重偏高。从国际比较看，根据经济合作与发展组织(OECD)资料，OECD国家有关房地产的税收在总税收中的比例，近40年来基本呈下降趋势，OECD国家的平均水平从1965年的7.9%下降到2008年的5.4%。从国家来看，以2008年的数据为例，房产相关税负占总税负比例最大的几个国家分别为：美国为12.1%，韩国为11.9%，英国为11.6%，加拿大为10.5%，日本为9.4%，澳大利亚为8.2%。2012年，我国税收收入11.07万亿元，其中房地产税收收入1.22万亿元，占税收收入的11.1%。广义的房地产税收为1.68万亿元，占地方税收入的35.7%。如果加上土地出让金，房地产相关税费占地方税收收入可能高达60%-70%。我国房地产税收占总税收的比例近年来不断上升，与世界主要发达国家的走势恰恰相反，房地产税费过高已成为影响和制约我国居民消费能力增长、制约经济结构转型、扩大内需的主要因素。

笔者呼吁有关部门加快相关制度的设计与研究，实行房地产税制的变革，承认房地产税费在房价组成的比例与作用，切实合并种类繁多的税种，并综合土地出让金的收入额度，降低房地产综合税负负担，结合房地产市场调控措施，共同促进房地产价格的平稳回落。

(作者为中房研协技术服务公司副总监)