回归居住功能是楼市健康发展前提

房地产市场2013年开局放量，加上“房叔”、“房婶”、“房姐”消息不断，让房地产问题再度成为热议话题。房价久居高位无法回落，问题症结与解决的根本途径在哪里？ 房价超过普通民众承受范围而整体偏高是一个不争事实。但房价本身只是表象，背后是众多因素作用于供需，问题求解也依然需要从这一基本逻辑事实出发。

应该承认，供需变化与失衡的背后，多种因素交织，有自然的原因，也有政策方面的原因。“自然”方面的原因是指城市化和居民生活改善推升了需求，而供给方面因城市土地稀缺且在短时期内无法二次周转利用、经济增长抬升土地与人工等开发与制造成本等。政策方面的原因则体现在财政、税收、金融等各个层面。

在笔者看来，房地产政策的沿袭演变则还有着认识方面的深刻原因，其主要涉及对房地产市场产品的属性定位问题。长期以来，我国政府职责中被过多赋予促进经济增长的职能，房地产市场一度被认为是国民经济的“支柱产业”，房屋产品被笼统地认为是可以与其他众多产品一道进行不限制交易的一般商品，按照这一定位，政府职责是促进成交，保持房地产市场的繁荣活跃并最终促进整个经济的繁荣活跃，也就理所当然地成为政府的经济功能之一，由此才有涉及房地产市场的相应的产业政策、财政政策、货币金融政策。相应政策同时作用于供给与需求两端以促进“繁荣”，这阶段性地加剧了市场失衡局面，使得不断推高的房价成为少部分既得利益者更多攫取社会财富的砝码，而广大的普通民众却不可承受之重。

房地产市场正本清源，需要重新认识房地产市场不同类别成品之间的不同属性，大量的讨论之后人们在这一问题上看法逐渐清晰。目前一般的观察是，房地产分为商业地产和住房两类不同功能产品，而后者又可分为商品房与保障性住房两类。对于不同功能属性的产品，应该适用不同的政策：对于商业地产，则仍旧可以将其作为一般的普通商品可以在市场中自由流通。保障性住房具有准公共产品属性，则需要由政府建设提供，商品住房则属于具有基本安居属性的“特殊商品”，一方面由于个人购买方式取得因而产权归属清晰，具有一定的“可流通商品”属性，另一方面，其所具有的安居功能涉及全社会资源与成果分配，需要进行必要的流动性限制，该类商品因此可以被赋予一定程度的“保值与增值”也即是“有限投资功能”，而不应该具有非限定性的“无限投资功能”，尤其是不应该具有“投机功能”。房地产市场分门别类之后，政策思路就会豁然开朗。

依据上述认识基础，我国房地产市场调控方向应当是明确的，即一方面一如既往、并且更大力度地采取措施扩大商品房以及政府安居房等各类住房的有效供给，另一方面区别对待合理需求与不合理需求，采取措施抑制“不合理需求”。而依据资源供需与收入差距事实，“投机”与“非限制性投资需求”应当被认定为属于“不合理需求”，受到必要的抑制。由此将作为基本安居功能的居民住房完全“去投机功能化”与“限制投资功能化”，让房屋回归至基本安居属性，则应该就是当前市场的政策继续着力的目标。

如果这一目标得以实现，房地产市场近年来种种乱象也将逐步消除，比如，如果去除了附着于居住产品中的投机与无限投资功能，当前人们热议的“房叔”、“房姐”们动辄几十套、甚至上百套地购置房产也就不可能。而承认一般商品房“一定程度”的保值增值功能之下，“抑需求”方面的具体政策，诸如房产税以及按户籍、按住房面积、按套数进行的限购政策等也就顺理成章了。 (作者为万联证券研究所负责人，经济学博士)