21世纪经济报道楼市调控 思维决定成效

楼市调控应正本清源

近日国务院办公厅公布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》。由于部分内容超出市场预期，且住建部副部长齐骥表示，更多细则将在3月底出台等，3月4日地产股领跌沪深股市，招保万金等51只地产股跌停，多地房市也出现避税交易行情。

新国五条细则令市场如此敏感源自细则规定，从严征收二手房交易差额所得20%的个税，限购区应覆盖城市全部行政区域，及房价上涨过快城市将进一步提高二套房首付比例和贷款利率等。这一调控思路值得深入思考。

坦白说，目前楼市问题的关键不是供给冲击，而是交易不自由，如房市一边是大量住房空置，拥有十几套乃至近百套房子的投资者，一边是自住者在高房价泡沫下一房难求。房价泡沫在持续调控下依旧坚挺，源自国内房市已蜕变成了投资投机需求驱动市场，自住者已在房价泡沫下被挤出市场。这种投资驱动型市场，意味着只要宽松货币政策不断放水，其他投资渠道逼仄和实业投资的边际收益率趋降，即便敞口增加新房供给都很难满足投资投机型需求，因为住房只是投资投机者套利交易的传导介质，住房供给的多寡与房价不再是线性关系。

同时，当前以限购和增加交易税费为主导的楼市调控，只是增加了交易成本，并未改变投资投机型需求过旺格局，且交易成本的增加，很容易被市场预期为房价持续走高的信号。以从严征缴二套房交易个税为例，目前市场把二套房交易个税诠释为可通过交易转嫁的税负，源自该个税附加在房产交易上，且在投资投机交易主导下，具有了转嫁税负的市场空间。

鉴于此，当前调控思路恰需转为采取降低楼市交易成本等举措，如通过降低房市交易的税费和交易手续等，通过激活庞大的存量房交易以促使房价理性回归。由于目前房市并不存在供给冲击问题，大量空置的存量房和不断新增的新住房，实际上使房市整体上呈供过于求格局，而近年来限购、增加交易环节税费等，实际上增加了房市交易成本，限制了存量房的流转，进而出现存量房空置与交易性住房供需紧俏的两难局面。

若通过提高住房交易市场自由，降低税费等交易成本，并考虑对二套房者开征房产闲置税的“限售惩罚”等举措，激活存量房市场交易，那么大量被投资投机需求者雪藏的住房，在高持有成本、低交易成本的交易新格局下，会趋向交易而非持有，以显著提高房市供给，从而改变当前房市虚幻的供给冲击局面，促进房价理性回归。当然，倒逼庞大存量空置房的刺激房市交易政策，很容易扭转房市供需曲线，进而可能会出现买方市场格局，进而引发房价走跌预期，此时政府可考量其保障房需求状况，在房价跌幅超过50%下，通过财政资金购置住房，以作为保障房源。这样做的积极意义，一则是缓解市场恐慌，并向市场传导出房价已接近合理价位的预期，一则可降低保障房建设和运营成本，即通过购买市价已大幅下降的存量空置房，可节约保障房体系的运营成本。

此外，要有效提高楼市调控成效，还需从根本上改变过度宽松的货币政策，使货币政策真正回归中性，要不一边采取限购、提高税费的楼市调控，一边则基础货币超发依旧持续，最终房市或隐或显地成为了吸附超发货币的主要渠道，进而导致楼市调控陷入左右手互搏的囚徒困境。