土地供给需寻求制度突破

　　国土部数据显示，2012年供应房地产用地16.03万公顷，同比减少4.2%，其中住房用地供应11.08万公顷，同比减少11.5%。不过，与近五年住房用地年均供应量相比，去年的供应量仍增加了29.3%，实现了2012年年初确定的“不低于过去5年年均实际供应量”的目标。

　　从历史数据看，土地供给多寡与房价涨跌之间存在一定的负相关关系，例如2003-2006年期间，我国土地供给多次出现同比负增长，而在2007年我国房价出现了一轮明显的暴涨行情；而在2009年至2010年房价又一轮快速上涨过程中，政策刺激因素固然存在，但2008年土地供给快速回落的因素同样不可忽视。因此，虽然去年住房用地供应量要高于过去5年平均水平，短期内尚无整体性供给短缺的风险，但同比下滑趋势仍需引起重视。

　　更值得注意的是，去年不同城市的土地供求出现一定程度的分化。根据国土部法律中心和信息中心近日联合发布的报告，去年二三线城市土地供应量增长速度较快，个别二三线城市的存量住宅用地折算成住房建筑面积后，有一定的供应过量风险。而与之相对应的，房价上行压力较大的一线城市去年土地供应成交量则出现下滑，从土地出让金总额看，上海、北京同比降幅分别为27%、20%，而广州、深圳全年住宅用地出让金仅列全国第23、39位。

　　笔者认为，鉴于土地供给对房价的影响，未来需要继续保持土地供应总量稳中有增的态势，但是，随着城镇化进程推进和各城市间分化的加剧，土地供给应更加注重土地效能，向增加有效供给的方向迈进。

　　从土地制度本身来说，完善土地流转制度，盘活大量闲置低效的集体所有土地，是未来增加土地供给的重要一步，也是城镇化过程中必须要跨过的一道坎。随着城镇化的深入，基础设施用地和工业用地需求持续上升，尤其是中西部地区，未来土地需求仍然较大，若完全将这部分用地通过现有的土地供给模式消化，势必加剧土地市场的供求矛盾。令人高兴的是，从土地流转纳入“一号文件”，到国土资源部部署研究“集体经营性建设用地流转指导意见”，再到深圳小步试行集体土地上市流转，都体现了有关部门正在积极探索这一问题的解决方案。如果未来农村集体建设用地能够实现放开，真正做到与城市建设用地同地、同权、同价，这对于增加土地市场供给，平抑土地市场价格将起到积极作用。

　　而在增加土地供给的同时，也应有更多的制度措施确保其能够切实地转化成有效的市场供给。一方面，地方政府在供地时应把握市场节奏，避免无效推地。国土部数据显示，虽然去年实际成交土地面积下降一成，但公告推地面积同比增加3.2%，而与之相对的，累计流标流拍面积达到1.45万公顷，同比增加42.3%。笔者认为，流拍率大幅提升，确实与市场环境不佳导致开发商谨慎拿地有关，但地方政府有意放缓推地速度，减少优质地块数量，也起着推波助澜的作用。因此，未来决策层应建立长期督查机制，对供地率异常波动、人为控制优质地块供给的地方政府进行监察和问责。另一方面，有关部门也应该加强对闲置土地的处置，清查处理违规违约用地，加大对已供房地产用地开发监管力度，促进已供土地尽快开发利用。