中国企业遭遇“济州烦恼”

　　在韩国济州岛汉拿山南麓，三个中国开发商想送给当地人一份价值2200亿韩元（约14亿元人民币）的“礼物”，但一些当地人却只想把他们赶走。

　　2200亿韩元将用于建造一座占地超过800亩的大规模观光度假村，位于西归浦市南元邑为美里。项目所在地原先是一片牧场，两年前，牧场主将土地卖给了这三家中国开发商。

　　虽然政府已经在去年底批准了这一项目，但由于担心度假村对环境造成威胁，济州当地多个公民组织一直对项目公开表示反对。而韩国媒体也开始在这一话题上投入越来越多的关注。

　　这让第一次“出海”的中国开发商备感不适。

　　顺利起步

　　这三家中国开发商都来自青岛，他们在济州合资注册了百通鑫源株式会社（下称“百通鑫源”），这是第一家在济州岛买地的中国独资企业。公司控股股东为青岛当地最大的本土房地产企业——青岛百通集团，另两个股东也是当地民营开发商。

　　百通集团第一次到济州岛考察是在2010年，那一年济州出台新移民政策，外国人购买特定种类的房产总价超过50万美元，即可取得韩国绿卡。百通集团从中嗅到商机。很快，投资便有了眉目，当年年底，三家青岛开发商联合收购了这800多亩土地。

　　“一亩地大约6万~7万元人民币。”百通鑫源社长张凯昕对《第一财经日报》记者说，“这是相当划算的价格，现在已经很难再买到这么便宜的地。”

　　按照设计规划，这个名为“为美观光度假村”的项目将分三期开发，总投资2200亿韩元，预计在2016年底全部开发完毕。第一期首先开发约100多套联排别墅，目标客户是青岛的富裕人群，此后还将滚动开发独栋别墅、酒店以及一座象征青岛城市文化的啤酒博物馆。2011年11月，百通鑫源向济州道政府提交了开发申请，并于去年11月获得批准。

　　正当对未来充满期待的百通鑫源准备大干一场时，却遭到了来自当地居民以及公民团体的“当头棒喝”。

　　环保争议

　　“百通鑫源的项目距离汉拿山保护区只有700米。项目范围内，有保护等级为一、二、四等的地下水水源，其中一等是最高保护等级。”牵头抗议的公民组织Citizens’ Coalition for Economic Justice（下称“CCEJ”）济州分支负责人Han Yung-cho对记者说，这是一个在韩国国内十分强势的公民团体。

　　来自济州岛以外的人，也许很难理解当地对于地下水的那种神秘而深厚的感情。济州作为一个孤立的海岛，地下水一直是当地人赖以生存的淡水资源。当雨水落入汉拿山山坡的森林，渗入地下，这些地下水便积蓄而成。当地人对地下水的严格保护，令这里出产的矿泉水名声在外。

　　济州人保护地下水的情绪也格外强烈。Han Yung-cho指出，百通鑫源的度假村项目建于山坡地带，需要大量泥土铺垫地基，所在区域的植被将因此由250万平方米减少至117万平方米，而地下水正是顺着这些山坡上的森林渗透积蓄而成。

　　“济州道道厅急于吸引外资，对外国投资的批准过于宽松，我们最初发起抗议，目的是希望政府能够对项目做更加深入的研究，设立更严格的审查标准。”Han Yung-cho说。

　　2012年12月9日，包括Han Yung-cho在内的15名反对人士，将反对理由写成了一份研究报告，他们召开讨论会、记者会，向政府陈书、向居民发放宣传资料。

　　济州当地居民反对中国房地产项目一时成为了济州乃至韩国媒体关注的热点。当越来越多反对声汇聚到张凯昕耳中时，张凯昕感受到了一种在中国从未感受过的压力。

　　“政府规定，为美里项目700多亩土地中有200亩出于保护地下水的目的，禁止开发。济州人对环境保护很看重，保护措施也很多，只要居民的意见正确，我们都会接受。”张凯昕说。

　　但Han Yung-cho告诉记者，百通鑫源从未与居民以及公民团体直接沟通过，也没有因为批评意见而对项目进行调整，为此，他们还将继续抗议下去。

　　麻烦不断

　　在济州，遭到当地居民抗议的开发商并不止百通鑫源一家。2011年以来，来自马来西亚的成功集团以及韩国本土的乐天集团的项目也饱受批评。乐天集团为此最终不得不放弃了一项投资计划。

　　“济州要发展经济，吸引投资的方向应该是观光业或者高科技业，而不是房地产！”Han Yung-cho认为，这也是不少济州人共同的看法。

　　事实上，涌入济州岛的外国资本，基本上都集中在房地产领域，而外资中，中国开发商是当之无愧的主力。

　　2010年以来，短短三年时间，中国开发商与当地共签约9个投资，买走的土地面积达到180万平方米，占整个济州岛面积的0.1%。

　　这些项目无一例外以房地产开发为主，且房屋单套的价格均在移民投资门槛要求的50万美元以上。以百通鑫源的度假村为例，CCEJ的报告指出，项目可供销售的住宅占到总面积的29.6%，而真正属于观光业的酒店以及博物馆的面积只占3.6%和2.4%。

　　“房地产项目投机色彩浓厚，中国开发商建好房子然后卖给中国人，这些购房者在五年后取得绿卡，又可能继续出售这些房屋，长远来看，这些投资对当地经济的帮助十分有限。”当地一位居民告诉记者。而认同Han Yung-cho观点的济州人并不在少数。

　　不过张凯昕表示：“我们并不太从盈利的角度考虑这个项目，利润不是我们最大的追求，我们只是希望能够拓宽投资渠道，尝试去运营度假村的模式。”

　　面对反对的声音，百通鑫源无可奈何，因为项目是中国独资，缺少韩国合作伙伴的协调和帮助，百通鑫源不得不全凭自己摸索经验，克服不断出现的挑战。

　　也许对百通鑫源唯一称得上不错的消息是，至少到目前为止，济州道政府对中国开发商来此投资房地产还是十分鼓励的。一位曾从事建筑业的济州居民说，“为美观光度假村”在一年时间里即走完了通常情况下两年才能走完的政府审批程序，速度之快并不多见。

　　张凯昕介绍，百通鑫源正在为“为美观光度假村”申请开工事业许可，不出意外的话，项目将在今年3月正式动工。不过可以想见的是，项目面临的麻烦仍将继续。