叶檀深圳土改的靶心

财经评论员 叶檀

　　经济改革，土地不改，满盘皆空。

　　房地产是核心资产，这一点在深圳的新一轮土改中再次得到印证。

　　从出台的政策看，深圳土改有三大目标：逼迫低端、污染企业离开，吸引大型企业、高附加值企业，为后者腾出土地；盘活工业楼宇；为政府与企业增加资产。

　　与其他大城市一样，深圳土地资源有限，截至2010年底，深圳市建设用地规模达917平方公里，占全市陆地总面积的46%，触及50%的土地利用上限，且仍在以年均增加30平方公里的速度扩展。不仅如此，许多低端的、高污染的企业占据了土地资源，而政府渴求的大型企业、高新技术企业无地生根。改革在这样的背景下展开，所谓盘活资产最重要的就是盘活房地产。

　　深圳市决定加快土地的流通，突出的是工业楼宇流通与农村集体土地的流通。通过土地转让，一可以加快产业流转，二可以让企业通过工业楼宇转让获得资金，三是政府从中获利，土地国有的模式被搬开了第一块砖头。

　　此次出台的《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》亮点在于，工业楼宇分割转让范围扩大，转让不必局限于市土地房产交易中心公开进行，可以自行交易。转让方式更加灵活，工业楼宇可以栋、层、间为基本登记单元进行登记。工业楼宇转让的增值收益上缴国土基金及其上缴比例，增值收益上缴的比例最低是50%，自工业楼宇完成转移登记之日起5年内再转让的，应全额上缴增值收益。

　　遭遇资金瓶颈的企业，多了一条融资方式，不妨出让一间办公室走出困境；中小企业也可以在工业楼宇中找到自己合适的办公场地。工业园区还在扩张，如龙岗区共有各类工业区996个，经梳理整合出基本符合发展规划、功能仍然是工业用途的工业区460个，占地3081公顷，占全部工业区的53.15%，其中需要更新改造的有1846公顷。深圳上亿平方米工业楼宇全部盘活的话，新创资金量惊人，可以暂时解决企业与政府在资金方面的燃眉之急。

　　此次改革根本性转变是农村集体土地可以进入市场，这是极大的政策创新。法律规定农村集体土地国有化进入土地储备系统之后，才能入市交易，国土部给予深圳一个大大的政策突破，只要土地完成拆迁补偿工作，集体土地的继受单位就可将土地入市交易。有两种收益分配方式供选择，第一种方式是所得收益50%纳入市国土基金，50%归原农村集体经济组织继受单位，第二种方式是所得收益70%纳入市国土基金，30%归原农村集体经济组织继受单位，并可持有不超过总建筑面积20%的物业用于产业配套。

　　当地官员强调，此次政策创新，并非否定土地国有，主要是针对农村城市化过程中存在“部分土地权益有争议，政府拿不回，集体用不了”的历史遗留问题，以及部分深圳原农村集体经济组织继受单位将土地用于低端厂房建设、廉价出租的现状，以期盘活土地资源，为深圳转型升级腾出更大空间。

　　土地，仍然是地方政府的第一抓手。盘活资产，企业与政府双双获利；通过设计不同的权重，通过高地价驱逐低端制造业，开门欢迎500强企业，与其他高新技术、高端服务业；通过对有历史遗留问题的土地进行改性，彻底搬掉土地制度上的绊脚石。

　　深圳的土改体现了一线工商业城（600306）市的土改思路，做大工业用地，盘活工业楼宇，吸引企业大户与更多的资金。资产增值与增加资金的效果立竿见影，股票市场已有反映，至于能否真正实现转型升级，要靠制度的配套改革，土地不过是其中的一环，绝不是全部。