楼市调控要营造政策运行环境

近日，国务院常务会议出台“国五条”，强化楼市调控。这五条政策包括，完善稳定房价工作责任制，坚决抑制投机投资性购房，增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设和加强市场监管等。

尽管国五条在内容上并不新鲜，但此时出台穿透出中央对坚持从严调控政策不动摇、力度不松动的决心。不过，鉴于自2009年12月开始，楼市调控先后历经四次升级，但调控效果有限，循环攀升的高房价泡沫业已使房市变成了典型的投资市，以自住型消费需求基本处于不断被挤出的状况等，我们对此次楼市调控的预期效果持谨慎态度。究其原因，主要在于大家过度强调楼市调控政策确立的重要性，却忽视了政策运行的真实威慑问题。近年来不断加码的楼市调控政策存在药不对症现象，即目前房价在从严调控中能高昂前行，根源于宽松货币政策事实上为房市亢奋提供了源动力，而基于稳增长，管理层并未在货币政策方面予以有效规制。

如2009年以来的楼市调控确实对房产金融进行调控，开发商金融杠杆收窄，但由于内外需不确定性，劳动力工资上涨，要素资源对外依存度高企等，目前中国的投资边际收益率呈下降态势，使企业对实体的投资意愿下降，导致大量企业从金融机构融得资金，反过手来或直接或间接地投资于不动产，致使央行的宽松货币政策不仅未定量宽松到实体经济，反而滋润着房市，对冲中央的楼市调控，导致整个房市的现金流实际处于一种外紧内松状态。

与此同时，当前房市在不断加码的调控中超凡脱俗，是巴萨效应在中国变异的结果。以投资和出口主导的经济增长，尤其是投资趋向资本密集型，而这种低就业、无就业式经济增长不仅使国民收入分配向政府和资本倾斜，居民难以分享到经济福祉，而且也使政府和资本的收益不再倚重内需，并在投资渠道逼仄，高边际投资收益率项目稀缺，及宽松货币政策加剧国内通胀、压低单位货币购买力等下，国内购买力往往选择投资房地产，使国内房地产从头到脚透析着投资投机色彩。

当前的楼市调控要真正达到预期效果，务本之策是尽快调整目前过度宽松的货币政策，加快利率市场化等金融改革，并彻底走出权力直接主导经济增长和资源配置的格局，为中央从严楼市调控政策营造畅通有效的政策运行环境，走出一边放货币之水，一边筑楼市调控高墙的政策互搏格局。

而若从货币政策上发力，当前加强楼市调控实际上向市场传导出的是反向信号，即市场将逐渐取向认定当前对楼市调控的强化，实际是继续为过度宽松的货币政策护航，而不管决策层是否愿意看到，就目前的经济社会运行的制度和市场环境而言，房地产会继续成为过度宽松的货币政策的主要受益板块，房市会在过度倚重土地财政的地方政府或明或暗的对冲下，把楼市调控变成放大房价泡沫的温室。