别老拿“货币超发”说事

　　“货币超发”虽带动了房价上涨，而房价走高却又反过来倒逼、加速了“货币超发”，如此周而复始，两者之间其实互为因果，这才是正解。

　　房地产调控再出重手，新“国五条”横空出世！虽然内容并无太多新意，但仍使楼市为之降温不少。即便如此，市场上却未见开发商降价行为，甚至出现逆势上涨的营销手段，明摆着“爱买不买”的神气活现。

　　货币超发带来通胀风险

　　开发商的底气究竟从何而来，敢于与调控“对着干“？近期比较多的说法是“房价上涨预期”，及从中衍生之货币超发对推升房价所产生的强大动能。而“任大炮”干脆直指：货币发那么多，房价能不涨吗？近十年来货币发行增长50倍，房价才涨5倍罢了。言下之意是房价还有得涨，既然如此，开发商岂会因一时之调控就自贬房价呢？

　　惟事实真的是如此吗？

　　首先必需严肃面对与承认的是，我国货币确实存在巨量增发风险。截至2012年末，中国M2（新增广义货币）达到97.42万亿元人民币，稳坐世界第一，高出已经四轮量化宽松政策（QE）的美国1.5倍。换言之，当全球央行行长抱怨美元印太多时，其实中国并不遑多让。差别在于美元天量增发是向国际输出通胀，而人民币增发则纯粹只作用于国内。

　　通胀不是房价上涨的唯一原因

　　有专家按“货币供应量等于商品价值与货币流通速度之比”的公式原理，得出人民币超发至少22万亿元！确实令有识者忧心与膛目结舌，并不可避免地成为“房价恒定上涨”的如山铁证。毕竟，当货币与货物的对价关系遭到严重扭曲时，低估方终将反应其遭贬抑的价值，亦即房价上涨既不可避免且来势汹汹。

　　惟这样的判断，最大的盲点是，货币超发能带动包括房屋在内的资产价值上涨，那便意味着只要增发货币便能使房产始终保持上涨状态，但真相一定不是如此表面，如同吃肥肉会使人变胖，但到达一定量后，增肥效果会递减或停止。作为人类一生中最昂贵的商品，“任志强们”显然把房价走势之驱动力量看的太简单了些。

　　90%首购都是“假刚需”

　　必须知道的是，购房牵涉到两个最核心问题，其一是购房意愿，其二是购买能力，两者缺一不可。购房意愿如何形成？当前的购房意愿主要来自购买首套婚房的刚需买家，及唯恐财富缩水的置产型购买者。至于购房能力，单纯、最基本的说法，是首付与按月本利摊还之财务实力。然而不论是购房意愿或能力，看似自然存在的市场供需法则，其实都与国家宏观之房地产政策有着千丝万缕的“暧昧”关系。以“意愿“来说，我始终认为90%的首购者都是“假刚需”。之所以提前进场，并不是“此时不买，便无立椎之地”，纯粹是因为“房价上涨乃趋势，能早买就不要晚买”的心态使然。而这样的自我心理暗示，难道不是近十年来政策鼓励的结果？

　　同理，购买能力若无政策的扶持，照样不堪一击。犹记1999年金融机构开始推动房屋按揭业务，当时有些银行要求的购房首付往往过半，且贷款时限只有7年，从而对多数人来说，购房既无动力（因为房价疲软）也没财力。时值于今，房贷还款时程最高可达30年，额度亦在七成之谱，这就使得许多原本不具备购房意愿与能力的人纷纷蜂拥进场，造就了房地产的“黄金十年”，并稀释了房价上涨所带来的购买力局限与冲击力道。

　　房价上涨倒逼货币增发

　　在我看来，货币超发堪称是催生通胀、阻碍经济正能量发展的洪水猛兽，惟其背后成因错综复杂，正如同国企上市通常以圈钱为目的，而房地产又何尝不是地方政府圈钱的工具？进一步导致许多经济怪象盘根错结、“剪不断理还乱”！执是以观，足可说明“货币超发推升房价上涨”的角色扮演，更多的是“任志强们”栽赃的结果。

　　综上所述，房价持续飙升，就表象来看，货币超发有不可推卸之责任，但全赖在它身上，则若非见树不见林，便是揣着明白装糊涂。毕竟，其虽带动了房价上涨，而房价走高却又反过来倒逼、加速了货币超发，如此周而复始，两者之间其实互为因果，这才是正解。