应该实行差别化房产税制度

近期，楼市又开始躁动起来，特别是东部一些城市。自2005年至今的中国楼市是建国以来中国楼市最热闹的8年，是社会各界关注点最高的8年。人们时下最关心的是房价未来走势，而关于房产税改革对楼市调控是否有效更是民众关注的焦点。有观点认为房产税缺乏法理依据，还有观点认为房产税改革不仅撼动不了高房价，还会助推房价。笔者认为，房产税是所有楼市调控手段中最有效的手段，房产税改革不实质性推进，高房价难以撼动。

楼市调控最有效的手段

房产税属于传统税收分类标准中的财产税系列，可以通俗地称为房产保有税，是国际上通行的一个重要税种。有观点认为中国房产税改革缺乏法理依据，其理由是中国土地产权是国有的，住房持有者对土地无私有产权。这种观点混淆了房产税与房地产税、土地税的区别。从产权税收理论看，房产税仅对住房私有产权征税，不包含对土地私有产权征税；房地产税又称为不动产税，不仅包含对房产私有产权征税，还包含对土地私有产权征税；土地税仅对土地私有产权征税，不包括对房产征税。20世纪90年代末，中国实施了住房产权制度改革，住房购买者者拥有住房私有产权，因此，中国推动房产税改革说的是仅对房产私有产权征税、不包含对土地产权的征税，不仅具有法理依据，而且由于房产税改革未全面推开，住房持有者实际上已享受了很长时间的房产税制度“真空”带来的“未征税”优惠。

从国际上看，当居民具有住房私有产权后，无论是出租还是自用，就必须即时缴纳房产税，这是世界上多数国家的普遍做法。房产税征收的依据很简单，即房产所有者享受了政府为其提供的住房产权确认和保护，并享受了政府公共商品供给为其住房带来的保值升值好处。

前不久，一位移民美国的朋友告诉我，他移民美国后，在美国购买了几套住房用于自住，令他很吃惊的是，没想到美国的房地产保有税是非常厉害的，他按照相关税法交纳的房地产税是一笔不小的负担。中国房产税改革至今未全面推动，实质上是给了住房所有者很大的税收优惠，但还是很多人没想到自己已经享受到了这种优惠。这是一个很有趣的现象。

自这些年楼市躁动以来，政府采取了不少楼市调控手段，如限购令、限贷令等，这些调控措施起到了一定的作用，但这种作用是有限的。限购令一方面限制了增量部分，抑制房价，但另一方面存量部分的持有者应对策略为持房不动、不卖，又在一定程度上减少了房产流动，从而助推了房价。限贷令能管住一些信贷资金进入楼市，但炒房者可以通过其他一些手段获取资金继续炒房。其实，采取诸多的房产税调控措施，不如采取一条调控措施，那就是全面推动房产税改革。

房产税制度全面改革对楼市调控的作用是非常大的。举个很简单例子说明。假定对家庭持有房产价值2000万元以下的免征房产税，而对超过2000万元以上的全额征收2%的房产税，这意味着如果某个家庭持有房产价值超过2000万元，那么这个家庭每年都必须缴纳40万元的房产税。其结果是多持有住房的家庭必定抛售住房。这里只是举一个例子说明而已，而在实际推动房产税制度改革过程中，可以根据情况调整房产税税率。

应实行差别房产税制度

有观点指出，上海、重庆房产税试点收效甚微，对房价影响不大，说明房产税楼市调控作用有限。上海、重庆房产税试点收效甚微的原因非常简单，即上海、重庆房产税试点覆盖面很小，且税负太轻。如果房产税覆盖面大幅扩大，税负大幅提高，其效果很快就会显现出来。

还有观点认为，房产税全面改革不仅抑制不了房价，反而会助推房价，其原因是房产税纳税人可以将其缴纳的房产税转嫁出去。房产税纳税人可以转嫁出去的途径无非两条，一条是将房产税转嫁给住房承租者，另一条是转嫁给购买者。从古今中外的经验看，没有见到过房产税可以转嫁出去的事实。目前，中国楼市最大的问题是，空置率较高，如果全面推动房产税制度改革，会逼迫很多人出租空置住房，这就增加了住房供给，住房供给量增加了，房产税难以转嫁，尤其是在累进式房产税制度情况下更是如此。同理，房产税制度实质性改革后，住房持有者“囤房”成本大幅增加，且每年都要缴纳一定数量的房产税，其采取的策略是必定抛售住房，结果市场上住房供给量大幅增加，房产税也是无法转嫁。

需要指出的是，中国推动房产税实质性改革，应防范房产税改革对楼市产生的巨大冲击。为应对1985年至1991年楼市泡沫，日本当时采取了房产税制度改革，结果房产税制度改革成为引发日本楼市崩盘的重要因素。中国应吸取其教训，采取差别化房产税制度，防范楼市因房产税改革引发的经济风险。

差别化房产税制度主要包括四个方面。一是设置房产税起征点，各地根据当地的房价水平确定起征点，对未达到起征点的不征税，对超过起征点的全额征税，这样可以避免对中低收入者造成影响；二是将房产税改革与土地使用费结合起来，由于中国土地为国有，居民对土地只具有使用权，对居民按年征收土地使用费具有法理依据，故不能采取西方国家的房地产税制度，而应采取征收房产税与土地使用费相结合的制度；三是应采取累进税率，消除房产税的累退性，税负水平可以根据房价情况按年调整，房价涨的厉害的时候调高税负水平；四是改革路径采取先仅在一线城市全面推行房产税制度改革，再根据情况决定是否在二三线城市征收，这主要是考虑一线城市房价是中国其他城市房价的风向标，控制住一线城市房价，其他城市房价也就容易控制，同时又不会对中国整体楼市造成冲击。

随着中国营业税改征增值税改革的逐步推进，房产税实质性改革是方向，是必然趋势，房产税将成为地方政府收入的主要来源；楼市非理性行为将会加速政府推动房产税制度实质性改革。 (作者系经济学教授、西方经济学博士生导师)