易宪容房地产是否进入宏观调控窗口期

◎易宪容(中国社科院金融研究所研究员)

近日，市场上流传着房地产在全国“两会”之前可能进入宏观调控的窗口期。先是有不少地方收紧住房公积金贷款，再是二套房贷收紧的风声再起，加上人民银行春节后通过正回购收紧流动性。

如果说，市场把这些政策出台看作是对住房市场之收紧，看作是新一轮住房市场宏观调控的开始，笔者以为，这太高估这些政策的影响与作用。住房公积金政策收紧，其实并非收紧，而是让这种政策回到常态。有哪一个国家会把一种公共资助政策变成少数人赚钱工具？当前国内住房公积金的政策调整就是要去除这个功能，还住房公积金政策的本义而并非是政策的收紧。

对住房信贷政策的差异化，这是2010年“国十条”的基本内容，只不过这些政策一直没有认真落实与执行而已。对二套住房信贷政策的要求，在世界上任何有房地产泡沫的国家，采取这种政策是一种趋势与必然。新加坡、加拿大等国都在这样做。为了控制住房投机炒作及投资，对购买二套住房都有较多的约束条件。而对国内的住房市场来说，经过十年房价快速飙升，房地产泡沫越吹越大，限制二套以上住房购买是常态，并非是什么特殊政策。如果市场把这些政策的出台看作是房地产调控政策收紧，那么这只能说明当前国内住房市场政策太过于宽松了。

对于当前国内房地产市场的问题，不仅房价又开始上涨，一线城市住房市场重现繁荣，而且经过十年房价持续上涨而没有经历过一次完整调整的住房市场，如果不变化或调整，这个市场是不可持续的。因此，国内住房市场性质转向及房价调整是一种必然。如果当前住房市场仍然由少数人来左右及引导预期，那么国内住房市场一定会玩完。对此，新一届党中央领导集体上任之后看得十分清楚，而不是如一些人想借助城镇化来操纵市场那样，国内住房价格永远可这样涨上去。

既然当前国内住房市场是一个不可持续的市场，那么新一届政府上任之后，估计要做的第一件事情就是如何来改变当前房地产市场性质，如何让这个市场性质出现重大的调整。所以，全国“两会”之后，房地产市场政策会有所调整，而不会出现重大调整。即使上面所指两项政策出台，实际上对市场作用与影响都是十分柔性的。因为，面对这个巨大的房地产泡沫，新一届政府知道问题的严重性，但是也不希望突然刺破这个泡沫而影响整个经济增长。

更为重要的是，当前国内住房市场仍然是一个以投资投机为主导的市场。因此，住房市场价格很大程度上是由预期来决定。在这种情况下，一些房地产企业及开发商都试图通过不同的方式来左右住房市场预期，以便把国内住房市场带入他们所期望的方向。事实上，早几个月他们这样做成功了。在政策没有变化的情况下，国内一些城市的住房市场又出现了销售大增而房价上涨的格局。如果一个泡沫吹得巨大的市场，其泡沫不仅没有破灭反之继续吹大，那么这个市场的风险会进一步增加，经济增长更是不可持续。在这种情况下，国内房地产政策出现重大调整就是要改变房地产市场投资投机为主导的性质。

面对不可持续的国内住房市场，新一届政府上任后出台新的房地产调控政策逐渐挤出市场泡沫，改变当前住房市场性质是一种必然。但国内房地产市场泡沫的挤出估计会经历一个过程而不会是突然破灭。为了实现其目标，新一届政府的房地产政策将更为强调柔性及差异性，而不是刚性及一致性。在这里任何希望把房地产泡沫继续吹大的幻想会破灭，同时，新一届政府上任后也会考虑房地产市场泡沫可能导致的风险，问题是如何把挤出泡沫的风险与成本降到更小程度。